Rynek powierzchni magazynowych: koniec dwucyfrowego tempa podaży

Podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie przedstawiciele branży wskazywali, że rynek powierzchni magazynowych w Polsce przechodzi z fazy szybkiego wzrostu wolumenowego do fazy większej selektywności. Jak relacjonowała Strefa Inwestorów za PAP Biznes, podaż nowych powierzchni stabilizuje się obecnie na poziomie 6-7 proc., a udział inwestycji spekulacyjnych w nowych projektach wyraźnie maleje.

Michał Rafałowicz, Regional Director w Newmark Polska, zwrócił uwagę, że polski rynek magazynowy bardzo szybko zbliża się do 40 mln mkw. powierzchni. „Kończymy etap dwucyfrowych wzrostów, jeżeli chodzi o podaż nowych powierzchni magazynowych. Możemy zauważyć, że podaż teraz stabilizuje się na poziomie 6-7 proc., a więc ta dynamika zmienia się” – powiedział podczas forum.

To ważna zmiana dla deweloperów, inwestorów i najemców. Przez lata przewagą Polski było szybkie dostarczanie dużych, nowoczesnych parków logistycznych. Teraz coraz większe znaczenie ma nie sama skala budowy, lecz dopasowanie projektu do konkretnej branży, regionu i wymagań operacyjnych klienta.

Popyt pozostaje mocny, ale zmienia się jego struktura

Spowolnienie podaży nie oznacza załamania rynku. Dane Colliers za I kwartał 2026 r. pokazują, że popyt brutto wyniósł 1,6 mln mkw. i był o 40 proc. wyższy rok do roku. Popyt netto wzrósł o 75 proc. r/r, a udział nowych umów i ekspansji sięgnął 54 proc. To sygnał, że najemcy nadal są aktywni, ale ich decyzje są bardziej przemyślane.

Zbliżony obraz pokazują dane Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych. Według PINK w I kwartale 2026 r. popyt brutto na nowoczesne powierzchnie magazynowo-przemysłowe osiągnął 1,58 mln mkw., wobec 1,11 mln mkw. rok wcześniej. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się województwa mazowieckie, wielkopolskie i dolnośląskie.

Zmiana polega na tym, że rośnie znaczenie renegocjacji, przedłużeń umów, projektów typu BTS i powierzchni szytych pod konkretnego odbiorcę. Rynek nie jest już prostym wyścigiem na kolejne miliony metrów. Coraz częściej chodzi o to, czy obiekt może obsłużyć logistykę miejską, produkcję, serwis, e-commerce, nearshoring albo działalność wymagającą dużych mocy energetycznych.

Mniej spekulacji, więcej projektów zabezpieczonych najmem

Jednym z najmocniejszych sygnałów dojrzałości rynku jest ograniczenie budów spekulacyjnych. Michał Rafałowicz wskazał, że wśród około 70 budowanych obecnie obiektów magazynowych w Polsce projekty spekulacyjne stanowią 12-14 obiektów. To oznacza, że deweloperzy coraz częściej uruchamiają inwestycje dopiero wtedy, gdy mają zabezpieczonego najemcę albo wyraźne potwierdzenie popytu.

Taki model ogranicza ryzyko nadpodaży, ale może też zmniejszyć dostępność gotowej powierzchni dla firm, które potrzebują magazynu szybko. Dla najemców oznacza to konieczność wcześniejszego planowania ekspansji, a dla deweloperów większą wagę relacji z klientem i elastyczności projektu.

W podobnym kierunku idą dane Cushman & Wakefield. Na koniec I kwartału 2026 r. dostępna powierzchnia magazynowa wynosiła około 2,72 mln mkw., co oznaczało wskaźnik pustostanów na poziomie 7,3 proc. Czynsze bazowe pozostawały relatywnie stabilne, choć pakiety zachęt nadal wpływały na efektywne stawki najmu.

Energia i grunty stają się kluczowym ograniczeniem

Nowa faza rynku magazynowego jest coraz mocniej powiązana z infrastrukturą energetyczną. Dla wielu najemców magazyn nie jest już wyłącznie halą z rampami i placem manewrowym. Coraz częściej jest elementem bardziej energochłonnego łańcucha: produkcji, chłodni, automatyki, ładowania flot elektrycznych, sortowni albo operacji wymagających zaawansowanych systemów technicznych.

Michał Samborski, Regional Managing Director & Head of Development w Panattoni, wskazywał podczas forum, że problemem nie zawsze jest sam brak energii w sieci, ale konieczność wcześniejszego przygotowania projektu, przebudowy lub rozbudowy infrastruktury oraz ścisłej współpracy z najemcą. Zwrócił też uwagę na problem blokowania zbyt dużych mocy, który mają ograniczyć nowe opłaty za ich rezerwowanie.

Wyzwania dotyczą także gruntów i planowania przestrzennego. W analizie sektorowej BOŚ Banku wskazano, że zmiany w planowaniu przestrzennym mogą zmniejszyć dostępność gruntów oraz opóźnić procesy inwestycyjne. Dla deweloperów oznacza to większą niepewność, a dla najemców potencjalnie dłuższy czas oczekiwania na projekty w najlepszych lokalizacjach.

Polska nadal ma przewagi, ale rynek będzie bardziej selektywny

Mimo wolniejszego wzrostu podaży Polska pozostaje jednym z najważniejszych rynków logistycznych w Europie. Według danych PINK całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej przekroczyły na koniec marca 2026 r. 37,4 mln mkw. To pokazuje skalę rynku, który jeszcze kilkanaście lat temu był znacznie mniejszy i mniej zróżnicowany.

Kamil Szabłowski, Senior Leasing Manager w 7R, ocenił podczas Forum Rynku Nieruchomości, że Polska jako hub logistyczny i przemysłowy Europy będzie nadal się rozwijać, choć nie tak dynamicznie jak przez ostatnie 15-20 lat. „Przechodzimy z fazy: budujemy na potęgę do fazy: jak budujemy, gdzie budujemy” – powiedział.

Ten kierunek jest korzystny dla jakości rynku, ale podnosi wymagania wobec wszystkich uczestników. Najemcy muszą precyzyjniej określać potrzeby. Deweloperzy muszą lepiej planować energię, logistykę, możliwość adaptacji budynku i parametry ESG. Inwestorzy będą bardziej selektywnie patrzeć na lokalizacje, poziom pustostanów, jakość najemców i trwałość przychodów z czynszów.

Czytaj także:

Rekordowy debiut SpaceX. Znamy cenę akcji spółki Elona Muska

Mieszkania pod Warszawą równie atrakcyjne jak w stolicy. Zwrot u deweloperów

Złe wieści ws. inflacji w Polsce. Alarmujące dane już 4. miesiąc z rzędu