• Według analizy RRJ Group ceny w warszawskim segmencie premium wzrosły w ciągu dwóch lat o niemal 40 proc., a w ekonomicznym o około 1 proc.
  • Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że w ciągu ostatniego roku mediana cen w stołecznym segmencie premium wzrosła o 14 proc., z 21,9 do 25 tys. zł za mkw.
  • W II kwartale 2026 r. sprzedaż nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach spadła o 8,4 proc. kwartał do kwartału, ale najdroższy segment pozostaje mniej zależny od kredytu.

Rynek mieszkaniowy w Warszawie działa już z dwiema prędkościami

Według analizy RRJ Group warszawski segment premium zyskał w ciągu dwóch lat blisko 40 proc., a ekonomiczny około 1 proc. Jednocześnie liczba mieszkań znajdujących się w ofercie stolicy nie zmieniła się w ciągu ostatniego roku znacząco.

Rozwarstwienie potwierdzają bardziej szczegółowe dane BIG DATA RynekPierwotny.pl. W sierpniu 2026 r. mediana ceny metra kwadratowego w segmencie najdroższych nowych mieszkań w Warszawie wynosiła 25 tys. zł. Rok wcześniej było to 21,9 tys. zł, co oznacza wzrost o 14 proc.

Dla przykładowego mieszkania o powierzchni 50 mkw. różnica przekłada się na około 153 tys. zł. Jednocześnie liczba dostępnych mieszkań w Warszawie była niemal taka sama jak przed rokiem.

„Średnia cena metra kwadratowego coraz słabiej opisuje to, co rzeczywiście dzieje się na rynku mieszkaniowym” – wskazuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Luksusowe mieszkania podbijają średnią cenę w Warszawie

Rozjazd w statystykach wynika w dużej mierze ze zmiany struktury oferty. Coraz większa część mieszkań wprowadzanych do sprzedaży należy do wyższej półki cenowej.

Z Barometru Metrohouse i Credipass za II kwartał 2026 r. wynika, że udział warszawskich projektów z cenami przekraczającymi 25 tys. zł za mkw. w ciągu roku się podwoił. W tym samym czasie segment popularny utrzymywał się od około dwóch lat w pobliżu 17 tys. zł za mkw.

Średnia ofertowa dla całej Warszawy zbliżyła się tym samym do 20 tys. zł za metr, ale nie musi to oznaczać, że typowe mieszkanie podrożało w podobnym tempie. Wystarczy, że do sprzedaży trafia więcej drogich apartamentów, aby średnia dla całego miasta zaczęła rosnąć.

Podobny mechanizm widać w innych dużych miastach. W Gdańsku mieszkania z ceną przekraczającą 20 tys. zł za mkw. stanowią już około 39 proc. oferty. Rosnący udział droższych projektów jest również widoczny w Poznaniu.

Sprzedaż mieszkań hamuje, ale oferta pozostaje bardzo duża

Rozwarstwienie cen następuje w momencie, gdy szeroki rynek mieszkaniowy nie znajduje się w fazie silnego boomu.

Według raportu JLL „Rynek mieszkaniowy w Polsce II kwartał 2026” na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali nieco ponad 11,8 tys. mieszkań. To o 8,4 proc. mniej niż w pierwszym kwartale, choć jednocześnie o 12,7 proc. więcej niż rok wcześniej.

Na koniec kwartału w ofercie znajdowało się ponad 70 tys. mieszkań, łącznie z lokalami zarezerwowanymi, ale jeszcze niesprzedanymi. Deweloperzy wprowadzili jednocześnie ponad 13 tys. nowych lokali.

JLL wskazuje, że otoczenie popytowe pozostaje wymagające. Tempo wzrostu wynagrodzeń zwolniło, w części branż pojawia się niepewność dotycząca zatrudnienia, a finansowanie zakupu mieszkania nadal jest istotnym obciążeniem dla gospodarstw domowych.

W segmencie premium część tych czynników ma jednak mniejsze znaczenie. Zamożniejsi nabywcy częściej dysponują własnym kapitałem i są mniej zależni od maksymalnej zdolności kredytowej niż osoby kupujące mieszkania z rynku popularnego.

Przybywa zamożnych klientów zainteresowanych nieruchomościami

Za zmianami na najwyższej półce stoi również wzrost prywatnego majątku. The Wealth Report 2026 firmy Knight Frank wskazuje Polskę wśród rynków, na których w kolejnych latach oczekiwany jest szybki wzrost liczby osób o bardzo wysokiej wartości majątku.

Według modelu Knight Frank globalna liczba osób posiadających majątek netto przekraczający 30 mln dolarów wzrosła z około 551 tys. w 2021 r. do ponad 713 tys. w 2026 r. Polska, obok m.in. Indonezji, Arabii Saudyjskiej i Wietnamu, została wskazana jako jeden z rynków o szczególnie dynamicznych perspektywach wzrostu tej grupy.

To może wzmacniać popyt na nieruchomości, dla których głównymi kryteriami są nie tylko powierzchnia i cena za metr, ale także lokalizacja, architektura, prywatność czy ograniczona możliwość powstania podobnej inwestycji w przyszłości.

Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group, zwraca uwagę, że w rozmowach z klientami premium punktem wyjścia często nie jest już kredyt, ale zachowanie wartości nieruchomości w perspektywie wielu lat.

Jedna średnia cena coraz mniej mówi kupującym

Dane z Warszawy pokazują, dlaczego sama informacja o średniej cenie metra może prowadzić do mylnych wniosków. Rynek popularny może pozostawać względnie stabilny, podczas gdy jednocześnie szybko rośnie udział mieszkań wycenianych na 25, 30 czy ponad 40 tys. zł za metr.

W efekcie przeciętny poziom cen dla całego miasta idzie w górę, choć osoba poszukująca standardowego mieszkania niekoniecznie obserwuje podobną dynamikę w swoim segmencie.

Dla kupujących coraz ważniejsze staje się więc porównywanie mieszkań należących do podobnej kategorii cenowej i standardu. Warszawski rynek nie porusza się już jednym tempem. Dane z 2026 r. pokazują, że dystans między segmentem masowym a premium może się nadal zwiększać, nawet przy umiarkowanej sprzedaży całego rynku.

Czytaj także:

Polska straci potężny zastrzyk pieniędzy z UE. Kończy się KPO, saldo drastycznie spadnie

AI zmyśla wady polskich produktów i poleca zagraniczne zamienniki

Imigranci odpowiadają za 1/4 najmu w Polsce. Wybierają największe miasta