• W ostatnich 30 dniach z monitorowanych cenników deweloperów zniknęły 3794 mieszkania, o 51,7 proc. mniej niż w poprzednim okresie.
  • W ofercie monitorowanej przez Skumio pozostaje prawie 33,8 tys. lokali, a mediana czasu potrzebnego na sprzedaż wynosi 231 dni.
  • Dane wymagają ostrożnej interpretacji, bo system traktuje zniknięcie mieszkania z cennika jako sprzedaż lub rezerwację, a wcześniejszy okres obejmował bardzo mocny wrzesień.

Sprzedaż nowych mieszkań spadła o 51,7 proc.

Najnowszy monitoring rynku pierwotnego Skumio pokazuje wyraźną zmianę tempa, w jakim lokale znikają z ofert deweloperów. W okresie od 4 października do 2 listopada system zarejestrował 3794 sprzedane lub zarezerwowane mieszkania i domy. W poprzedzających 30 dniach było ich 7861.

Oznacza to spadek o 51,7 proc. Wartość lokali, które zniknęły z oferty w najnowszym okresie, została oszacowana na około 2,7 mld zł, a przeciętna cena wynosiła 12 040 zł za metr kwadratowy.

Jednocześnie deweloperzy monitorowani przez serwis mieli w aktualnej ofercie 33 779 lokali. Średnia cena ofertowa wynosiła 12 498 zł za metr, natomiast mediana czasu potrzebnego na sprzedaż mieszkania sięgała 231 dni.

Skala miesięcznego spadku wygląda szczególnie mocno na tle ostatnich miesięcy, ale obraz zmienia się po wydłużeniu okresu analizy. W ciągu ostatnich 90 dni Skumio odnotowało 17 522 lokale znikające z cenników, czyli o 0,5 proc. więcej niż w poprzednich 90 dniach. To sugeruje, że najnowszy wynik może być przede wszystkim gwałtownym schłodzeniem po bardzo mocnym wrześniu, a nie załamaniem popytu w skali całego kwartału.

Wrzesień był najlepszym miesiącem w 2026 roku

Taką interpretację wspierają dane z innego źródła. Według Otodom Analytics we wrześniu na siedmiu największych rynkach deweloperskich sprzedano około 5,1 tys. mieszkań. Był to najlepszy miesięczny wynik od początku 2026 roku, o 18 proc. wyższy niż w sierpniu i o 17 proc. wyższy niż rok wcześniej.

W całym trzecim kwartale deweloperzy na siedmiu głównych rynkach sprzedali 13,1 tys. lokali, o 25 proc. więcej niż przed rokiem. Jednocześnie we wrześniu zanotowano rekordowe 3,5 tys. nowych rezerwacji.

„Wyższa sprzedaż pojawiła się niemal dwa miesiące wcześniej, niż można było oczekiwać” – wskazywała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom, komentując wrześniowe wyniki.

Porównywany przez Skumio wcześniejszy 30-dniowy okres obejmował właśnie większą część wyjątkowo mocnego września. Najnowsze dane obejmują natomiast przede wszystkim październik. Wysoka baza porównawcza może więc częściowo tłumaczyć spektakularne 51,7 proc. spadku.

Warszawa trzyma się mocniej, Poznań i Gdańsk słabną

Różnice między poszczególnymi miastami są duże. W ciągu ostatnich 90 dni Skumio odnotowało w Warszawie 3086 lokali znikających z ofert, o 0,9 proc. więcej niż w poprzednim analogicznym okresie.

We Wrocławiu było to 1631 mieszkań, co oznacza spadek o 7 proc., a w Krakowie 1041, o 2,4 proc. mniej. Wyraźniejsze osłabienie widoczne jest w Poznaniu, gdzie liczba wyniosła 840 i spadła o 23 proc. W Łodzi zanotowano spadek o 9,2 proc., a w Gdańsku o 11,8 proc.

Jednocześnie najnowsze dane BIG DATA RynekPierwotny.pl pokazują, że październik nie przyniósł gwałtownego ruchu cenowego. Na sześciu z siedmiu analizowanych największych rynków średnie ceny ofertowe nowych mieszkań pozostały niemal bez zmian. Wyjątkiem był Wrocław, gdzie wzrosły o około 2 proc.

W Warszawie przeciętna cena ofertowa po raz pierwszy przekroczyła 20 tys. zł za metr kwadratowy. W Trójmieście było to 18,1 tys. zł, w Krakowie 17,3 tys. zł, a we Wrocławiu 16,3 tys. zł.

Zniknięcie z cennika nie zawsze oznacza podpisaną umowę

Dane Skumio należy interpretować inaczej niż statystyki ostatecznie zawartych umów deweloperskich. System wykorzystuje obowiązujące od 2025 roku przepisy dotyczące jawności cen i analizuje codziennie publikowane przez deweloperów cenniki.

Mieszkanie, które przestaje być dostępne w kolejnym pliku, jest klasyfikowane jako sprzedane lub zarezerwowane. Jeśli lokal ponownie pojawia się w ofercie, wcześniejsze zakwalifikowanie jako sprzedaż zostaje cofnięte. System stara się również eliminować przypadki, w których z cennika nagle znika cała inwestycja lub deweloper zmienia sposób publikowania danych.

Według metodologii Skumio w ostatnim tygodniu monitoring obejmował dane 505 deweloperów. Serwis zaznacza jednocześnie, że nie jest w stanie odczytywać wszystkich sposobów publikacji cenników, dlatego jego wyniki nie obejmują całego rynku.

Z tego powodu spadku o 51,7 proc. nie należy utożsamiać z oficjalnym spadkiem liczby zawartych transakcji w całej Polsce.

Rynek sprawdzi, czy to tylko chwilowe schłodzenie

Najbliższe tygodnie pokażą, czy słabszy październik był przede wszystkim odreagowaniem rekordowej aktywności z września, czy początkiem dłuższego spowolnienia.

Jeszcze w październiku analitycy rynku zwracali uwagę, że trzeci kwartał był wyjątkowo mocny. BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazywało, że sprzedaż na siedmiu największych rynkach wzrosła w trzecim kwartale o 16 proc. względem poprzedniego kwartału, ale jednocześnie aż 29 proc. całej oferty stanowiły lokale już ukończone i nadal niesprzedane.

Dla kupujących oznacza to coraz większą konkurencję między deweloperami o klienta. Jeżeli słabsza sprzedaż utrzyma się przez kolejne miesiące, firmy mogą być bardziej skłonne do oferowania rabatów, pakietów wykończeniowych czy innych zachęt zamiast podnoszenia oficjalnych cen mieszkań.

Na razie dane pokazują przede wszystkim gwałtowne wyhamowanie po wyjątkowo mocnym wrześniu. Dopiero kolejne pełne miesiące pozwolą ocenić, czy był to krótkotrwały efekt wysokiej bazy, czy początek wyraźniejszej zmiany na rynku pierwotnym.

Czytaj także:

Midterms 2026. Demokraci biorą Kongres. Co to oznacza dla rynku?

Polacy szykują się na Black Friday. Nie wierzą w promocje, ale i tak wydadzą ponad 1 tys. zł

Urzędnik może wejść na posesję od 6 do 22. Za odmowę grożą 3 lata więzienia