Najem mieszkań coraz mocniej obciąża budżety gospodarstw domowych. Z europejskiego zestawienia TradingPedia wynika wprawdzie, że Polska nie znajduje się w grupie najbardziej skrajnych przypadków, takich jak Lizbona, Tirana czy Kijów, ale również nad Wisłą opłaty pochłaniają znaczną część pensji.
Raport TradingPedia pokazuje, jak duże różnice w dostępności najmu występują dziś w Europie. W Lizbonie średni czynsz za jednopokojowe mieszkanie w centrum miasta pochłania 99,15 proc. średniej pensji netto. W Tiranie to ponad 93 proc., a w Kijowie prawie 88 proc. Na drugim biegunie są miasta niemieckie, gdzie relacja czynszu do wynagrodzenia jest znacznie niższa. W Essen najem pochłania 18,94 proc. pensji, w Mannheim 20,43 proc., a w Norymberdze 22,92 proc.
Polska wypada w takim porównaniu pośrodku stawki, ale nie oznacza to komfortu najemców. Według danych TradingPedia w Warszawie opłacenie najmu może pochłaniać około 54 proc. pensji netto. To poziom wyraźnie mniej dramatyczny niż w Lizbonie, ale znacznie bardziej dotkliwy niż w stabilniejszych rynkach niemieckich.
Polska: czynsze przestały gwałtownie rosnąć, ale nadal są wysokie
Krajowe dane pokazują, że rynek najmu wszedł w fazę stabilizacji, ale po wcześniejszej fali podwyżek. Według danych Otodom Analytics, w kwietniu 2026 r. w większości dużych miast miesięczne zmiany czynszów nie przekraczały 1 proc. W ujęciu rocznym część segmentów była nawet tańsza niż rok wcześniej, zwłaszcza kawalerki i mieszkania powyżej 60 mkw. Nie zmienia to jednak faktu, że poziomy cen pozostają wysokie na tle dochodów wielu najemców.
Najdroższa pozostaje Warszawa. W kwietniu 2026 r. średnia cena ofertowa najmu mieszkania do 40 mkw. wynosiła tam 2960 zł miesięcznie. Dla lokali o powierzchni 40-59 mkw. było to 3902 zł, a dla mieszkań 60-89 mkw. już 6090 zł. W Krakowie analogiczne stawki wynosiły 2420 zł, 3070 zł i 4264 zł, w Gdańsku 2448 zł, 3085 zł i 4212 zł, zaś we Wrocławiu 2402 zł, 2962 zł i 3931 zł.
Jaką część pensji pochłania najem w Polsce?
GUS podał, że przeciętne wynagrodzenie w pierwszym kwartale 2026 r. wyniosło 9562,88 zł brutto. Zestawienie tej kwoty z warszawskimi stawkami najmu pokazuje skalę problemu: kawalerka do 40 mkw. kosztuje równowartość około 31 proc. przeciętnego wynagrodzenia brutto, mieszkanie 40-59 mkw. około 41 proc., a lokal 60-89 mkw. około 64 proc. To tylko uproszczone porównanie, bo pensja brutto nie jest kwotą, którą pracownik faktycznie otrzymuje na konto. W relacji do wynagrodzenia netto udział czynszu byłby wyższy.
W praktyce oznacza to, że osoba wynajmująca mieszkanie samodzielnie w Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu musi przeznaczyć na czynsz dużą część miesięcznego dochodu. Jeszcze trudniejsza jest sytuacja singli, młodych pracowników, studentów utrzymujących się samodzielnie oraz osób, które nie osiągają średniego wynagrodzenia. Średnia krajowa zawyżana jest przez osoby o wysokich dochodach, a mediana pensji jest niższa, dlatego dla wielu najemców realne obciążenie budżetu jest większe niż sugerują proste porównania.
Czynsz z ogłoszenia to nie pełny koszt
Jednym z najważniejszych problemów polskiego rynku najmu jest rosnące znaczenie kosztów dodatkowych. Grupa Morizon-Gratka zwraca uwagę, że w ogłoszeniach coraz częściej pojawia się wyłącznie czynsz netto, czyli kwota płacona właścicielowi. Do niej trzeba doliczyć czynsz administracyjny, media, prąd, gaz, wodę, internet, wywóz odpadów, a czasem także miejsce parkingowe. To często dodatkowe kilkaset złotych miesięcznie.
Dlatego spadek stawek ofertowych nie zawsze oznacza realną ulgę dla najemcy. Według analizy Morizon-Gratka w marcu 2026 r. średnie czynsze netto w sześciu największych miastach spadły w większości segmentów, ale całkowity miesięczny koszt najmu pozostawał zbliżony, bo rosły opłaty dodatkowe. Najem kawalerek potaniał średnio o 4,8 proc., a mieszkań dwupokojowych o około 3 proc., ale najemcy niekoniecznie odczuli to w portfelach.
Najem w Polsce jest sezonowy i zależny od studentów
Polski rynek najmu różni się od rynków zachodnich także strukturą. Według Morizon-Gratka, za danymi Eurostatu i Polskiego Instytutu Ekonomicznego, około 87 proc. osób w Polsce mieszka we własnych nieruchomościach. To oznacza, że prywatny najem w największych miastach jest mocno uzależniony od studentów, młodych pracowników i osób migrujących za pracą. Największy ruch tradycyjnie pojawia się od połowy sierpnia do końca września, przed rozpoczęciem roku akademickiego.
Ta sezonowość ma znaczenie dla cen. Wiosną i na początku lata, gdy część studentów zwalnia mieszkania, oferta może rosnąć, a właściciele częściej negocjują stawki. Jesienią sytuacja zwykle się odwraca. Właśnie wtedy popyt może ponownie podbić oczekiwania wynajmujących, zwłaszcza w miastach akademickich, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk czy Łódź.
Poznań ostrzeżeniem dla innych miast
W europejskim raporcie uwagę zwraca właśnie wspomniany Poznań. Według danych TradingPedia, miasto odnotowało wzrost czynszów o prawie 14 proc. rok do roku. To sygnał, że nawet rynki tańsze od Warszawy mogą szybko stać się mniej dostępne, jeśli popyt spotyka się z ograniczoną podażą dobrze zlokalizowanych mieszkań.
W danych Otodom Analytics Poznań nadal wygląda relatywnie korzystnie na tle Warszawy, Krakowa, Gdańska czy Wrocławia. Przeciętny czynsz za mieszkanie do 40 mkw. wynosił tam w kwietniu 2085 zł, a za lokal 40-59 mkw. 2635 zł.
