Kupić czy wynająć mieszkanie? Najnowsze dane Narodowego Banku Polskiego zmieniają punkt ciężkości tej dyskusji. Według kwartalnej informacji NBP o rynku nieruchomości w I kwartale 2026 r. koszt obsługi kredytu mieszkaniowego zrównał się z kosztem najmu, co może mieć znaczenie zarówno dla kupujących pierwsze mieszkanie, jak i dla inwestorów oraz deweloperów.
- W I kwartale 2026 r. koszt obsługi kredytu mieszkaniowego zrównał się z kosztem najmu mieszkania.
- NBP wskazał, że najem instytucjonalny obejmował około 29,9 tys. mieszkań, czyli około 1 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce.
- Deweloperzy w 7 największych miastach utrzymali szacowaną stopę zwrotu z kapitału własnego na poziomie około 21 proc.
Kupić czy wynająć mieszkanie: NBP wskazuje na zmianę relacji kosztów
Narodowy Bank Polski podał w kwartalnym raporcie, że w I kwartale 2026 r. koszt obsługi kredytu mieszkaniowego zrównał się z kosztem najmu mieszkania. To istotna zmiana po okresie, w którym wysokie oprocentowanie kredytów sprawiało, że miesięczna rata była dla wielu gospodarstw domowych wyraźnie większym obciążeniem niż czynsz najmu. Dane z raportu NBP opisał Bankier, powołując się na PAP Biznes, a sam cykliczny materiał NBP jest publikowany w sekcji informacji kwartalnych o rynku nieruchomości.
To nie oznacza automatycznie, że zakup stał się tańszy niż wynajem. Porównanie kosztu raty i czynszu nie obejmuje wszystkich wydatków właściciela, takich jak wkład własny, koszty transakcyjne, remonty, ubezpieczenie, podatki czy ryzyko zmiany oprocentowania. Pokazuje jednak, że finansowa przewaga najmu nad zakupem zaczyna się kurczyć.
Według NBP średnie stawki najmu za metr kwadratowy w I kwartale 2026 r. nieznacznie wzrosły kwartał do kwartału w Warszawie, a w niewielkim stopniu spadły w grupie 6 największych miast i w grupie 10 miast. W raporcie bank centralny wskazał: „Koszt obsługi kredytu mieszkaniowego zrównał się z kosztem najmu mieszkania”. Ten cytat, przywołany przez Bankiera za raportem NBP, dobrze oddaje najważniejszy wniosek z nowych danych.
Kredyt hipoteczny wraca do gry, ale decyzja nadal nie jest prosta
Zmiana relacji między najmem a ratą kredytu wpisuje się w szersze ożywienie na rynku finansowania mieszkań. Z raportu AMRON-SARFiN za I kwartał 2026 r. wynika, że od stycznia do marca banki w Polsce zawarły ponad 73 tys. umów kredytowych o łącznej wartości 33,4 mld zł. Raport wskazuje też, że średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych udzielonych w I kwartale 2026 r. wyniosło 5,97 proc., czyli było niższe o 0,42 punktu procentowego kwartał do kwartału i o ponad 1,5 punktu procentowego rok do roku.
Popyt na kredyty utrzymywał się także po zakończeniu kwartału. Według BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe w maju 2026 r. wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 32,7 proc. wyższa niż rok wcześniej. O kredyt wnioskowało 45,09 tys. osób, wobec 38,57 tys. w maju 2025 r., a średnia wartość wnioskowanego finansowania wyniosła 505,59 tys. zł.
BIK zwraca jednak uwagę, że mocne odczyty nie muszą oznaczać dalszego przyspieszenia rynku w tym samym tempie. Dr hab. Waldemar Rogowski, główny analityk Grupy BIK, wskazał, że „dynamika ta jednak z miesiąca na miesiąc będzie spadała, co jest bezpośrednio związane z efektem bazy”. Jak dodał, nie musi to oznaczać pogorszenia koniunktury na rynku kredytów mieszkaniowych, bo liczba wnioskodawców może nadal utrzymywać się na podwyższonym poziomie.
Najem instytucjonalny nadal ma niewielką skalę
NBP zwrócił uwagę nie tylko na relację kredytu i najmu, ale też na strukturę rynku. Liczba mieszkań oferowanych na wynajem przez firmy komercyjne wyniosła na koniec marca 2026 r. około 29,9 tys. Była nieco wyższa niż rok wcześniej, ale nadal odpowiadała za około 1 proc. zasobu mieszkaniowego w Polsce. Dane te pokazują, że najem instytucjonalny, mimo rozwoju w największych miastach, wciąż pozostaje niewielką częścią rynku.
Dla najemców oznacza to, że główną rolę nadal odgrywają prywatni właściciele mieszkań. Z kolei dla inwestorów instytucjonalnych to sygnał, że rynek ma przestrzeń do wzrostu, ale nie przejął jeszcze roli znanej z części zachodnioeuropejskich metropolii. Dla osób zastanawiających się, czy kupić mieszkanie czy wynająć, ma to praktyczne znaczenie: dostępność i ceny najmu nadal zależą w dużym stopniu od lokalnej podaży, nie od dużych operatorów.
NBP podał również, że uśredniony zwrot z inwestycji w mieszkania na wynajem w 7 największych miastach, bez uwzględnienia kosztów transakcyjnych, remontów i zmian wartości mieszkania, był nieznacznie wyższy niż oprocentowanie depozytów bankowych, ale nadal niższy niż zwrot z inwestycji w 10-letnie obligacje skarbowe. To ważny sygnał dla inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem: sam czynsz nie zawsze rekompensuje kapitał zamrożony w nieruchomości.
Deweloperzy nadal z wysoką rentownością
W raporcie NBP pojawia się także istotna informacja o deweloperach. Bank centralny wyliczył, że szacowana średnia stopa zwrotu z kapitału własnego, czyli ROE, deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych w 7 największych miastach utrzymała się na poziomie około 21 proc. Jak wskazał NBP, na poziom rentowności wpływały stabilne ceny transakcyjne mieszkań, rosnące koszty robocizny, gruntów i zarządzania inwestycją oraz sposób finansowania projektów, głównie środkami własnymi, przedpłatami klientów i innymi zobowiązaniami.
Wysoka rentowność deweloperów może wzmacniać dyskusję o cenach mieszkań. Z jednej strony firmy wskazują na rosnące koszty budowy, finansowania i gruntów. Z drugiej strony dane NBP pokazują, że mimo słabszej sprzedaży niż w okresach boomu, sektor w największych miastach nadal osiąga wysokie stopy zwrotu z kapitału.
Dla kupujących oznacza to, że stabilizacja kosztów kredytu nie musi automatycznie przełożyć się na spadek cen mieszkań. Jeżeli popyt kredytowy pozostanie wysoki, a podaż nowych lokali będzie ograniczona, sprzedający mogą mieć mniej powodów do głębszych korekt cenowych. Decyzja o zakupie nadal będzie więc zależeć nie tylko od porównania raty z czynszem, ale także od lokalnej ceny metra kwadratowego, wkładu własnego i bezpieczeństwa dochodów.
Czytaj także:
Inflacja znacznie niższa od oczekiwań. Czas na cięcie stóp procentowych?
Lawinowy wzrost liczby multidłużników. Rekordzista ma 29 wierzycieli
Rynek pracy słabnie. Najgorsze dane od początku pomiarów
