• Od 1 stycznia 2027 r. przekazanie nieruchomości w zamian za spłatę długu ma być traktowane jako odpłatne zbycie.
  • Przychodem będzie wartość uregulowanego zobowiązania lub wyższa od niej wartość rynkowa nieruchomości.
  • Nowelizacja ustawy o PIT przeszła przez parlament i czeka na podpis prezydenta.

Podatek od mieszkania przekazanego za długi. Co zmienia ustawa?

Zmiana dotyczy sytuacji, w której dłużnik zamiast spłacić zobowiązanie pieniędzmi, przekazuje wierzycielowi nieruchomość. Może to być mieszkanie, dom, działka albo udział we własności. W zamian wierzyciel zgadza się na całkowite lub częściowe umorzenie zadłużenia.

W prawie cywilnym takie rozwiązanie nazywane jest świadczeniem w miejsce wykonania, czyli datio in solutum. Dotychczas jego skutki podatkowe budziły poważne wątpliwości. Urzędy skarbowe traktowały taką transakcję jako odpłatne zbycie nieruchomości, natomiast wiele wyroków sądów administracyjnych było korzystnych dla podatników.

Ministerstwo Finansów postanowiło zakończyć spór poprzez zmianę ustawy o PIT. Jak wynika z dokumentacji procesu legislacyjnego, nowelizacja została uchwalona przez parlament i 6 listopada 2026 r. trafiła do prezydenta.

Projektowany art. 19 ust. 2a ustawy o PIT przewiduje, że przychodem z przekazania nieruchomości na spłatę zobowiązania będzie wartość uregulowanego długu. Jeżeli jednak wartość rynkowa nieruchomości okaże się wyższa, to właśnie ona będzie podstawą ustalenia przychodu.

Nie dostaniesz pieniędzy, ale fiskus naliczy przychód

Najważniejszą konsekwencją zmiany jest możliwość powstania obowiązku podatkowego, mimo że właściciel nieruchomości nie otrzyma żadnych pieniędzy.

Przykładowo osoba zadłużona na 400 tys. zł może przekazać wierzycielowi mieszkanie warte dokładnie tyle samo. W rezultacie przestanie być dłużnikiem, ale zgodnie z nowymi zasadami wykaże 400 tys. zł przychodu z odpłatnego zbycia.

Nie oznacza to automatycznie konieczności zapłaty podatku od całej kwoty. Opodatkowaniu podlega bowiem dochód, czyli przychód pomniejszony o odpowiednie koszty jego uzyskania.

Jeśli w tym przykładzie mieszkanie zostało kupione za 300 tys. zł, a podatnik może rozliczyć tę kwotę jako koszt, dochód wyniesie 100 tys. zł. Przy stawce 19 proc. oznaczałoby to 19 tys. zł podatku, o ile transakcja podlega PIT i nie przysługuje zwolnienie.

Znaczenie będzie miała także wycena nieruchomości. Jeżeli właściciel odda lokal wart 500 tys. zł w zamian za umorzenie długu wynoszącego 400 tys. zł, sam fakt niższego zobowiązania nie musi ograniczać przychodu do tej kwoty.

Kiedy trzeba zapłacić 19 proc. PIT?

Nowe przepisy nie oznaczają, że każda osoba oddająca nieruchomość za długi zapłaci podatek. Zgodnie z informacjami Ministerstwa Finansów dotyczącymi zbycia nieruchomości, zasadnicze znaczenie ma pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana.

Jeśli odpłatne zbycie następuje po upływie tego okresu i nie odbywa się w ramach działalności gospodarczej, zasadniczo nie podlega PIT. Wcześniejsza transakcja może natomiast wymagać wykazania przychodu, obliczenia dochodu i rozliczenia podatku.

Oznacza to, że proponowana zmiana szczególnie dotknie osoby, które stosunkowo niedawno kupiły nieruchomość, a następnie popadły w problemy finansowe.

Istnieje również ulga mieszkaniowa, jednak jej zastosowanie wymaga spełnienia ustawowych warunków. Przy rozliczeniu polegającym na przekazaniu nieruchomości bez otrzymania gotówki nie należy automatycznie zakładać, że podatnik będzie mógł z niej skorzystać.

Skarbówka przegrywała w sądach. Teraz zmieniają się przepisy

Spór dotyczący przekazywania nieruchomości za długi trwa od lat. Organy podatkowe argumentowały, że zwolnienie z obowiązku spłaty zobowiązania stanowi korzyść majątkową, którą należy traktować podobnie jak wynagrodzenie otrzymane za sprzedaż.

Przykładem jest interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 10 października 2025 r.. Dotyczyła mężczyzny, który przekazał wierzycielom udziały w nieruchomości w zamian za umorzenie dwóch pożyczek. Fiskus uznał, że doszło do odpłatnego zbycia powodującego powstanie przychodu.

Inaczej sprawę oceniały niektóre składy Naczelnego Sądu Administracyjnego. W orzeczeniach wskazywano, że dłużnik nie uzyskuje przysporzenia majątkowego, ponieważ równocześnie traci własność nieruchomości i zostaje zwolniony z zobowiązania.

Jak wskazuje „Rzeczpospolita”, Ministerstwo Finansów wprost odniosło się do tej linii orzeczniczej w uzasadnieniu nowelizacji. „Zmiana jest niekorzystna dla podatników. Ale logiczna, ponieważ podobne regulacje obowiązują już przedsiębiorców” – ocenił w rozmowie z dziennikiem Kuba Lewandowski, doradca podatkowy i starszy menedżer w PwC.

Nowe przepisy mają więc usunąć wątpliwości interpretacyjne na korzyść stanowiska administracji skarbowej. Zmniejszą możliwość powoływania się na wcześniejsze wyroki, które pozwalały uniknąć rozpoznania przychodu.

Co dalej? Zmiany podatkowe od 2027 roku

Nowelizacja ma wejść w życie 1 stycznia 2027 r., pod warunkiem zakończenia procesu legislacyjnego. Na 14 listopada ustawa oczekuje na decyzję prezydenta.

Regulacja obejmie nie tylko nieruchomości, ale również określone prawa majątkowe i rzeczy ruchome przekazywane w celu uregulowania zobowiązań. W przypadku osób prywatnych znaczenie mogą mieć między innymi samochody oddawane wierzycielom.

Dla zadłużonych właścicieli mieszkań kluczowe będzie ustalenie daty nabycia nieruchomości, wysokości spłacanego zobowiązania, wartości rynkowej majątku oraz kosztów jego zakupu.

W praktyce przekazanie nieruchomości wierzycielowi nie zawsze będzie oznaczało definitywne zakończenie finansowych problemów. W określonych przypadkach do rozliczenia z dotychczasowym wierzycielem dojdzie jeszcze obowiązek rozliczenia podatku dochodowego.

Czytaj także:

Polska pokonała Rosję w ONZ jednym głosem. Koniec 60 lat rosyjskiej dominacji

PKB Polski rośnie, ale pracy nie przybywa. Bezrobotni szukają zatrudnienia już ponad 9 miesięcy

Globalna awaria Microsoftu trwa. Gigant uspokaja: to nie cyberatak