• Według JLL w Polsce przypada 49,5 miejsca opieki całodobowej na 1000 osób w wieku 75+.
  • Utrzymanie obecnego wskaźnika do 2050 r. wymagałoby dodania ok. 86 tys. miejsc.
  • Starzenie się społeczeństwa może stworzyć jeden z najważniejszych nowych segmentów rynku nieruchomości.

To nie jest już tylko temat polityki społecznej. Dla deweloperów, funduszy, operatorów opieki i samorządów mieszkalnictwo senioralne może stać się jednym z kluczowych kierunków inwestycyjnych najbliższych lat.

Mieszkalnictwo senioralne: luka, która będzie się powiększać

Według informacji PAP opartych na raporcie JLL „Rynek senior housing w Polsce”, zainteresowanie segmentem senior housing oraz stacjonarną opieką długoterminową rośnie wraz ze zmianami demograficznymi. Jak wynika z raportu JLL, w Polsce dostępnych jest 49,5 miejsca w opiece całodobowej na 1000 osób w wieku 75+.

To pokazuje, że rynek jest dopiero na wczesnym etapie rozwoju. JLL szacuje, że samo utrzymanie obecnego wskaźnika dostępności do 2050 r. wymagałoby dodania ok. 86 tys. miejsc. Nie chodzi więc o luksusowy dodatek do rynku mieszkaniowego, ale o odpowiedź na realną lukę infrastrukturalną.

Problem pogłębia fakt, że część istniejących miejsc w placówkach całodobowych zajmują osoby poniżej 65. roku życia. To oznacza, że faktyczna dostępność dla seniorów jest niższa, niż wynikałoby z samej liczby łóżek lub miejsc w systemie.

Demografia pracuje na korzyść popytu

Najmocniejszym argumentem za rozwojem mieszkalnictwa senioralnego są dane demograficzne. Z prognozy ludności GUS na lata 2023-2060 wynika, że Polska będzie się starzeć, a udział osób w najstarszych grupach wieku będzie systematycznie rósł.

Podobny wniosek przynosi raport „Rynek opieki długoterminowej w Polsce” przygotowany przez BGK. Autorzy wskazują, że liczba osób w wieku 75+ ma wzrosnąć z 2,9 mln w 2023 r. do 5,8 mln w 2060 r. Oznacza to podwojenie populacji, która najczęściej potrzebuje wsparcia zdrowotnego, opiekuńczego albo mieszkaniowego.

W raporcie BGK przytoczono także słowa dr. Andrzeja Lejczaka, prezesa zarządu Stowarzyszenia Krajowa Izba Domów Opieki. Wskazał on, że „opieka długoterminowa staje się jednym z kluczowych elementów systemu ochrony zdrowia i polityki społecznej”. To zdanie dobrze oddaje zmianę, z którą mierzy się nie tylko państwo, ale także rynek nieruchomości.

Opieka całodobowa to tylko część rynku

Mieszkalnictwo senioralne nie powinno być utożsamiane wyłącznie z domami opieki. Segment obejmuje kilka modeli: samodzielne mieszkania dla seniorów, lokale z dodatkowymi usługami, mieszkania wspomagane, osiedla z infrastrukturą medyczną i społeczną, a także placówki całodobowe dla osób wymagających stałej opieki.

To rozróżnienie jest ważne, bo nie każdy senior potrzebuje miejsca w domu opieki. Część osób potrzebuje przede wszystkim bezpiecznego mieszkania bez barier architektonicznych, łatwego dostępu do lekarza, rehabilitacji, usług codziennych i wspólnej przestrzeni ograniczającej samotność.

Raport BGK wskazuje, że efektywny system powinien opierać się nie tylko na instytucjonalnej opiece całodobowej, ale również na usługach środowiskowych i mieszkalnictwie wspomaganym. Według autorów, opieka całodobowa powinna być rozwiązaniem dla osób, których stan zdrowia wymaga wsparcia 24 godziny na dobę.

Rynek nieruchomości widzi nowy segment inwestycyjny

Dla inwestorów i deweloperów mieszkalnictwo senioralne może być odpowiedzią na dwa trendy jednocześnie: starzenie się społeczeństwa i dojrzewanie polskiego rynku mieszkaniowego. Klasyczny rynek sprzedaży mieszkań coraz częściej zależy od stóp procentowych, zdolności kredytowej i cykli popytowych. Segment senioralny jest bardziej powiązany z demografią, a więc z procesem długoterminowym.

To nie oznacza jednak łatwego rynku. Projekty senioralne wymagają innego modelu biznesowego niż zwykłe osiedla mieszkaniowe. Kluczowe są operator, standard opieki, koszty personelu, dostępność usług medycznych, lokalizacja oraz zdolność klientów do ponoszenia miesięcznych opłat.

Dużym wyzwaniem pozostaje także finansowanie. Wysokie koszty budowy i obsługi mogą ograniczać dostępność prywatnych projektów dla osób o średnich dochodach. Dlatego prawdopodobnie coraz większe znaczenie będą miały modele mieszane: prywatno-publiczne, samorządowe, funduszowe oraz projekty łączące najem, usługi i opiekę.

Czytaj także: