Inaczej sprawdza się mieszkanie, inaczej dom, a jeszcze inaczej działkę. W każdym przypadku chodzi jednak o to samo: ustalenie, co inwestor naprawdę kupuje, czy sprzedający ma prawo sprzedać nieruchomość i czy nie istnieją obciążenia, które wyjdą na jaw dopiero po transakcji.
Najdroższe błędy przy zakupie nieruchomości często wynikają nie z ceny, ale z kwestii, których inwestor nie sprawdził przed podpisaniem umowy.
Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem? Praktyczne porady
Pierwszym krokiem jest księga wieczysta. Należy sprawdzić właściciela, sposób nabycia, hipoteki, służebności, roszczenia, ograniczenia i zgodność danych z dokumentami sprzedającego. Ministerstwo Sprawiedliwości wskazuje, że aby przeglądać treść elektronicznej księgi wieczystej, trzeba znać jej elektroniczny numer, a jeśli go nie znamy, można ustalić go w sądzie rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości.
Sama księga wieczysta nie wyczerpuje jednak sprawdzenia. Warto poprosić także o podstawę nabycia, zaświadczenia o braku zaległości, dokumenty wspólnoty, informacje o opłatach, uchwały remontowe i planowane inwestycje w budynku. Przy działkach kluczowe są dodatkowo wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz dokumenty planistyczne.
Plan, geoportal, media i ograniczenia
Przy działkach oraz domach szczególnie istotny jest plan miejscowy albo warunki zabudowy. Trzeba sprawdzić, czy teren można zabudować, jaki jest dostęp do drogi, gdzie przebiegają media i czy działka nie jest objęta ograniczeniami środowiskowymi, konserwatorskimi albo zalewowymi.
Pomocne są publiczne narzędzia przestrzenne. Geoportal.gov.pl udostępnia dane ewidencji gruntów i budynków oraz narzędzia umożliwiające pobieranie danych o działkach i budynkach z obszaru całego kraju, bazując na powiatowych usługach pobierania. GUGiK wskazuje też, że dane o uzbrojeniu terenu są przydatne w procesie inwestycyjnym, przy wycenie nieruchomości i w sytuacjach, gdy trzeba wiedzieć, jaka infrastruktura znajduje się pod ziemią.
Dobra lokalizacja nie wystarczy, jeśli nieruchomość ma problem prawny, techniczny albo planistyczny.
Stan techniczny i realne koszty po zakupie
Jak sprawdzić nieruchomość przed zakupem? Przy mieszkaniu trzeba sprawdzić instalacje, piony, okna, wentylację, wilgoć, stan podłóg, ścian i części wspólnych budynku. Przy domu dochodzi dach, fundamenty, izolacja, ogrzewanie, kanalizacja, instalacja elektryczna, wodna, stan działki i szereg innych kwestii. Warto zabrać na oględziny fachowca, zwłaszcza jeśli nieruchomość wymaga remontu.
Warto zwrócić uwagę nie tylko na samo mieszkanie, ale też na budynek. Zły stan dachu, elewacji, instalacji wspólnych, windy lub pionów może oznaczać przyszłe uchwały remontowe i wyższe zaliczki, nawet jeśli sam lokal wygląda dobrze.
Należy też policzyć koszty po zakupie: podatek, notariusza, pośrednika, remont, wyposażenie, opłaty administracyjne, fundusz remontowy i ubezpieczenie. Czasem nieruchomość jest tania nie dlatego, że sprzedający nie zna rynku, ale dlatego, że kupujący przejmie duży problem.
Sprawdzenie nieruchomości nie polega na szukaniu pretekstu, by zrezygnować z zakupu, ale na tym, by kupować świadomie. Jeżeli ryzyka są znane, można negocjować cenę, zmienić warunki umowy albo po prostu odstąpić od transakcji, zanim błąd stanie się kosztowny.
