- Zakup mieszkania na rynku wtórnym rozważa 49 proc. badanych, a ofertę deweloperów wybiera tylko 18 proc.
- Średnia cena nowego mieszkania w największych aglomeracjach przekroczyła 16 tys. zł za metr kwadratowy.
- Szeroka oferta i ostrożność klientów zmuszają deweloperów do rabatów, promocji oraz ograniczania nowych inwestycji.
Tylko 18 proc. kupujących chce nowe mieszkanie
Z danych opisanych przez „Gazetę Współczesną” wynika, że zakup nieruchomości na rynku wtórnym rozważa 49 proc. badanych. Mieszkanie bezpośrednio od dewelopera wybiera natomiast 18 proc. respondentów, o 3 punkty procentowe mniej niż rok wcześniej.
Wynik nie oznacza, że sprzedaż nowych mieszkań całkowicie się zatrzymała. Pokazuje jednak, że oferta deweloperów przestała być pierwszym i oczywistym wyborem dla dużej części klientów. Kupujący dokładniej analizują całkowity koszt transakcji, uwzględniając nie tylko cenę lokalu, ale także wykończenie, miejsce parkingowe, przeprowadzkę oraz czas oczekiwania na klucze.
Wcześniejsze badania Otodom również wskazywały na przewagę mieszkań używanych. W pierwszym kwartale 2026 roku rynek wtórny wybierało 47 proc. badanych, rynek pierwotny 21 proc., a niemal co trzecia osoba deklarowała, że rodzaj rynku nie ma dla niej decydującego znaczenia.
Ceny nowych mieszkań przekroczyły ważną granicę
Jednym z powodów zmiany preferencji są ceny. Według danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w maju średnia cena ofertowa nowego mieszkania w siedmiu największych aglomeracjach wyniosła 16 071 zł za metr kwadratowy. Była o 0,4 proc. wyższa niż w kwietniu.
W Warszawie przeciętne stawki na rynku pierwotnym zbliżyły się do 20 tys. zł za metr, choć część wzrostu wynikała ze zmiany struktury dostępnych ofert. W sprzedaży pozostawało więcej drogich lokali w centralnych dzielnicach i segmencie premium, podczas gdy tańsze mieszkania były szybciej rezerwowane.
Do ceny nowego lokalu należy dodać wykończenie. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 metrów koszt doprowadzenia wnętrza do stanu umożliwiającego zamieszkanie może wynosić od kilkudziesięciu do ponad 150 tys. zł, zależnie od standardu. Na rynku wtórnym kupujący częściej znajdują nieruchomości wyposażone lub wymagające jedynie częściowego remontu.
Przewagą starszych mieszkań jest także lokalizacja. Nowe osiedla często powstają na obrzeżach miast, gdzie infrastruktura drogowa, szkoły, sklepy i komunikacja publiczna rozwijają się wolniej niż zabudowa. Rynek wtórny oferuje natomiast więcej lokali w dzielnicach posiadających już pełną infrastrukturę.
Rynek wtórny nie zawsze jest tańszy
Większe zainteresowanie lokalami używanymi nie oznacza, że są one zawsze tańsze. W Warszawie i Krakowie średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym okresowo przewyższają ceny mieszkań deweloperskich. W stolicy używane mieszkania kosztowały średnio 18,7 tys. zł za metr, wobec 17,2 tys. zł w nowych inwestycjach. Z kolei Krakowie było to odpowiednio 16,9 tys. i 16,2 tys. zł.
Na ostateczną cenę wpływa jednak lokalizacja i możliwość negocjacji. Sprzedający mieszkanie używane często musi dostosować swoje oczekiwania do konkretnego kupującego, szczególnie gdy oferta znajduje się na rynku od kilku miesięcy. W niektórych miastach różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną jest obecnie największa od kilkunastu lat.
Kupujący pierwszą nieruchomość na rynku wtórnym nie płacą już 2-procentowego podatku od czynności cywilnoprawnych. Przy mieszkaniu wartym 600 tys. zł oznacza to oszczędność 12 tys. zł, co dodatkowo zmniejszyło wcześniejszą przewagę kosztową rynku pierwotnego. Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 roku.
Deweloperzy muszą walczyć o klienta
Duża liczba dostępnych mieszkań oraz ostrożniejsze podejście klientów poprawiają pozycję negocjacyjną kupujących. Deweloperzy proponują rabaty, miejsca parkingowe w cenie, harmonogramy płatności 20/80, wykończenie lub pokrycie części kosztów kredytu.
„Rok 2026 nadal będzie rynkiem kupującego, duża oferta mieszkań daje jak dotąd możliwość negocjacji ceny” – ocenili analitycy PKO BP. Ostrzegli jednocześnie, że nowe wymagania techniczne, ustawa schronowa i regulacje dotyczące efektywności energetycznej będą zwiększać koszty budowy.
Deweloperzy reagują także ograniczaniem nowych projektów. Według najnowszej analizy PKO BP liczba mieszkań znajdujących się w budowie na koniec pierwszego kwartału była o 8 proc. niższa niż rok wcześniej. Liczba gotowych, niesprzedanych mieszkań spadła natomiast o 29 proc.
Może to oznaczać, że obecna przewaga kupujących nie będzie trwała bez końca. Jeżeli liczba nowych inwestycji będzie spadać, a popyt kredytowy nadal rosnąć, oferta zacznie się kurczyć. Analitycy PKO BP prognozują, że w całym 2026 roku średnie ceny transakcyjne mogą wzrosnąć o 3-4 proc.
Czytaj także:
Limit zarobków lekarzy. Ekspert: to zaszkodzi szpitalom publicznym
Katastrofa na ukraińskim rynku pracy. Rekordowe 71 proc. firm ma problem