• W 2026 roku maksymalny podatek od mieszkań wynosi 1,25 zł za mkw., a od powierzchni zajętej na działalność gospodarczą 35,53 zł.
  • WSA w Opolu uchylił decyzję nakładającą na spółkę 2262 zł podatku od dwóch mieszkań kupionych na odsprzedaż.
  • Sam zakup lokalu przez przedsiębiorcę, przeprowadzenie remontu i wystawienie go na sprzedaż nie uzasadniają automatycznie wyższej stawki.

Podatek od mieszkań nawet 28 razy wyższy. Ile trzeba zapłacić w 2026 roku?

Różnica pomiędzy stawkami podatku od nieruchomości jest ogromna. Zgodnie z obwieszczeniem Ministra Finansów i Gospodarki dotyczącym stawek na 2026 rok maksymalna stawka podatku od budynków mieszkalnych lub ich części wynosi 1,25 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej.

W przypadku budynków związanych z działalnością gospodarczą oraz części budynków mieszkalnych zajętych na taką działalność limit wynosi 35,53 zł za mkw. To ponad 28 razy więcej. Dla mieszkania o powierzchni 60 mkw. roczny podatek liczony według maksymalnej stawki mieszkaniowej wyniósłby 75 zł. Przy zastosowaniu stawki gospodarczej wzrósłby do 2131,80 zł, czyli o 2056,80 zł.

Są to obliczenia przykładowe, dotyczące samej powierzchni lokalu. Faktyczne stawki ustalają gminy i nie mogą one przekraczać limitów określonych przez ministra finansów. Dla przedsiębiorstw posiadających wiele mieszkań różnica może oznaczać istotne dodatkowe koszty. Kluczowe jest jednak ustalenie, kiedy lokal można uznać za zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej.

Spółka kupiła dwa mieszkania. Fiskus naliczył 2262 zł podatku

Spór rozstrzygnięty przez WSA w Opolu w wyroku z 14 października 2026 roku, sygn. I SA/Op 561/26, dotyczył spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zajmującej się między innymi kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

W 2025 roku przedsiębiorstwo kupiło dwa mieszkania w Opolu. Pierwsze miało 61,99 mkw. powierzchni użytkowej wraz z pomieszczeniem przynależnym o powierzchni 2,69 mkw., drugie 46,51 mkw. Lokale zostały nabyte z zamiarem dalszej sprzedaży na rynku wtórnym. Spółka podkreślała, że zachowały charakter mieszkalny i nie były wykorzystywane jako biura, magazyny ani pomieszczenia usługowe.

Mimo to prezydent Opola określił zobowiązanie podatkowe spółki za 2025 rok na 2262 zł, stosując stawki właściwe dla działalności gospodarczej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało tę decyzję w mocy.

Urzędnicy argumentowali, że mieszkania zostały kupione w ramach prowadzonego biznesu i w okresie posiadania przez spółkę nie służyły bezpośrednio zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Zdaniem organów przemawiało to za zastosowaniem wyższej stawki. Przedsiębiorstwo nie zgodziło się z interpretacją i skierowało sprawę do sądu administracyjnego.

WSA: mieszkanie kupione na odsprzedaż nie musi być lokalem firmowym

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu przyznał rację spółce i uchylił zarówno decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak i wcześniejszą decyzję prezydenta miasta.

Sąd uznał, że organy podatkowe błędnie utożsamiły posiadanie mieszkania w ramach działalności gospodarczej z faktycznym zajęciem lokalu na tę działalność.

„Nie wyczerpuje to jeszcze przesłanki zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej” – wskazał WSA w Opolu w uzasadnieniu wyroku, odnosząc się do zakupu lokali przez przedsiębiorcę handlującego nieruchomościami.

Istotne znaczenie miało to, że mieszkania nadal były przeznaczone do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przyszłych nabywców. Jedno z nich spółka sprzedała 11 sierpnia 2025 roku, czyli po niespełna dwóch i pół miesiąca od zakupu. Drugie zostało wyremontowane i sprzedane 23 lutego 2026 roku.

Sąd podkreślił, że przeprowadzenie remontu i przygotowanie lokalu do sprzedaży nie musi oznaczać jego zajęcia na działalność gospodarczą. Mieszkanie pozostaje towarem handlowym, ale nie traci przez to automatycznie swojej funkcji mieszkalnej.

Kiedy firma musi zapłacić wyższy podatek od nieruchomości?

Rozstrzygnięcie nie oznacza, że wszystkie mieszkania należące do przedsiębiorców zawsze powinny być opodatkowane niższą stawką. WSA odwołał się do uchwały siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2024 roku, sygn. III FPS 2/24.

NSA wskazał, że decydujące znaczenie ma sposób faktycznego wykorzystywania nieruchomości. Wyższa stawka może mieć zastosowanie, gdy w mieszkaniu rzeczywiście prowadzona jest działalność gospodarcza, na przykład funkcjonuje biuro lub magazyn.

Istotny jest również przypadek trwałych pustostanów. Chodzi o sytuację, w której przedsiębiorca celowo utrzymuje lokale niewykorzystane, nie sprzedaje ich ani nie wynajmuje na cele mieszkaniowe, traktując je jako długoterminową lokatę kapitału w oczekiwaniu na wzrost cen.

Inaczej należy oceniać mieszkanie czasowo puste z powodu remontu, przygotowania do sprzedaży czy oczekiwania na nabywcę. Samo niewykorzystywanie lokalu do zamieszkania przez kilka miesięcy nie wystarcza więc do automatycznego zastosowania stawki gospodarczej.

Co ważne, NSA rozstrzygnął również, że mieszkania wynajmowane przez przedsiębiorców na długoterminowe cele mieszkaniowe mogą korzystać ze stawki właściwej dla lokali mieszkalnych. O sposobie opodatkowania nie przesądza wyłącznie fakt uzyskiwania przychodów z najmu.

Ważny wyrok dla fliperów i deweloperów. Co dalej ze sprawą?

Orzeczenie WSA może mieć znaczenie dla firm zajmujących się tak zwanym flippingiem, czyli kupowaniem mieszkań, ich remontowaniem i odsprzedażą z zyskiem. Dla takich przedsiębiorstw stosowanie stawki gospodarczej zamiast mieszkaniowej oznaczałoby dodatkowe koszty utrzymywania lokali przed sprzedażą.

Wyrok pokazuje, że organy podatkowe powinny dokładnie zbadać sposób wykorzystania nieruchomości. Nie mogą poprzestawać na stwierdzeniu, że właścicielem jest przedsiębiorca, a zakup mieszkania stanowi element jego działalności.

Podobne znaczenie rozstrzygnięcie może mieć dla deweloperów posiadających gotowe, niesprzedane mieszkania. Każdorazowo konieczne pozostaje jednak ustalenie, czy lokale zachowują funkcję mieszkalną oraz czy nie są wykorzystywane do innych celów gospodarczych.

Wyrok WSA w Opolu jest nieprawomocny. Uchylenie decyzji oznacza, że sprawa wymaga ponownego rozpatrzenia przez organy podatkowe, które powinny uwzględnić wskazania sądu. Orzeczenie nie ustanawia też automatycznego zwolnienia podatkowego dla wszystkich firm handlujących mieszkaniami.

Czytaj także:

Polacy coraz rzadziej jedzą w restauracjach. Sprzedaż na wynos ratuje gastronomię

6 na 10 Polaków jest chronicznie wyczerpanych. Stres coraz częściej wysyła na L4

Ukraina zmienia zasady mobilizacji. Stanowisko nie uchroni przed poborem