• W latach 2026-2027 na polski rynek ma trafiać niespełna 200 tys. m² nowych biur rocznie, wobec 700 tys. m² oddanych w 2020 roku.
  • W budowie znajduje się obecnie około 130 tys. m² biur w Warszawie i 100 tys. m² w pozostałych największych miastach.
  • Ograniczenie podaży nie oznacza zastoju: popyt na gotowe biurowce rośnie, a wartość inwestycji biurowych zwiększyła się o 35 proc. rok do roku.

Nowe biurowce zniknęły z placów budowy

Według danych Cushman & Wakefield opisanych przez Bankier.pl w Warszawie powstaje obecnie około 130 tys. m² powierzchni biurowej. W największych miastach regionalnych w realizacji pozostaje kolejne 100 tys. m².

W latach 2026-2027 do użytkowania ma być oddawane niespełna 200 tys. m² nowych biur rocznie. Dla porównania w samym 2020 roku ukończono około 700 tys. m². Skala nowych inwestycji zmniejszyła się więc do poziomu, którego polski rynek nie widział od przełomu wieków.

Spadek widoczny jest szczególnie w Warszawie. W pierwszym półroczu 2026 roku nowa podaż w stolicy wyniosła zaledwie 45,2 tys. m². Dane z raportu Cushman & Wakefield MarketBeat potwierdzają jednocześnie, że w budowie pozostawało około 130 tys. m², czyli znacznie mniej niż w poprzednich cyklach inwestycyjnych.

Wysokie koszty i nasycenie rynku zatrzymały deweloperów

Jedną z przyczyn spowolnienia jest nasycenie rynku, szczególnie w miastach, w których przez poprzednie lata powstały duże zasoby nowoczesnej powierzchni. Łączna podaż biur w dziewięciu największych ośrodkach przekracza obecnie 13 mln m².

Drugim problemem są rosnące koszty budowy i finansowania. Nowy biurowiec musi również spełniać coraz bardziej wymagające normy energetyczne i środowiskowe. Jednocześnie najemcy oczekują dobrej lokalizacji, niskich kosztów eksploatacji, nowoczesnych systemów zarządzania budynkiem oraz elastycznych przestrzeni.

Uruchomienie projektu bez podpisanych umów najmu stało się więc znacznie bardziej ryzykowne. Banki ostrożniej finansują inwestycje spekulacyjne, a deweloperzy często czekają na pozyskanie głównego najemcy jeszcze przed rozpoczęciem budowy.

Popyt na istniejące biura jednak rośnie

Spadek liczby nowych budów nie oznacza, że rynek biurowy zamarł. W pierwszej połowie 2026 roku absorpcja dostępnej powierzchni wzrosła o 125 proc. rok do roku. Średni poziom pustostanów w Polsce obniżył się o 1,1 pkt proc., do 13,1 proc.

Najsilniejszy popyt odnotowała Warszawa. Firmy wynajęły tam 416,6 tys. m², o 38 proc. więcej niż rok wcześniej. Prawie połowę tego wolumenu stanowiły renegocjacje dotychczasowych umów, a 46 proc. nowe kontrakty.

Wskaźnik pustostanów w stolicy spadł do 8,5 proc., natomiast w centrum Warszawy wyniósł zaledwie 4,8 proc. Najemcy, którzy potrzebują dużej i nowoczesnej powierzchni dostępnej od ręki, mają więc coraz mniejszy wybór.

Inaczej wygląda sytuacja na części rynków regionalnych. W Katowicach wolnych pozostawało 22,2 proc. biur, a we Wrocławiu 21,8 proc. Znacznie niższy poziom pustostanów odnotowano w Trójmieście, gdzie wynosił 10,4 proc., oraz w Poznaniu, gdzie sięgał 11,5 proc.

Inwestorzy kupują gotowe budynki

Pomimo niemal zatrzymanej aktywności deweloperskiej rośnie wartość transakcji. W pierwszym półroczu 2026 roku inwestycje w nieruchomości biurowe osiągnęły 549 mln euro. Było to o 35 proc. więcej niż rok wcześniej i o 23 proc. więcej od średniej z poprzednich trzech lat.

Kapitał kieruje się przede wszystkim w stronę istniejących budynków o wysokim standardzie, dobrej lokalizacji i stabilnych umowach najmu. Rośnie również zainteresowanie modernizacją starszych obiektów. Banki oferują finansowanie przeznaczone na poprawę efektywności energetycznej i dostosowanie nieruchomości do wymagań środowiskowych.

Ograniczona liczba nowych biurowców może w kolejnych latach wzmocnić pozycję właścicieli najlepszych obiektów. Firmy będą częściej przedłużać umowy, ponieważ znalezienie porównywalnej powierzchni stanie się trudniejsze. Może to również prowadzić do wzrostu czynszów w budynkach typu prime.

Czytaj także:

Rośnie liczba zgłoszeń mobbingu. Ponad 1,5 tys. przypadków

Karaoke, tańce, basen z kulkami i 564 gości. Tak się bawi Ministerstwo Sprawiedliwości

Koniec z „papierowymi ścianami”. Nowe mieszkania mają być lepiej wyciszone