Zdolność kredytowa niższa mimo braku podwyżek stóp

Najważniejszy wniosek z najnowszej analizy jest niepokojący dla osób planujących zakup mieszkania na kredyt: sama stabilizacja stóp procentowych nie wystarcza, aby utrzymać dostępność finansowania. Jak opisuje „Rzeczpospolita” na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl, maj przyniósł trzeci z rzędu spadek zdolności kredytowej we wszystkich analizowanych modelach gospodarstw domowych.

Z analizy Rankomat.pl obejmującej oferty dziesięciu banków wynika, że przeciętnie zarabiający singiel z dochodem ok. 6 tys. zł netto mógł w maju liczyć na ok. 420 tys. zł kredytu o przejściowo stałym oprocentowaniu. To o ok. 3 proc. mniej niż w kwietniu. Podobny spadek dotyczył dwuosobowego gospodarstwa domowego z dochodem ok. 8 tys. zł netto, którego zdolność kredytowa obniżyła się do ok. 543 tys. zł.

Najmocniej ucierpiały rodziny z dzieckiem. Przy dochodzie ok. 10 tys. zł netto ich zdolność kredytowa spadła o ok. 5 proc., do ok. 641 tys. zł. To istotna zmiana, bo właśnie ta grupa zwykle szuka większych mieszkań, a więc lokali droższych i bardziej wrażliwych na zmianę maksymalnej kwoty finansowania.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentując dane, zwrócił uwagę na praktyczny skutek dla rynku: „W ciągu miesiąca poza zasięgiem klientów znalazły się tysiące mieszkań”. To pokazuje, że nawet kilkuprocentowy spadek zdolności kredytowej może szybko przełożyć się na realny wybór kupujących.

Banki pożyczają mniej. Rynek mieszkań reaguje natychmiast

Spadek zdolności kredytowej nie jest tylko statystyką bankową. Dla kupującego oznacza mniejszy budżet, a dla rynku mieszkaniowego niższą liczbę lokali dostępnych w danym przedziale cenowym. Widać to szczególnie w przypadku singli, którzy mają najniższy nominalny limit finansowania i najczęściej szukają najmniejszych oraz najtańszych mieszkań.

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w maju liczba mieszkań dostępnych dla singli spadła we wszystkich analizowanych metropoliach. W Łodzi oferta skurczyła się z ok. 5,5 tys. do ok. 5,2 tys. lokali, czyli o 5 proc. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii spadła z ok. 5,2 tys. do ok. 4,8 tys., czyli o 8 proc., a w Poznaniu z ok. 1,9 tys. do ok. 1,7 tys., czyli o 10 proc.

Najmocniejsze tąpnięcia widać w najdroższych i najbardziej napiętych rynkach. We Wrocławiu liczba mieszkań dostępnych dla singli spadła z ok. 1,3 tys. do ok. 1 tys., w Warszawie z ok. 0,9 tys. do ok. 0,7 tys., a w Krakowie z ok. 0,4 tys. do ok. 0,3 tys. Oznacza to spadki odpowiednio o 24 proc., 24 proc. i 26 proc. w ciągu jednego miesiąca.

Nieco lepiej wygląda sytuacja bezdzietnych par, choć i tu oferta w wielu miastach się skurczyła. W Warszawie liczba mieszkań dostępnych dla takiego gospodarstwa spadła z ok. 3,8 tys. do ok. 3,4 tys., we Wrocławiu z ok. 4,3 tys. do ok. 3,7 tys., a w Krakowie z ok. 3,3 tys. do ok. 2,8 tys. W przypadku rodzin z dzieckiem spadki były widoczne m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście.

Stopy procentowe stoją, ale warunki finansowania nadal się zmieniają

Spadek zdolności kredytowej jest tym bardziej istotny, że nie wynika z kolejnej podwyżki stóp procentowych. Zgodnie z danymi Narodowego Banku Polskiego stopa referencyjna NBP obowiązuje od 5 marca 2026 r. na poziomie 3,75 proc. Rada Polityki Pieniężnej na majowym posiedzeniu również utrzymała stopy bez zmian.

To oznacza, że o dostępności kredytów decydują dziś nie tylko decyzje RPP, ale też polityka samych banków, poziom oprocentowania ofert, koszty życia przyjmowane w kalkulacjach, marże, wymagania dotyczące bufora bezpieczeństwa oraz ocena ryzyka konkretnego klienta. W praktyce dwie osoby z podobnymi dochodami mogą dostać różne decyzje w różnych bankach.

Na ten mechanizm zwracali uwagę autorzy wcześniejszych analiz RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl. W kwietniowym opracowaniu BIG DATA RynekPierwotny.pl wskazywano, że przy tych samych zarobkach jedna instytucja była skłonna pożyczyć singlowi niespełna 370 tys. zł, a inna ponad 500 tys. zł. To duża rozpiętość, która może przesądzić o tym, czy zakup mieszkania w ogóle będzie możliwy.

Słabszy popyt może uderzyć w sprzedaż mieszkań

Pogorszenie zdolności kredytowej nakłada się na oznaki ochłodzenia popytu na kredyty mieszkaniowe. Według danych przywoływanych przez RynekPierwotny.pl liczba osób wnioskujących o kredyt mieszkaniowy spadła z 63,3 tys. w marcu do 42,3 tys. w kwietniu, czyli o około jedną trzecią. Jednocześnie liczba faktycznie udzielonych kredytów lekko wzrosła z ok. 28,7 tys. do 29,1 tys., co można tłumaczyć finalizacją wcześniejszych wniosków.

Taki układ danych sugeruje, że rynek może dopiero z opóźnieniem zobaczyć pełny efekt słabszego napływu nowych klientów. Banki kończą procesy rozpoczęte wcześniej, ale bieżący popyt kredytowy może już być niższy. Dla deweloperów oznacza to ryzyko wolniejszej sprzedaży, szczególnie w segmencie mieszkań kupowanych przez klientów wspierających się kredytem.

Znaczenie ma też psychologia kupujących. Z danych GUS o koniunkturze konsumenckiej w maju 2026 r. wynika, że nastroje konsumentów poprawiły się względem poprzedniego miesiąca, ale wskaźniki nadal pozostawały ujemne. Jeżeli gospodarstwa domowe obawiają się pogorszenia sytuacji na rynku pracy lub wzrostu kosztów życia, nawet formalna zdolność kredytowa nie musi przełożyć się na decyzję o zakupie.

Czytaj także:

Migranci niezbędni dla polskiej gospodarki? W tych branżach brakuje rąk do pracy

Czołowy deweloper wraca na giełdę. Robyg rusza z IPO

UE chce wprowadzić podatek od kryptowalut. Jest nowy projekt