• W październiku 2026 roku na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych do ofert deweloperów powróciło ponad 5,8 tys. mieszkań.
  • Liczba powracających lokali była o 72 proc. wyższa niż liczba mieszkań wprowadzonych po raz pierwszy do sprzedaży.
  • Największe dysproporcje odnotowano we Wrocławiu, Krakowie i Katowicach. Powrót mieszkania do oferty nie zawsze oznacza rezygnację kupującego.

Ponad 5,8 tys. mieszkań ponownie trafiło do sprzedaży

Z analizy danych BuiltMind opublikowanej przez XYZ wynika, że w październiku 2026 roku na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce do ofert deweloperów powróciło ponad 5,8 tys. lokali. To o około 72 proc. więcej niż liczba mieszkań wprowadzonych po raz pierwszy do sprzedaży. Dane dotyczą Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania, Łodzi, Katowic oraz Trójmiasta.

Powracająca podaż oznacza lokale, które w jednym miesiącu były oznaczone jako zarezerwowane lub sprzedane, a w kolejnym ponownie stały się dostępne. Zmiana statusu nie musi jednak świadczyć o zerwaniu umowy deweloperskiej.

Mieszkanie może ponownie trafić do oferty wskutek nieuzyskania kredytu przez klienta, rezygnacji z rezerwacji, zmiany planów zakupowych albo działań samego dewelopera. Część lokali bywa też czasowo wycofywana ze sprzedaży.

Warszawa, Kraków i Wrocław. Gdzie wraca najwięcej mieszkań?

Największą liczbę powrotów odnotowano w Warszawie, gdzie w październiku ponownie dostępne stały się 1693 mieszkania. W tym samym czasie deweloperzy wprowadzili po raz pierwszy do sprzedaży 1168 lokali.

Jeszcze większa dysproporcja pojawiła się we Wrocławiu. Według danych BuiltMind do ofert powróciło 1128 mieszkań, podczas gdy liczba nowych wprowadzeń wyniosła zaledwie 132.

Wynik ten jest związany przede wszystkim z ograniczoną liczbą nowych lokali zarejestrowanych w analizie w październiku. Miesiąc wcześniej platforma odnotowała we Wrocławiu 1343 nowe wprowadzenia, co pokazuje dużą zmienność podaży między kolejnymi miesiącami.

W Krakowie do sprzedaży powróciło 996 mieszkań, niemal dwukrotnie więcej niż 512 lokali wprowadzonych po raz pierwszy. Jeszcze w czerwcu liczba powrotów wynosiła 647, co oznacza wzrost o prawie 54 proc. w ciągu czterech miesięcy.

Duże różnice wystąpiły również w Katowicach, gdzie zarejestrowano 473 powracające mieszkania wobec 207 nowych. Z kolei w Łodzi sytuacja była odwrotna. Nowych lokali było 547, a powracających 513.

Tak znaczne różnice między miastami pokazują, że sytuacji na rynku pierwotnym nie można oceniać wyłącznie na podstawie ogólnopolskich statystyk. Duże znaczenie mają lokalna podaż, tempo sprzedaży i struktura dostępnych mieszkań.

Dlaczego mieszkania wracają do deweloperów? Kredyty pozostają problemem

Jednym z najważniejszych powodów powrotów mieszkań są trudności z finansowaniem zakupu. Klienci dokonują rezerwacji, ale po sprawdzeniu zdolności kredytowej okazuje się, że bank nie przyzna im potrzebnej kwoty.

Zdarzają się także przypadki, w których nabywca musi najpierw sprzedać dotychczasowe mieszkanie, aby sfinansować kolejną nieruchomość. Jeżeli transakcja się opóźnia lub nie dochodzi do skutku, wcześniej wybrany lokal może ponownie pojawić się w ofercie.

Skala takich sytuacji różni się między deweloperami. Jak wyjaśnia Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii, do oferty wraca około 3 proc. sprzedanych mieszkań. Część przypadków wynika jednak z zamiany lokalu na inny, a nie całkowitej rezygnacji z zakupu.

Z kolei Victoria Dom szacuje, że ponownie dostępnych staje się od 5 do 10 proc. mieszkań objętych płatnymi umowami rezerwacyjnymi. Według przedstawiciela spółki w 90 proc. takich przypadków powodem jest brak finansowania bankowego.

Nie są to wskaźniki bezpośrednio porównywalne, ponieważ odnoszą się do różnych etapów sprzedaży. „O znaczeniu powrotów oferty decyduje przede wszystkim to, co wydarzy się później” – wskazuje Mikołaj Szymański, analityk platformy BuiltMind, cytowany przez XYZ.

Mieszkanie, które szybko znajduje kolejnego nabywcę, nie stanowi dla dewelopera tak dużego problemu jak lokal pozostający w sprzedaży przez wiele miesięcy.

Deweloperzy sprzedają więcej, ale oferta mieszkań nadal rośnie

Wysoka liczba powrotów nie oznacza załamania sprzedaży. Wręcz przeciwnie, październik był jednym z najlepszych miesięcy tego roku na rynku pierwotnym. Według raportu Otodom na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali około 5,1 tys. mieszkań, czyli o 27 proc. więcej niż rok wcześniej.

Jednocześnie nowe wprowadzenia, według metodologii Otodom, wyniosły około 3,9 tys. lokali. Jest to wynik różniący się od danych BuiltMind, ponieważ platformy stosują odmienne sposoby monitorowania ofert. Nie należy zatem bezpośrednio łączyć tych wartości w jeden bilans.

Mimo przewagi sprzedaży nad nowymi wprowadzeniami całkowita oferta mieszkań na siedmiu największych rynkach przekroczyła na koniec października 59 tys. lokali. Ich łączna wartość osiągnęła 51,9 mld zł.

Zdaniem analityków Otodom wyjaśnieniem tej sytuacji jest właśnie przepływ mieszkań pomiędzy pulami lokali dostępnych, zarezerwowanych i sprzedanych. Oznacza to, że nawet przy dobrej sprzedaży liczba mieszkań dostępnych dla kupujących może pozostawać wysoka.

Czy powracające mieszkania wymuszą obniżki cen?

Rosnąca dostępność lokali może poprawiać pozycję negocjacyjną kupujących, szczególnie w inwestycjach, w których wiele podobnych mieszkań pozostaje niesprzedanych.

Deweloperzy konkurują wówczas nie tylko z nowymi projektami, ale również z mieszkaniami powracającymi do wcześniej uruchomionych inwestycji. Może to ograniczać możliwość podnoszenia cen i zwiększać znaczenie rabatów.

Nie oznacza to jednak automatycznych przecen. Jeśli lokal wraca do sprzedaży na końcowym etapie budowy, gdy podobnych mieszkań prawie już nie ma, deweloper może znaleźć kolejnego nabywcę bez obniżania ceny.

Duże znaczenie ma także segment rynku. Według BuiltMind w Warszawie szacowany czas wyprzedaży mieszkań o powierzchni 40-50 mkw. i cenie 800 tys. do 1 mln zł wynosi osiem miesięcy. Dla lokali o identycznym metrażu, ale kosztujących 1,2-1,5 mln zł, wydłuża się do 22 miesięcy.

Czytaj także:

Polska pokonała Rosję w ONZ jednym głosem. Koniec 60 lat rosyjskiej dominacji

PKB Polski rośnie, ale pracy nie przybywa. Bezrobotni szukają zatrudnienia już ponad 9 miesięcy

Globalna awaria Microsoftu trwa. Gigant uspokaja: to nie cyberatak