• Rentowność najmu mieszkań o powierzchni 40–59 mkw. spadła w Krakowie do 4,69 proc., a w Gdańsku do 4,8 proc.
  • W większości analizowanych miast ceny mieszkań rosną szybciej niż stawki najmu.
  • Podawane wyniki są wartościami brutto. Po odliczeniu podatku, remontów i pustostanów rzeczywisty zysk może spaść poniżej 4 proc.

Najgorzej sytuacja wygląda w Krakowie i Gdańsku. Właściciele popularnych mieszkań o powierzchni 40–59 mkw. mogą tam liczyć przeciętnie na mniej niż 5 proc. rocznie. Jest to rentowność brutto, która nie uwzględnia podatku, remontów, ubezpieczenia ani okresów bez najemcy.

Rentowność najmu najniższa w Krakowie

W czerwcu 2026 roku przeciętna roczna stopa zwrotu z wynajmu mieszkania o powierzchni 40–59 mkw. wyniosła w Krakowie 4,69 proc. Był to najniższy wynik wśród miast uwzględnionych w analizie.

Drugie miejsce od końca zajął Gdańsk z rentownością na poziomie 4,8 proc. To właśnie tam odnotowano największe pogorszenie w ciągu roku. Stopa zwrotu zmniejszyła się o 0,42 pkt proc.

We Wrocławiu rentowność wyniosła 5,16 proc., czyli zaledwie 0,06 pkt proc. więcej od historycznego minimum. W Poznaniu było to 5,14 proc., w Katowicach 5,27 proc., a w Warszawie 5,31 proc.

Najwyższy wynik osiągnęła Łódź, gdzie przeciętna stopa zwrotu sięgnęła 5,94 proc. Było to również jedyne spośród sześciu największych miast, w którym rentowność wzrosła w ujęciu rocznym.

Szczegółowe dane zostały opublikowane w analizie Bankier.pl o rentowności najmu, przygotowanej na podstawie informacji Otodom Analytics.

Kawalerki dają wyższą stopę zwrotu

Mniejsze mieszkania nadal przynoszą przeciętnie wyższą rentowność niż lokale dwu- i trzypokojowe. Wynika to z faktu, że miesięczna stawka najmu za metr kwadratowy jest zwykle wyższa w przypadku kawalerek.

Najwięcej można było zarobić w Łodzi, gdzie rentowność lokali do 40 mkw. wyniosła 6,41 proc. W Gdyni było to 6,04 proc., w Warszawie 5,52 proc., a we Wrocławiu 5,44 proc.

Najniższy wynik ponownie zanotował Kraków. Przeciętna rentowność kawalerek spadła tam do 4,82 proc., zaledwie 0,08 pkt proc. powyżej dotychczasowego minimum. W Gdańsku było to 5,08 proc., po rocznym spadku aż o 0,61 pkt proc.

Wyższa rentowność małych lokali nie oznacza jednak automatycznie większego zysku. Kawalerki mogą wymagać częstszej zmiany najemców, bardziej intensywnych remontów i aktywniejszego zarządzania.

Ceny mieszkań rosną szybciej niż czynsze

Spadająca rentowność wynika przede wszystkim z różnicy między cenami zakupu mieszkań a stawkami najmu. W wielu miastach lokale drożeją, podczas gdy czynsze od kilku lat pozostają niemal bez zmian.

Dobrym przykładem jest Kraków. W drugim kwartale 2026 roku ceny transakcyjne mieszkań wzrosły tam przeciętnie o 5 proc. w porównaniu z poprzednim kwartałem. Jednocześnie przeciętne stawki ofertowe najmu były o 1 proc. niższe niż rok wcześniej.

Od czerwca 2023 roku czynsze w Krakowie zwiększyły się o niespełna 3 proc. W tym samym okresie ceny mieszkań rosły znacznie szybciej, między innymi pod wpływem programu Bezpieczny kredyt 2 proc. i późniejszego ograniczenia podaży atrakcyjnych lokali.

Im wyższą kwotę trzeba zapłacić za mieszkanie przy niezmienionym czynszu, tym niższa jest rentowność inwestycji. Nawet podniesienie najmu o kilkadziesiąt złotych miesięcznie może nie zrekompensować wzrostu ceny lokalu o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Z 5 proc. brutto może zostać mniej niż 4 proc.

Publikowane wskaźniki pokazują rentowność brutto. W uproszczeniu porównują roczny przychód z najmu z ceną zakupu mieszkania. Nie uwzględniają wszystkich wydatków ponoszonych przez właściciela.

Jeżeli mieszkanie kosztuje 700 tys. zł, rentowność na poziomie 5 proc. oznacza 35 tys. zł przychodu rocznie, czyli około 2917 zł miesięcznie. Od tej kwoty trzeba jednak odjąć podatek ryczałtowy, który przy przychodach do 100 tys. zł rocznie wynosi 8,5 proc.

Po samym podatku pozostaje około 32 tys. zł. Jeden miesiąc bez najemcy zmniejsza wynik do około 29,4 tys. zł, czyli 4,2 proc. wartości mieszkania. Po doliczeniu remontów, ubezpieczenia, wyposażenia, prowizji pośrednika i kosztów zarządzania realna rentowność może spaść poniżej 4 proc.

Jeszcze trudniejsza jest sytuacja inwestorów finansujących zakup kredytem. Odsetki od zobowiązania mogą pochłonąć dużą część wpływów, nawet jeżeli miesięczny czynsz wystarcza na pokrycie raty kapitałowo-odsetkowej.

Mieszkania konkurują z obligacjami skarbowymi

Spadek rentowności powoduje, że mieszkania coraz częściej przegrywają porównanie z prostszymi instrumentami finansowymi. W sierpniu 2026 roku trzyletnie obligacje skarbowe oferują 4,4 proc. rocznie, czteroletnie 4,75 proc. w pierwszym roku, a dziesięcioletnie 5,35 proc.

Aktualne oprocentowanie potwierdza Ministerstwo Finansów. Takie inwestycje również podlegają opodatkowaniu, ale nie wymagają szukania najemcy, prowadzenia remontów ani rozwiązywania sporów dotyczących płatności.

Porównania nie należy jednak sprowadzać wyłącznie do bieżącego przychodu. Właściciel mieszkania może dodatkowo zyskać na wzroście wartości nieruchomości, a stawki najmu mogą w przyszłości wzrosnąć. Obligacje oferują natomiast większą przewidywalność i znacznie niższy nakład pracy.

Inwestorzy muszą dokładniej liczyć koszty

Mieszkanie na wynajem nie przestało być inwestycją, ale nie jest już prostym sposobem na osiąganie wysokiego, regularnego dochodu. Przy obecnych cenach zakupu nawet niewielki błąd w kalkulacji może obniżyć rzeczywistą stopę zwrotu o cały punkt procentowy.

Największe znaczenie mają cena zakupu, lokalizacja, standard lokalu, koszty utrzymania oraz możliwość ograniczenia pustostanów. Coraz trudniej liczyć wyłącznie na wzrost cen nieruchomości i zakładać, że czynsz automatycznie pokryje wszystkie wydatki.

Rentowność najmu zbliżająca się do historycznego dna nie oznacza masowej wyprzedaży mieszkań. Pokazuje jednak, że inwestorzy otrzymują coraz niższą premię za ryzyko, zamrożenie dużego kapitału i czas poświęcony na zarządzanie nieruchomością.

Czytaj także:

Tyle naprawdę zarabiają Polacy. Mediana wynagrodzeń wzrosła

Rachunek od państwa to już 53 tys. rocznie na osobę. Wydatki publiczne wzrosły o 11 proc.

AI pozwoli w 10 lat nadrobić 100 lat rozwoju. Bank Światowy przewiduje gwałtowne przyspieszenie