Nieuczciwi najemcy coraz częściej pojawiają się w skargach kierowanych do Rzecznika Praw Obywatelskich. Problem dotyczy właścicieli mieszkań, którzy wypowiedzieli umowę najmu z powodu zaległości czynszowych, ale mimo to nie mogą odzyskać lokalu, a procedura eksmisji ciągnie się miesiącami lub latami.
- Do RPO trafiają skargi właścicieli mieszkań, którzy nie mogą odzyskać lokali mimo wypowiedzenia umowy najmu.
- RPO wskazuje, że ochrona lokatorów bywa wykorzystywana instrumentalnie przez osoby niepłacące czynszu.
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii deklaruje monitorowanie rynku, ale na razie nie zapowiada szybkiej zmiany przepisów.
Sprawa ma znaczenie nie tylko dla indywidualnych wynajmujących. Jeżeli prywatni właściciele uznają, że ryzyko najmu jest zbyt wysokie, część mieszkań może pozostać poza rynkiem, co uderza także w osoby szukające lokalu na wynajem.
RPO: nieuczciwi najemcy wykorzystują ochronę lokatorów
Rzecznik Praw Obywatelskich wskazuje, że do jego biura trafiają skargi dotyczące konfliktów na tle najmu i eksmisji. Właściciele mieszkań opisują przypadki, w których lokatorzy przestają płacić czynsz, nie regulują opłat, niszczą lokal lub odmawiają jego opuszczenia po wypowiedzeniu umowy. RPO podkreśla w swoim wystąpieniu do ministra finansów i gospodarki, że wyegzekwowanie należności i usunięcie lokatora z mieszkania jest co do zasady możliwe na drodze sądowej, ale postępowania są długotrwałe.
Problem szczególnie mocno dotyka osoby, które nie prowadzą profesjonalnej działalności w zakresie wynajmu, ale udostępniają jedno mieszkanie, często obciążone kredytem hipotecznym. W takim modelu czynsz z najmu miał finansować ratę kredytu lub utrzymanie nieruchomości. Gdy lokator przestaje płacić, właściciel traci przychód, nadal ponosi koszty mieszkania i jednocześnie ma ograniczoną możliwość swobodnego dysponowania swoją własnością.
RPO nie kwestionuje samej potrzeby ochrony praw lokatorów. Zastrzeżenia dotyczą sytuacji, w których przepisy chroniące słabszą stronę stosunku najmu są wykorzystywane świadomie i instrumentalnie. W ocenie Rzecznika obecny system nie daje prywatnym właścicielom wystarczającej ochrony przed uporczywymi działaniami osób, które nie wywiązują się z obowiązków.
Eksmisja lokatora to nie tylko wyrok sądu
Sedno problemu polega na tym, że samo uzyskanie korzystnego rozstrzygnięcia w sądzie nie zawsze kończy sprawę. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego albo o braku takiego uprawnienia. Jeżeli sąd przyzna takie uprawnienie, obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie.
W praktyce to właśnie dostępność lokali socjalnych może blokować wykonanie eksmisji. Ustawa przewiduje, że jeżeli sąd orzeknie o uprawnieniu do lokalu socjalnego, wykonanie opróżnienia lokalu zostaje wstrzymane do czasu złożenia przez gminę oferty najmu takiego lokalu. Dodatkowo wyroków eksmisyjnych nie wykonuje się od 1 listopada do 31 marca, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie.
Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca uwagę, że prowadzi to do sytuacji, w której prawo własności i prawo do sądu stają się dla wynajmującego częściowo iluzoryczne. Jak powiedział RPO Marcin Wiącek w wypowiedzi dla „Rzeczpospolitej”: „Dochodzi do sytuacji, kiedy właściciel, który skutecznie wypowiedział umowę najmu, nie może latami doprowadzić do eksmisji lokatora”.
Pe problem nie dotyczy więc samego istnienia ochrony lokatorów, ale skuteczności całego mechanizmu. Właściciel może mieć wypowiedzianą umowę, wyrok i formalne prawo do odzyskania lokalu, a mimo to przez długi czas pozostawać bez realnej możliwości wykonania orzeczenia.
Skutki odczuwają także uczciwi najemcy
RPO wskazuje również na drugi wymiar problemu. Do biura Rzecznika trafiają skargi od osób, które szukają mieszkania na rynku prywatnym, ale spotykają się z odmową najmu, gdy właściciel dowiaduje się, że chodzi o rodzinę, samotnego rodzica z dzieckiem albo inną osobę objętą szczególną ochroną prawną. Wynajmujący obawiają się, że w razie konfliktu nie odzyskają lokalu w rozsądnym czasie.
To oznacza, że nadużycia części lokatorów mogą pogarszać sytuację osób działających uczciwie. Im większe ryzyko postrzegają właściciele, tym bardziej restrykcyjnie selekcjonują kandydatów, żądają wyższej kaucji, preferują najem okazjonalny albo w ogóle rezygnują z wynajmowania mieszkania.
Skala problemu jest istotna także z punktu widzenia polityki mieszkaniowej państwa. RPO przypomina, że na koniec 2024 r. ponad 119 tys. gospodarstw domowych oczekiwało na najem mieszkania gminnego. To pokazuje, że publiczny zasób mieszkaniowy nie jest w stanie szybko przejąć ciężaru zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, dlatego prywatny rynek najmu pozostaje kluczowy.
Ministerstwo mówi o najmie okazjonalnym i monitorowaniu rynku
Ministerstwo Rozwoju i Technologii w odpowiedzi na wystąpienie RPO wskazało, że rozwiązania przewidziane dla najmu okazjonalnego i instytucjonalnego mają wyważać interesy stron oraz mogą skutecznie chronić właścicieli lokali przed nierzetelnymi najemcami. Resort deklaruje też, że monitoruje sytuację na rynku najmu, ze szczególnym uwzględnieniem lokali należących do osób prywatnych.
To jednak nie kończy dyskusji. Najem okazjonalny wymaga spełnienia dodatkowych warunków, w tym złożenia przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji oraz wskazania lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić w razie wykonania obowiązku opróżnienia mieszkania. W praktyce nie każdy właściciel korzysta z tej formy, a nie każdy najemca jest w stanie przedstawić wymagane dokumenty.
Dlatego spór o nieuczciwych najemców nie sprowadza się do prostego pytania, czy należy bardziej chronić właścicieli, czy lokatorów. Chodzi o znalezienie mechanizmu, który z jednej strony nie pozbawi ochrony osób rzeczywiście zagrożonych bezdomnością, a z drugiej nie będzie przerzucał kosztów niewydolności systemu na prywatnych właścicieli mieszkań.
Czytaj także:
Nowa opłata dla wszystkich Polaków. Projekt trafił do konsultacji
Ceny działek znów biją rekordy. W Warszawie „pękł” milion zł
Pokój USA z Iranem podpisany. Natychmiastowa reakcja rynków
