• Inwestor może legalnie kupić nawet bardzo niewielki udział w mieszkaniu bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
  • Interpelacja poselska opisuje przypadki żądań zapłaty, pozwów o eksmisję i presji wobec lokatorów po zakupie mikroudziału.
  • Ministerstwo Sprawiedliwości poinformowało, że rozważana jest szersza analiza przepisów dotyczących współwłasności.

Czyściciele mieszkań kupują niewielkie udziały

Mechanizm opisała w interpelacji do ministra sprawiedliwości posłanka Paulina Matysiak. Chodzi o przypadki, w których inwestor nabywa niewielki udział w nieruchomości o skomplikowanej sytuacji własnościowej, na przykład po nieuregulowanym postępowaniu spadkowym, a następnie zaczyna korzystać z praw przysługujących współwłaścicielowi.

W interpelacji nr 16105 wskazano na przypadek, w którym po zakupie udziału wobec osób mieszkających w lokalu miały pojawić się żądania finansowe, zapowiedzi podjęcia działań prawnych oraz pozwy o eksmisję i zapłatę za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Według opisu przedstawionego parlamentarzystce wartość części roszczeń mogła sięgać nawet setek tysięcy złotych. Są to informacje przedstawione w interpelacji, a nie ustalenia sądu dotyczące całego rynku.

Problem ma dotyczyć przede wszystkim lokali, w których własność jest rozdrobniona między wiele osób. Udział może być wtedy znacznie tańszy niż odpowiadająca mu proporcjonalnie część wartości mieszkania, ponieważ sam w sobie jest trudniejszy do sprzedaży.

Nawet mały udział daje ważne prawa

Sam handel udziałami w nieruchomościach jest legalny. Zgodnie z obowiązującym Kodeksem cywilnym każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych osób. Prawo przewiduje również możliwość żądania zniesienia współwłasności.

To właśnie ten mechanizm może mieć kluczowe znaczenie dla inwestorów kupujących mikroudziały. Jeżeli właściciele nie potrafią osiągnąć porozumienia, sprawa może trafić do sądu. Przy mieszkaniu fizyczny podział lokalu zazwyczaj nie jest możliwy, dlatego w grę może wchodzić przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedaż i podział uzyskanych pieniędzy.

Jak wskazuje Tomasz Karłowski, prezes Rady Izby Notarialnej w Warszawie, nawet bardzo niewielki udział pozwala wystąpić o zniesienie współwłasności. Ekspert zwraca jednocześnie uwagę na ryzyko wykorzystywania długiego i kosztownego postępowania jako elementu negocjacyjnej presji. „Właśnie tutaj pojawia się potencjalne pole do nadużyć” – zaznacza Karłowski.

Nie oznacza to jednak, że osoba posiadająca 1 proc. udziałów automatycznie otrzyma całe mieszkanie. Sąd musi ocenić okoliczności konkretnej sprawy i interesy współwłaścicieli.

Presja może dotyczyć także samych współwłaścicieli

Problem nie ogranicza się do osób wynajmujących lub zajmujących lokal. Konflikt może powstać także pomiędzy współwłaścicielami. Niektóre decyzje dotyczące wspólnej nieruchomości wymagają zgody wszystkich zainteresowanych, szczególnie gdy wykraczają poza zwykły zarząd.

W praktyce oznacza to, że spór z właścicielem bardzo małego udziału może utrudnić przeprowadzenie części inwestycji czy zmian w nieruchomości. Z drugiej strony prawo daje większościowym właścicielom możliwość zwrócenia się w określonych sytuacjach do sądu.

Notariusze podkreślają przy tym, że nie można traktować każdego zakupu udziału jako nadużycia. Sprzedaż części nieruchomości może być normalnym sposobem rozwiązania wieloletniego konfliktu spadkowego lub odzyskania pieniędzy z majątku, którego współwłaściciel nie chce dalej utrzymywać. Problem pojawia się dopiero wtedy, gdy prawa wynikające ze współwłasności stają się narzędziem nieuzasadnionej presji.

Ministerstwo Sprawiedliwości przyjrzy się przepisom

Sprawa trafiła do resortu sprawiedliwości już w marcu 2026 r. W interpelacji znalazły się pytania między innymi o możliwość ograniczenia dochodzenia eksmisji przez właścicieli mikroudziałów, zasady żądania pieniędzy za bezumowne korzystanie z lokalu oraz potrzebę ochrony osób znajdujących się w szczególnie trudnej sytuacji.

W odpowiedzi udzielonej w październiku sekretarz stanu w Ministerstwie Sprawiedliwości Arkadiusz Myrcha poinformował, że Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego rozważa utworzenie zespołu problemowego, który miałby przeanalizować przepisy dotyczące współwłasności, najprawdopodobniej także w zakresie sprzedaży udziałów.

Na razie nie oznacza to zapowiedzi konkretnych ograniczeń dla inwestorów. Ewentualna zmiana prawa będzie musiała pogodzić ochronę lokatorów i pozostałych współwłaścicieli z konstytucyjną ochroną własności oraz możliwością legalnego handlu udziałami.

Rosnące zainteresowanie „flipami na udziałach” pokazuje jednak, że nieuregulowany stan własności mieszkania może stać się nie tylko problemem formalnym. W skrajnych przypadkach konflikt o niewielki udział może przerodzić się w długotrwały i kosztowny spór o całą nieruchomość.

Czytaj także:

Midterms 2026. Demokraci biorą Kongres. Co to oznacza dla rynku?

Polacy szykują się na Black Friday. Nie wierzą w promocje, ale i tak wydadzą ponad 1 tys. zł

Urzędnik może wejść na posesję od 6 do 22. Za odmowę grożą 3 lata więzienia