• W Łodzi średnia cena ofertowa nowych mieszkań była o 19 proc. wyższa od transakcyjnej, a w Gdańsku różnica wyniosła 18,1 proc.
  • Na rynku wtórnym największą rozbieżność wśród analizowanych metropolii odnotowano w Gdańsku, gdzie sięgnęła 16,7 proc.
  • Różnica między średnimi cenami nie oznacza identycznej skali rabatów

Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań. W Łodzi różnica sięga 19 proc.

Z najnowszego raportu Narodowego Banku Polskiego o rynku nieruchomości wynika, że na rynku pierwotnym największą rozbieżność między przeciętną ceną oferowaną a rzeczywistą ceną zakupu odnotowano w Łodzi.

W II kwartale 2026 r. deweloperzy oferowali tam mieszkania za średnio 11 837 zł za m². Tymczasem średnia cena transakcyjna wyniosła 9945 zł za m². Różnica sięgnęła 1892 zł na metrze, czyli 19 proc. w odniesieniu do ceny transakcyjnej.

W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m² odpowiadałoby to różnicy 94,6 tys. zł. Jest to jednak wyłącznie przeliczenie średnich stawek, a nie kwota, którą można automatycznie wynegocjować przy zakupie konkretnego lokalu.

Niewiele mniejsza rozbieżność wystąpiła w Gdańsku. Średnia cena ofertowa nowego mieszkania wyniosła 17 116 zł za m², podczas gdy nabywcy płacili średnio 14 491 zł. Oznacza to różnicę 2625 zł na metrze, czyli 18,1 proc.

W Warszawie przeciętna cena ofertowa na rynku pierwotnym wynosiła 18 488 zł za m², natomiast transakcyjna 16 783 zł. Rozbieżność sięgnęła 10,2 proc. Niższe różnice odnotowano między innymi w Krakowie, gdzie wyniosły 5,9 proc., oraz Katowicach, gdzie sięgnęły 7,3 proc.

Rynek wtórny też z dużymi rozbieżnościami. Gdańsk wyprzedza Warszawę

Wysokie różnice między oczekiwaniami sprzedających a cenami transakcyjnymi występują również na rynku mieszkań używanych. Według zestawienia Bankier.pl przygotowanego na podstawie danych NBP w Gdańsku przeciętna cena ofertowa na rynku wtórnym wynosiła 16 384 zł za m², a transakcyjna 14 035 zł. Różnica sięgnęła 16,7 proc.

W Poznaniu wyniosła 14,7 proc., w Warszawie 14 proc., a w Krakowie 13,8 proc. Mniejsze rozbieżności odnotowano we Wrocławiu, gdzie ceny ofertowe były średnio o 7,5 proc. wyższe od transakcyjnych.

Dla kupujących oznacza to, że stawki prezentowane w ogłoszeniach nie oddają w pełni rzeczywistych poziomów cen na rynku.

Warto jednak zauważyć, że ceny transakcyjne nie spadają wszędzie. Zagregowana średnia dla siedmiu największych rynków wtórnych wyniosła 13 657 zł za m², o 0,1 proc. więcej niż kwartał wcześniej.

Dopiero po wyłączeniu Warszawy z zestawienia sześciu największych pozostałych rynków pojawia się spadek średniej ceny transakcyjnej o 0,6 proc. Było to pierwsze takie obniżenie od I kwartału 2023 r.

Nawet 19 proc. różnicy nie oznacza 19 proc. rabatu

Najważniejszą kwestią przy interpretacji danych NBP jest rozróżnienie różnicy między średnimi cenami a faktyczną obniżką uzyskaną przez kupującego. Ceny ofertowe obejmują mieszkania dostępne w danym okresie, natomiast ceny transakcyjne odnoszą się do lokali, które rzeczywiście znalazły nabywców. Obie grupy nie muszą mieć identycznej struktury.

Na przykład w ofercie deweloperów może pozostawać większy udział drogich mieszkań z segmentu premium, podczas gdy sprzedaż koncentruje się na tańszych lokalach o mniejszym metrażu.

Dlatego różnica między średnimi cenami zawsze nie oznacza, że właściciel konkretnego mieszkania zgodzi się na obniżenie ceny o kilkanaście procent.

Eksperci nie widzą gwałtownej przeceny mieszkań

Chociaż dane NBP pokazują utrzymujące się rozbieżności cenowe, nie oznacza to początku powszechnego spadku wartości nieruchomości.

„Analiza średnich stawek transakcyjnych nie daje podstaw do twierdzenia, że na rynku doszło do cenowej odwilży” – podkreśla Marta Żółkowska, Country Manager Metrohouse Franchise S.A., w komentarzu do wyników za II kwartał 2026 r..

Ekspertka zwraca uwagę, że pomimo szerokiej oferty w większości największych miast nadal występują umiarkowane wzrosty średnich cen transakcyjnych. Rosnąca liczba dostępnych mieszkań powoduje natomiast wydłużanie procesu sprzedaży.

Z danych Metrohouse wynika, że sprzedaż mieszkania z rynku wtórnego trwa przeciętnie od 3,5 do 4 miesięcy.

Ważnym czynnikiem pozostaje również struktura nowych inwestycji. Wprowadzanie do sprzedaży droższych lokali może podwyższać średnią cenę ofertową nawet wtedy, gdy stawki w popularnym segmencie rynku zmieniają się nieznacznie.

Oznacza to, że wzrost średnich cen w ogłoszeniach nie musi przekładać się na analogiczne podwyżki mieszkań najczęściej kupowanych przez gospodarstwa domowe.

Czytaj także:

Analitycy ostrzegają: nadchodzi fala drożyzny w sklepach

Inwestycyjny „pewniak” zawiódł. Na obligacjach można było stracić połowę kapitału

Kwota wolna nie wzrośnie. Rząd tłumaczy, dlaczego nie spełni obietnicy