Rynek deweloperski w Polsce wszedł w kolejny etap ożywienia, ale nie jest to klasyczny powrót optymizmu. Eksperci wskazują, że w II i III kwartale 2026 roku liczba transakcji może lekko wzrosnąć. Kupujących do decyzji coraz częściej skłania nie pewność co do poprawy sytuacji, lecz obawa przed dalszym wzrostem cen mieszkań i pogorszeniem warunków kredytowych.
Według oceny Katarzyny Kuniewicz, dyrektora badań rynku Otodom, najbliższe miesiące powinny nieznacznie podnieść sprzedaż mieszkań na rynku deweloperskim. Jak wynika z informacji PAP Biznes, popyt ma być jednak wspierany przede wszystkim przez lęk przed rosnącymi cenami i pogarszającymi się warunkami finansowania, a nie przez wyraźny wzrost optymizmu wśród kupujących.
Kupujący wrócili, ale rynek nie jest jednoznaczny
Dane z ostatnich miesięcy pokazują, że popyt na nowe mieszkania wyraźnie się odbudował, choć pozostaje bardzo wrażliwy na informacje z rynku kredytowego. Marzec 2026 roku był pod tym względem wyjątkowo mocny. Z danych Otodom wynika, że w siedmiu największych miastach sprzedano ponad 5,1 tys. mieszkań deweloperskich, czyli o 40 proc. więcej niż rok wcześniej i o 19 proc. więcej niż w lutym.
Kwiecień przyniósł jednak schłodzenie po marcowym skoku. Według danych Otodom, deweloperzy sprzedali w kwietniu około 4 tys. mieszkań, czyli o 22 proc. mniej niż w marcu. W ujęciu rocznym wynik nadal był jednak o 28 proc. wyższy. To sugeruje, że popyt nie zniknął, ale po silnym jednorazowym impulsie wrócił na bardziej umiarkowany poziom.
Jednocześnie oferta pozostaje szeroka. Na koniec kwietnia w Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu deweloperzy oferowali ponad 59,2 tys. mieszkań. To o 1 proc. więcej niż miesiąc wcześniej, ale o 2 proc. mniej niż rok temu. W tym samym czasie liczba rezerwacji wzrosła do 6,7 tys. lokali, najwyższego poziomu od dwóch lat.
Kredyty mieszkaniowe: popyt nadal wysoki, ale po rekordzie przyszło ochłodzenie
Kluczowym czynnikiem dla rynku pozostają kredyty hipoteczne. BIK podał, że w kwietniu 2026 roku wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 29,8 proc. r/r. O kredyt wnioskowało 42,28 tys. osób, wobec 35,61 tys. rok wcześniej. Jednocześnie liczba wnioskujących była aż o 33,2 proc. niższa niż w rekordowym marcu.
Średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wyniosła w kwietniu 500,41 tys. zł i była o 9,3 proc. wyższa niż rok wcześniej. To ważna granica psychologiczna, bo pokazuje, że ceny mieszkań i potrzeby finansowe kupujących utrzymują się na bardzo wysokim poziomie.
Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl wskazują równocześnie, że zdolność kredytowa części gospodarstw domowych pogorszyła się drugi miesiąc z rzędu. Przeciętnie zarabiający singiel mógł w kwietniu liczyć na około 432,9 tys. zł kredytu, czyli blisko 3 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.
Stopy procentowe nie pomagają już tak jak wcześniej
Na rynku mieszkaniowym coraz ważniejsza staje się niepewność dotycząca kolejnych decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Po majowym posiedzeniu RPP utrzymała stopy procentowe bez zmian. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 proc., lombardowa 4,25 proc., depozytowa 3,25 proc., redyskontowa 3,80 proc., a dyskontowa 3,85 proc.
Dla kupujących oznacza to brak natychmiastowej ulgi w kosztach finansowania. Jeśli banki zaostrzą warunki lub marże pozostaną wysokie, część klientów może przyspieszać decyzje zakupowe z obawy, że później ich zdolność kredytowa będzie niższa. To właśnie ten mechanizm może wspierać liczbę transakcji w II i III kwartale.
Sprzedaż mieszkań: stabilizacja nie wszędzie oznacza spokój
Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że kwiecień przyniósł dalsze różnicowanie rynku. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów przekroczyła 19,7 tys. zł. To wzrost o 1 proc. miesiąc do miesiąca, blisko 7 proc. od początku roku i około 10 proc. rok do roku.
W Poznaniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła w kwietniu do około 14,3 tys. zł, również o 1 proc. względem marca. W Trójmieście ceny pozostawały stabilne na poziomie około 17,7 tys. zł za mkw., a w Łodzi i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii widać większy spokój cenowy.
Eksperci RynekPierwotny.pl wskazują, że źródłem wzrostu średnich cen nie zawsze są bezpośrednie podwyżki w istniejących inwestycjach. Często wynika to ze zmiany struktury podaży: tańsze lokale szybciej znikają z oferty, a w ich miejsce trafiają droższe projekty.
Podaż może stać się problemem
Po stronie podaży sytuacja też nie jest jednoznaczna. Według GUS w okresie styczeń-marzec 2026 roku oddano do użytkowania 45,2 tys. mieszkań, czyli o 1,4 proc. mniej niż rok wcześniej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o 11,4 proc., choć liczba pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem wzrosła o 7,4 proc.
Deweloperzy zachowują ostrożność. Jak podaje Otodom, od stycznia do kwietnia 2026 roku firmy wprowadziły do sprzedaży 13,1 tys. mieszkań, podczas gdy sprzedały 16,2 tys. lokali. To oznacza, że bieżący popyt przewyższał nową podaż, choć całkowita oferta nadal pozostaje relatywnie duża.
