Kupujący mieszkania w maju mogą dostać z banku mniej pieniędzy niż jeszcze kilka tygodni temu, a to zmienia układ sił na rynku. Jednocześnie właściciele lokali z drugiej ręki coraz częściej konkurują z szeroką ofertą deweloperów, którzy mają większą elastyczność cenową i sprzedażową. Efekt może być szczególnie odczuwalny dla sprzedających mieszkania starsze, gorzej położone albo wymagające remontu.
Ceny mieszkań a zdolność kredytowa. Kupujący tracą część budżetu
Zdolność kredytowa przestała rosnąć. Według majowej analizy Bankier.pl rodzina z dochodem 15 tys. zł netto jeszcze dwa miesiące wcześniej mogła liczyć średnio na około 1,2 mln zł finansowania, a w maju ten sam profil kredytobiorcy dostałby około 40 tys. zł mniej. W praktyce taka różnica może zdecydować o tym, czy kupujący zmieści się w cenie wybranego mieszkania, będzie musiał zwiększyć wkład własny, czy zacznie szukać mniejszego lokalu.
Bankier.pl wskazuje, że w majowych danych większość kredytodawców była gotowa zaproponować klientom mniej środków niż miesiąc wcześniej, a większość banków podniosła stawki okresowo stałego oprocentowania. Analiza dotyczyła rodziny „dwa plus jeden” z Warszawy, z łącznym dochodem 15 tys. zł netto, bez innych zobowiązań kredytowych, przy kredycie na 25 lat, ratach równych i LTV 80 proc.
Dla rynku mieszkaniowego to istotna zmiana. Wysoka cena transakcyjna może być trudniejsza do obrony, jeżeli kupujący ma ograniczony limit finansowania. Nawet jeśli nominalnie ceny ofertowe nie spadają gwałtownie, większe znaczenie zyskują negocjacje, rabaty i szybka ocena realnej atrakcyjności mieszkania.
Rynek wtórny mieszkań konkuruje z deweloperami
Na sprzedających lokale z drugiej ręki działa też drugi czynnik: szeroka oferta mieszkań deweloperskich. Z danych portalu GetHome.pl wynika, że w kwietniu we wszystkich analizowanych metropoliach liczba lokali oferowanych przez deweloperów była większa niż liczba mieszkań z rynku wtórnego dostępnych w sprzedaży. W Warszawie w ofercie rynku pierwotnego było około 16,4 tys. mieszkań, wobec 15,6 tys. na rynku wtórnym. W Krakowie deweloperzy oferowali około 11,8 tys. lokali, a na rynku wtórnym dostępnych było niespełna 8 tys.
To ważne, bo klient porównuje dziś oba segmenty jednocześnie. Mieszkanie używane nie konkuruje wyłącznie z innym mieszkaniem używanym w tej samej dzielnicy, ale również z nowym lokalem.
Nie każde mieszkanie będzie pod taką samą presją
Rynek nie zachowuje się jednolicie. Według danych GetHome.pl w kwietniu średnie ceny metra kwadratowego mieszkań używanych wzrosły miesiąc do miesiąca w Warszawie do około 18,2 tys. zł, w Trójmieście do około 17 tys. zł i w Katowicach do około 11,7 tys. zł. Bez zmian pozostały średnie ceny w Krakowie, Poznaniu i Łodzi, a we Wrocławiu spadły o około 4 proc., do 13,6 tys. zł za metr kwadratowy.
Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl, ocenia, że „ceny mieszkań z drugiej ręki przestały rosnąć jednym rytmem w całym kraju”. Wskazuje przy tym na znaczenie lokalnej podaży, konkurencji ze strony rynku pierwotnego i realnej siły nabywczej kupujących w danym mieście.
Najlepiej mogą bronić się mieszkania gotowe do wprowadzenia, dobrze położone, z funkcjonalnym układem i bez problemów prawnych. Największą presję mogą odczuć właściciele lokali wymagających dużych nakładów, mieszkań w starszych budynkach bez windy, ofert z ceną ustawioną wysoko „pod negocjacje” oraz nieruchomości w lokalizacjach, gdzie deweloperzy mają dużą podaż nowych lokali.
Mniej znikających ofert oznacza niższe ceny mieszkań
Dane o aktywności na rynku wtórnym również pokazują ostrożność. Z serwisów ogłoszeniowych w kwietniu zniknęło około 33 tys. ofert mieszkań z drugiej ręki. To o 7 proc. mniej niż w marcu i aż o 37 proc. mniej niż w kwietniu poprzedniego roku. Taki wynik nie musi oznaczać załamania popytu, ale pokazuje, że decyzje zakupowe są mniej automatyczne niż w czasie największego rozgrzania rynku.
Kupujący mają więcej argumentów. Mogą wskazywać na niższą zdolność kredytową, koszt remontu, dużą konkurencję nowych mieszkań albo dłuższy czas ekspozycji podobnych ofert. Sprzedający z kolei muszą szybciej odróżniać cenę oczekiwaną od ceny możliwej do uzyskania w transakcji.
Nie oznacza to automatycznie fali przecen w całej Polsce. Oferta mieszkań z rynku wtórnego w wielu miastach nadal jest niższa niż rok wcześniej. Według GetHome.pl w Warszawie liczba dostępnych ofert była niższa rok do roku o około 18 proc., we Wrocławiu o 24 proc., w Krakowie o 19 proc., a w Łodzi o 16 proc. To może ograniczać skalę spadków tam, gdzie popyt pozostaje stabilny.
Co dalej z cenami mieszkań?
Najbliższe miesiące pokażą, który czynnik będzie silniejszy: ograniczona zdolność kredytowa kupujących czy wciąż mniejsza niż rok wcześniej oferta mieszkań z drugiej ręki. Jeżeli banki nie zwiększą wyraźnie dostępności finansowania, a oprocentowanie hipotek pozostanie wysokie, kupujący będą ostrożniej podchodzić do cen ofertowych.
Dla sprzedających oznacza to konieczność bardziej realistycznej wyceny już na starcie. Lokale dobrze przygotowane do sprzedaży nadal mogą znajdować nabywców bez głębokich rabatów, ale mieszkania wymagające dodatkowych wydatków będą musiały konkurować ceną. Deweloperzy, dzięki większej skali działania, mogą dodatkowo wzmacniać tę presję, szczególnie w miastach z dużą liczbą nowych lokali w ofercie.
