• Ceny produkcji budowlano-montażowej w Polsce wzrosły w lipcu 2026 roku o 6,2 proc. w ujęciu rocznym.
  • W gotowym budynku inwestor może sprawdzić rzeczywiste przychody, najemców, koszty utrzymania i terminy obowiązywania umów.
  • Projekt deweloperski może przynieść wyższą stopę zwrotu, ale jego wynik zależy od kosztów budowy, finansowania, terminów i przyszłego popytu.

Ryzyko deweloperskie obejmuje coraz więcej zmiennych

Inwestor rozpoczynający projekt od zakupu działki musi przyjąć założenia dotyczące kosztów budowy, harmonogramu, pozwoleń, finansowania oraz przyszłego zainteresowania najemców. Dopiero po ukończeniu inwestycji okaże się, czy zakładany poziom czynszów i wartość nieruchomości były możliwe do osiągnięcia.

Problemem jest nie tylko ryzyko wystąpienia jednego dużego kryzysu. Kilka mniejszych odchyleń może wystarczyć, aby znacząco obniżyć rentowność przedsięwzięcia. Opóźnienie postępowania administracyjnego podnosi koszty finansowania, droższe materiały zwiększają budżet, a wolniejsza komercjalizacja przesuwa moment uzyskania pełnych przychodów.

Zmiana stopy kapitalizacji o zaledwie 0,25 punktu procentowego może natomiast obniżyć cenę, jaką inwestor uzyska przy sprzedaży ukończonego obiektu. Każde z tych zdarzeń osobno może wydawać się niegroźne, ale ich łączny wpływ potrafi istotnie zmienić roczną stopę zwrotu.

Koszty budowy nadal rosną

Presja kosztowa w polskim budownictwie nie zniknęła. Według najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego ceny produkcji budowlano-montażowej w lipcu 2026 roku były o 6,2 proc. wyższe niż rok wcześniej. Sama budowa budynków podrożała o 5,7 proc.

Długoterminowa zmiana jest jeszcze bardziej widoczna. Eurostat wyliczył, że ceny budowy nowych budynków mieszkalnych w Unii Europejskiej wzrosły w latach 2015–2025 aż o 48,2 proc. Największe roczne podwyżki odnotowano w 2022 roku, kiedy wyniosły 12,2 proc.

Dla wieloletniego projektu znaczenie ma nie tylko aktualny kosztorys, ale również możliwość zmiany cen przed zakończeniem prac. Wzrost kosztów energii, wynagrodzeń lub wybranych materiałów może pojawić się już po rozpoczęciu inwestycji, gdy wycofanie kapitału albo zmiana zakresu projektu są znacznie trudniejsze.

Gotowy budynek daje przychody od dnia zakupu

W przypadku działającej nieruchomości punkt startowy jest inny. Inwestor może przeanalizować poziom wynajęcia, wiarygodność najemców, wysokość czynszów, koszty operacyjne oraz terminy wygasania poszczególnych umów. Dostępna jest również historia finansowa obiektu.

„W przypadku istniejącej nieruchomości można ocenić to, co kupuje się dziś, a aktywo generuje przychody od momentu zakupu” – wskazuje Marc Safari, dyrektor operacyjny NASA Capital, w komentarzu dotyczącym zmiany rachunku ryzyka.

Gotowy obiekt pozwala więc oprzeć wycenę na rzeczywistych przepływach pieniężnych, a nie wyłącznie na prognozach. Inwestor może również porównać jego wyniki z podobnymi nieruchomościami i dokładniej oszacować przyszłe nakłady.

Nie oznacza to całkowitego odwrotu od projektów deweloperskich. Nowa inwestycja nadal może przynieść wyższą premię za ryzyko i pozwala dostosować budynek do przyszłych potrzeb rynku. Wymaga jednak większego marginesu bezpieczeństwa oraz sprawdzenia scenariuszy zakładających wzrost kosztów i opóźnienia.

Banki dokładniej oceniają ryzykowne projekty

Znaczenie ma także dostępność kredytu. W badaniu za drugi kwartał 2026 roku Europejski Bank Centralny poinformował, że banki strefy euro nadal zaostrzały kryteria udzielania finansowania przedsiębiorstwom. Głównymi powodami były słabsze perspektywy gospodarcze i mniejsza tolerancja na ryzyko.

Działający budynek z najemcami i historią przepływów jest dla kredytodawcy łatwiejszy do oceny niż projekt, który zacznie przynosić przychody dopiero po budowie i komercjalizacji. Opóźnienie nowej inwestycji może oznaczać konieczność pozyskania dodatkowego kapitału jeszcze przed pojawieniem się pierwszych czynszów.

Gotowa nieruchomość również może przynieść straty

Istniejący budynek nie jest automatycznie bezpieczną inwestycją. Najemcy mogą wypowiedzieć umowy, koszty utrzymania mogą wzrosnąć, a starszy obiekt może wymagać kosztownej modernizacji. Rosną też wymagania dotyczące efektywności energetycznej, które mogą wpływać na atrakcyjność nieruchomości i warunki jej finansowania.

Przed zakupem trzeba więc sprawdzić koncentrację przychodów, terminy wygaśnięcia umów, zadłużenie, stan techniczny oraz możliwość alternatywnego wykorzystania obiektu. Przewaga gotowego budynku nie polega na braku ryzyka, lecz na tym, że większą jego część można zobaczyć i wycenić przed zaangażowaniem pieniędzy.

Czytaj także:

Bankomaty mają nagrywać twarz każdego klienta. Inwigilacja czy bezpieczeństwo?

Polska zwiększyła PKB na mieszkańca o 45 proc. USA tylko o 18 proc.

Tylko 35 proc. Polaków może regularnie oszczędzać. 73 proc. najwięcej wydaje na żywność