• Udział elastycznych powierzchni w portfelach europejskich najemców podwoił się od 2022 r. i sięga już niemal 20 proc.
  • Aż 88 proc. firm odrzuciłoby budynek, w którym brakuje istotnego dla nich udogodnienia, ale tylko 48 proc. chce płacić za takie rozwiązania wyższy czynsz.
  • W Warszawie działa już ponad 235 tys. mkw. elastycznych biur, a ich średnie obłożenie sięga około 85 proc.

Firmy chcą lepszych biur, ale niekoniecznie wyższego czynszu

Oczekiwania najemców dotyczące standardu budynku rosną szybciej niż ich gotowość do ponoszenia dodatkowych kosztów. Według najnowszego badania CBRE „European Office Occupier Sentiment Survey 2026” aż 88 proc. najemców nie rozważyłoby siedziby w budynku pozbawionym choć jednego udogodnienia uznawanego przez nich za istotne. Rok wcześniej było to 82 proc.

Jednocześnie odsetek firm gotowych zapłacić wyższy czynsz za pożądane udogodnienia spadł w ciągu roku z 54 do 48 proc. Z 69 do 72 proc. zwiększył się natomiast udział najemców, którzy przy braku oczekiwanego elementu wyposażenia chcieliby otrzymać rabat.

Z pełnego raportu CBRE dotyczącego oczekiwań europejskich najemców wynika również, że około 65 proc. firm planuje relokację części swojego portfela biurowego w ciągu najbliższych trzech lat. Tylko jedna trzecia chce jednak przeznaczyć własny kapitał na większe przebudowy i modernizacje.

„Przyszłość biura nie sprowadza się już do jego metrażu, ale przede wszystkim do jego funkcjonalności, lokalizacji i jakości” – wskazuje Paweł Dobrowolski, dyrektor w dziale powierzchni biurowych CBRE.

Elastyczne biura przejmują coraz większą część rynku

Rozbieżność między oczekiwaniami a możliwościami finansowymi firm sprzyja rozwojowi powierzchni flex. Są to między innymi wyposażone biura serwisowane i przestrzenie dostępne w elastycznym modelu najmu, które ograniczają konieczność ponoszenia dużych wydatków przed wprowadzeniem pracowników.

Udział takich powierzchni w portfelach ankietowanych przez CBRE firm podwoił się od 2022 r. i wynosi już niemal 20 proc. Aż 55 proc. najemców wskazuje, że głównym powodem korzystania z flexów jest chęć ograniczenia własnych nakładów inwestycyjnych.

Trend jest dobrze widoczny również w Polsce. Według raportu Colliers dotyczącego rynku powierzchni elastycznych Warszawa dysponuje obecnie około 235 tys. mkw. powierzchni flex w ponad 90 lokalizacjach. W ciągu trzech lat zasób elastycznych biur na największych polskich rynkach wzrósł o około 30 proc.

W stolicy flexy odpowiadają za około 4 proc. całej nowoczesnej powierzchni biurowej. Ich średni współczynnik zajętości jest szacowany na 85 proc., a w lokalizacjach centralnych przekracza 90 proc. To pokazuje, że elastyczny najem przestaje być rozwiązaniem wykorzystywanym wyłącznie przez startupy i niewielkie firmy.

Nowoczesnych biur będzie coraz mniej

Rosnące wymagania firm zbiegają się z ograniczeniem nowej podaży. CBRE prognozuje, że w 2028 r. powierzchnie mające mniej niż pięć lat będą stanowiły zaledwie 6,8 proc. europejskich zasobów biurowych. Byłby to najniższy poziom od ponad dekady.

Problem jest już widoczny na głównych rynkach. Z półrocznego przeglądu europejskiego rynku biurowego CBRE wynika, że wolumen nowych powierzchni oddawanych w Europie w ciągu ostatnich czterech kwartałów zmniejszył się o 22 proc. rok do roku. Jednocześnie pustostany w biurach najwyższej klasy w centralnych dzielnicach biznesowych wynoszą około 2 proc., a czynsze za najlepszą powierzchnię rosły średnio o 5,8 proc. rocznie.

Podobny mechanizm widać w Warszawie. Na koniec czerwca zasoby nowoczesnych biur wynosiły około 6,23 mln mkw., a wskaźnik pustostanów spadł do 8,5 proc. W samym centrum wolnych pozostawało zaledwie 4,8 proc. powierzchni. Popyt w drugim kwartale osiągnął około 280 tys. mkw., jeden z najwyższych wyników historycznie notowanych w tym okresie.

Sztuczna inteligencja zmieni również biura

Kolejnym czynnikiem wpływającym na rynek jest rozwój AI. 61 proc. ankietowanych firm oczekuje, że sztuczna inteligencja zmieni ich zapotrzebowanie na powierzchnię biurową już w ciągu dwóch lat. 48 proc. przewiduje większą potrzebę tworzenia wielofunkcyjnych przestrzeni, 43 proc. wskazuje na wyspecjalizowane pomieszczenia, takie jak laboratoria AI, a 30 proc. spodziewa się zwiększenia przestrzeni do współpracy.

Jednocześnie same firmy związane ze sztuczną inteligencją stają się coraz ważniejszymi najemcami. Według danych CBRE z pierwszego półrocza 2026 r. w drugim kwartale spółki z sektora AI wynajęły w Europie około 75 tys. mkw. biur, ponad czterokrotnie więcej niż rok wcześniej. Odpowiadały już za 3,1 proc. wszystkich transakcji najmu.

Rynek zmierza więc w kierunku wyraźnej polaryzacji. Firmy niekoniecznie potrzebują więcej metrów, ale chcą lepszej lokalizacji, wyższego standardu i możliwości szybkiego dostosowania przestrzeni do zmieniających się potrzeb. Przy ograniczonej podaży nowych biur i niechęci najemców do finansowania kosztownych aranżacji może to oznaczać dalszy wzrost znaczenia powierzchni flex oraz większą presję na właścicieli budynków, aby przejmowali część kosztów przygotowania biur.

Czytaj także:

Emerytury dla artystów wzrosną? Kontrowersyjny projekt coraz bliżej realizacji

Polskie paliwo jednym z najtańszych w UE. Sąsiedzi masowo tankują na naszych stacjach

Ukraina stawia warunki UE. Nie dołączy do Unii, jeśli ta nie zniesie limitów