Od 20 maja 2026 r. w całej Unii Europejskiej zaczynają być stosowane nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego. Chodzi o większą przejrzystość rynku, obowiązek gromadzenia danych o lokalach wynajmowanych na doby i docelowo rejestrację ofert. Dla właścicieli mieszkań, platform rezerwacyjnych i samorządów to początek dużej zmiany, choć w Polsce pełny system ma ruszyć dopiero po przyjęciu krajowych regulacji.
Rynek najmu krótkoterminowego wchodzi w nowy etap. 20 maja 2026 r. zaczyna być stosowane rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych. Celem jest ograniczenie szarej strefy, ułatwienie kontroli ofert publikowanych w internecie oraz zapewnienie władzom lokalnym lepszej wiedzy o skali najmu na doby.
Zmiany dotyczą przede wszystkim mieszkań i domów udostępnianych turystom lub klientom biznesowym na krótki okres, najczęściej za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, Booking czy podobne serwisy rezerwacyjne. Nie chodzi więc o klasyczny najem długoterminowy, ale o lokale funkcjonujące w praktyce jak apartamenty turystyczne.
Najem krótkoterminowy pod większą kontrolą
Unijne przepisy mają wprowadzić wspólne zasady wymiany danych między platformami internetowymi a organami publicznymi. W praktyce państwa członkowskie mają wiedzieć, gdzie znajdują się lokale oferowane na krótki termin, kto je udostępnia i w jakim zakresie są wykorzystywane. To ważne zwłaszcza w dużych miastach, gdzie najem krótkoterminowy bywa wskazywany jako jeden z czynników ograniczających podaż mieszkań na wynajem długoterminowy.
Ministerstwo Sportu i Turystyki wskazuje, że projekt krajowych przepisów ma wdrożyć unijne rozporządzenie, które zacznie obowiązywać w UE od 20 maja 2026 r. Resort zapowiada m.in. obowiązek rejestracji obiektów w gminnej ewidencji oraz w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych, nadawanie indywidualnego numeru identyfikacyjnego i konieczność umieszczania go w ofertach publikowanych na platformach rezerwacyjnych.
To oznacza, że właściciel mieszkania oferowanego na doby nie będzie mógł docelowo działać całkowicie anonimowo. Numer identyfikacyjny ma pozwolić połączyć konkretną ofertę internetową z konkretnym lokalem i osobą prowadzącą działalność. Dla samorządów to narzędzie do sprawdzania skali zjawiska, a dla turystów potencjalnie większa ochrona przed fikcyjnymi lub nielegalnymi ofertami.
Polska ma opóźnienie. Co zmienia się od razu?
Największy problem polega na tym, że unijne przepisy wchodzą w życie 20 maja, ale polski system rejestracji nie jest jeszcze gotowy. Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski w rozmowie z RMF24 uspokajał, że „z perspektywy właściciela takiego lokalu nic się nie zadzieje”, bo w Polsce nie ma jeszcze krajowego rejestru. Według tej wypowiedzi rejestr może pojawić się najwcześniej jesienią.
Dla wynajmujących oznacza to okres przejściowy. Sama data 20 maja jest ważna, bo uruchamia unijne ramy prawne. Nie oznacza jednak automatycznie, że każdy właściciel mieszkania wynajmowanego na doby od tego dnia musi już posiadać polski numer rejestracyjny. Taki obowiązek będzie realnie egzekwowany dopiero wtedy, gdy krajowe przepisy i system teleinformatyczny zaczną działać.
Nie zmienia to faktu, że właściciele powinni przygotować się na nowe zasady już teraz. Po wejściu polskiej ustawy opóźnianie rejestracji może oznaczać problemy z publikacją ofert na platformach, kontrole i ryzyko sankcji.
Kary, numery ofert i większa rola gmin
Z zapowiedzi Ministerstwa Sportu i Turystyki wynika, że projektowane przepisy mają przewidywać wysokie kary administracyjne za prowadzenie najmu krótkoterminowego bez rejestracji lub z naruszeniem przepisów. Resort wskazuje także na nowe uprawnienia gmin, w tym możliwość wyznaczania stref ograniczających najem krótkoterminowy oraz wzmocnienie roli mieszkańców i wspólnot mieszkaniowych przez możliwość składania wniosków o kontrole.
To może być szczególnie istotne w centrach dużych miast i miejscowościach turystycznych. Właśnie tam najem krótkoterminowy najmocniej konkuruje z tradycyjnym najmem mieszkaniowym i hotelarstwem. Dla części wspólnot mieszkaniowych nowe przepisy mogą stać się narzędziem do walki z uciążliwymi „pseudohotelami” w blokach i kamienicach.
Projekt zakłada też obowiązek spełniania wymogów przeciwpożarowych, sanitarnych i budowlanych oraz wprowadzenie regulaminów porządkowych dla obiektów. Resort tłumaczy, że ma to zwiększyć bezpieczeństwo turystów i mieszkańców budynków, w których funkcjonuje najem krótkoterminowy.
