• Sprzedaż oddzielnych lokali w condohotelach może wymagać zgody rady gminy.
  • Lokale będą musiały spełnić normy właściwe dla mieszkań, między innymi dotyczące powierzchni i nasłonecznienia.
  • Branża ostrzega, że bez osobnych ksiąg wieczystych klienci nie otrzymają kredytów hipotecznych.

Problem polega na tym, że podobny mechanizm wyodrębniania lokali jest wykorzystywany w legalnie działających condohotelach. Branża hotelarska ostrzega, że projekt może zablokować ich finansowanie, ograniczyć napływ kapitału od drobnych inwestorów i zahamować budowę nowych obiektów w kurortach.

Gmina zdecyduje, czy można sprzedać lokal

Projekt nowelizacji ustawy o własności lokali wprowadza zasadę, zgodnie z którą pojedynczego lokalu niemieszkalnego w budynku zamieszkania zbiorowego nie będzie można swobodnie sprzedać oddzielnemu nabywcy.

Co do zasady prawo własności takiego lokalu miałoby być przenoszone razem z własnością wszystkich pozostałych lokali tego rodzaju w budynku. W praktyce uniemożliwiałoby to klasyczny model condohotelu, w którym deweloper sprzedaje poszczególne apartamenty wielu indywidualnym inwestorom.

Od tej zasady przewidziano wyjątki. Oddzielnie będzie można sprzedawać między innymi lokale usługowe położone na pierwszej kondygnacji naziemnej w budynkach mających co najmniej trzy kondygnacje.

Drugi wyjątek obejmie lokale spełniające wymagania techniczne właściwe dla mieszkań. Konieczna będzie jednak również uchwała rady gminy zezwalająca na przenoszenie własności poszczególnych lokali bez konieczności sprzedaży pozostałej części budynku.

Samo spełnienie norm nie wystarczy

Lokal objęty wyjątkiem będzie musiał spełnić wymagania dotyczące powierzchni użytkowej, układu i wyposażenia pomieszczeń oraz nasłonecznienia. W praktyce oznacza to między innymi konieczność zachowania minimalnej powierzchni wynoszącej 25 m².

Rada gminy określi dodatkowo minimalną liczbę miejsc parkingowych. Będzie mogła również podwyższyć wymagany udział powierzchni biologicznie czynnej ponad poziom wynikający z planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy.

Spełnienie warunków potwierdzi starosta w specjalnym zaświadczeniu. Do wniosku trzeba będzie dołączyć opinię osoby mającej uprawnienia budowlane do projektowania.

Najważniejszą zmianą jest jednak uzależnienie sprzedaży lokali od decyzji samorządu. Gmina nie będzie musiała wydawać formalnego zakazu. Wystarczy, że nie podejmie uchwały zezwalającej na wyodrębnienie własności.

Banki mogą odmówić finansowania condohoteli

Condohotele powstają zazwyczaj przy udziale kapitału indywidualnych inwestorów. Kupują oni odrębny lokal z księgą wieczystą, a następnie przekazują go operatorowi, który wynajmuje apartament turystom i wypłaca właścicielowi ustalony czynsz albo część przychodów.

Jeżeli lokal nie będzie mógł zostać wyodrębniony, nabywca nie otrzyma oddzielnej księgi wieczystej. To uniemożliwi ustanowienie standardowej hipoteki i może zamknąć drogę do kredytu.

„Ludzie nie kupią lokalu bez wpisu do księgi wieczystej, a banki nie będą udzielały kredytów na zakup lokali bez możliwości zabezpieczenia się na hipotece” – powiedział „Pulsowi Biznesu” Marcin Dumania, prezes Sun & Snow.

Zdaniem przedstawicieli branży skutkiem może być zatrzymanie inwestycji opartych na rozproszonej własności. Budowę nowych hoteli będą mogły finansować przede wszystkim duże grupy kapitałowe i fundusze kupujące całe obiekty.

Rząd chce zatrzymać mieszkania udające hotele

Celem projektu jest ograniczenie praktyki budowania mikrokawalerek na gruntach przeznaczonych pod usługi. Takie lokale bywają formalnie pokojami hotelowymi albo lokalami użytkowymi, chociaż w praktyce są sprzedawane i wykorzystywane jak mieszkania.

Pozwala to omijać część wymagań dotyczących budownictwa mieszkaniowego, między innymi norm nasłonecznienia, infrastruktury, parkingów oraz minimalnej powierzchni. Problem dotyczy głównie dużych miast, w których niewielkie lokale są później oferowane do stałego zamieszkania.

Przedstawiciele rynku hotelowego przekonują jednak, że projekt traktuje w ten sam sposób patodeweloperów i obiekty faktycznie przeznaczone do obsługi ruchu turystycznego.

Władysław Grochowski, prezes Grupy Arche, ocenił, że projekt może wyhamować rozwój sektora turystycznego i wypchnąć polski kapitał za granicę. Jego zdaniem na ograniczeniu condohoteli skorzystają przede wszystkim zagraniczne fundusze zdolne samodzielnie finansować całe obiekty.

Część inwestycji ma zostać objęta ochroną

Projekt zawiera przepisy przejściowe. Nowe ograniczenia nie mają dotyczyć lokali znajdujących się w budynkach wzniesionych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego po wniosku złożonym przed 31 grudnia 2025 r.

Ochrona zależy zatem od daty złożenia wniosku, a nie od chwili uzyskania pozwolenia czy zakończenia inwestycji. Projekty rozpoczęte później mogą zostać objęte nowymi warunkami nawet wtedy, gdy przygotowania, sprzedaż lub zawieranie umów z klientami już trwają.

Według „Pulsu Biznesu” część urzędów już wstrzymuje się z wydawaniem zaświadczeń o samodzielności lokali w inwestycjach realizowanych w kurortach. Branża obawia się więc, że skutki projektu są odczuwalne jeszcze przed jego uchwaleniem.

Na razie jest to projekt, a nie obowiązująca ustawa. Jego treść może się zmienić podczas dalszych prac legislacyjnych. W obecnym kształcie nowe przepisy nie likwidują condohoteli, ale znacznie utrudniają sprzedaż pojedynczych apartamentów – szczególnie tam, gdzie gmina nie wyrazi zgody albo inwestycja nie spełni standardów właściwych dla mieszkań.

Czytaj także:

Gospodarka rośnie, ale firmy przestają zatrudniać. Rynek pracy nie rozpieszcza

Rosji brakuje paliwa nawet na Syberii. Zakaz eksportu do końca roku

Co piąty mieszkaniec Wrocławia jest cudzoziemcem. Polskie miasta coraz bardziej multikulturowe