Rynek mieszkaniowy wyraźnie traci impet, a deweloperzy coraz ostrożniej patrzą na najbliższe miesiące. Z najnowszego Indeksu Nastrojów Deweloperów przygotowanego przez Tabelaofert wynika, że firmy przestają liczyć na szybkie odbicie sprzedaży, a coraz częściej zakładają pogorszenie wyników.
- Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży spadł w czerwcu do -0,09, pierwszy raz od listopada 2024 roku poniżej zera.
- Wzrostu sprzedaży spodziewa się już tylko około 18 proc. ankietowanych deweloperów, wobec niemal 58 proc. w lutym.
- 84 proc. firm przewiduje utrzymanie obecnych cenników, ale presja może przenieść się na rabaty i negocjacje.
To ważny sygnał dla kupujących, bo zmienia się układ sił na rynku pierwotnym. Klienci nie zniknęli, ale mają większy wybór, dłużej analizują finansowanie i częściej negocjują. Deweloperzy muszą więc konkurować nie tylko lokalizacją i standardem, ale też realnym dopasowaniem ceny do możliwości nabywców.
Rynek mieszkaniowy traci tempo po optymistycznym początku roku
Jak wynika z danych opisanych przez Money.pl na podstawie Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert, Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży spadł w czerwcu do -0,09. To pierwszy od listopada 2024 roku odczyt poniżej zera. W praktyce oznacza to, że wśród deweloperów zaczęły przeważać oczekiwania osłabienia, a nie dalszego przyspieszenia sprzedaży.
Zmiana jest wyraźna, bo jeszcze w lutym wzrostu sprzedaży spodziewało się niemal 58 proc. ankietowanych firm. W czerwcu ten odsetek spadł do około 18 proc. Jednocześnie rośnie grupa deweloperów, którzy liczą się z pogorszeniem wyników. Na początku roku był to poziom kilku procent, w maju 17,2 proc., a w czerwcu już blisko 27 proc.
Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert, cytowany w materiale Money.pl, ocenił: „Dziś widać, że bez takiego impulsu rynek stanął. Klient nie znika, ale przestaje się spieszyć. Ma wybór – i to duży wybór – bo podaż rośnie, więc porównuje oferty, sprawdza finansowanie i negocjuje. Deweloperzy to widzą i przybywa pesymistów”.
Kupujący czekają, a deweloperzy tracą pewność
Największą zmianą nie jest samo spowolnienie sprzedaży, lecz zmiana zachowania klientów. W okresie szybkiego wzrostu cen i ograniczonej podaży kupujący często podejmowali decyzje pod presją czasu. Teraz rynek wygląda inaczej: oferta jest szersza, decyzje kredytowe są trudniejsze, a oczekiwanie na korzystniejsze warunki stało się dla wielu nabywców racjonalną strategią.
Na rynku pierwotnym duże znaczenie ma także brak mocnego impulsu po stronie finansowania. Część deweloperów zakładała, że kolejne obniżki stóp procentowych szybko poprawią zdolność kredytową kupujących i odblokują popyt. Ten scenariusz okazał się mniej pewny, dlatego część klientów nadal odkłada decyzję.
Dla firm oznacza to konieczność bardziej selektywnego podejścia do sprzedaży. Projekty w dobrych lokalizacjach, z rozsądną ceną i funkcjonalnymi układami mieszkań mogą utrzymać popyt. Słabsze inwestycje, szczególnie tam, gdzie cena wyraźnie rozmija się z możliwościami nabywców, będą musiały mocniej walczyć o uwagę klientów.
Ceny mieszkań nie spadają szeroko, ale presja rośnie
Choć nastroje sprzedażowe słabną, nie oznacza to jeszcze szerokich obniżek cen katalogowych. Według danych przywołanych przez Money.pl, Indeks Zmiany Cen Mieszkań wyniósł w czerwcu 0,03, wobec 0,14 w maju. To pokazuje, że deweloperzy praktycznie przestali wierzyć w dalszy wzrost cen, ale jednocześnie nie zakładają masowych przecen.
Aż 84 proc. ankietowanych firm przewiduje utrzymanie obecnych cenników. Wzrostu cen spodziewa się 9,3 proc. deweloperów, a spadku 6,3 proc. To oznacza stabilizację na poziomie oficjalnych cenników, ale niekoniecznie brak zmian w realnych warunkach zakupu.
Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, cytowana przez Money.pl, wskazała, że presja sprzedażowa będzie prawdopodobnie widoczna nie tyle w prostym obniżaniu cen katalogowych, ile w rabatach, promocjach, miejscach postojowych, harmonogramach płatności albo indywidualnych negocjacjach. To ważne dla kupujących, bo realna cena transakcyjna może coraz częściej różnić się od ceny prezentowanej w ofercie.
Wysoka podaż zmienia pozycję klienta
Dodatkowym wyzwaniem dla deweloperów jest rosnąca podaż. W ocenie ekspertów Tabelaofert, przy obecnym tempie za rok w wakacje co drugie mieszkanie w ofercie deweloperskiej może być lokalem już wybudowanym i gotowym do odbioru. Taki scenariusz oznaczałby większą presję na firmy, które finansują gotowe mieszkania i muszą szybciej zamieniać zapasy w gotówkę.
Z punktu widzenia kupujących większa liczba gotowych mieszkań może być korzystna. Ogranicza ryzyko zakupu na bardzo wczesnym etapie budowy, ułatwia porównywanie inwestycji i zwiększa pole do negocjacji. Z punktu widzenia deweloperów oznacza jednak wyższe koszty utrzymywania oferty oraz konieczność bardziej aktywnej sprzedaży.
Nie oznacza to automatycznie załamania rynku. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz selektywnego spowolnienia. Dobre projekty nadal będą znajdować nabywców, ale słabsze lokalizacje, większe metraże albo inwestycje z cenami powyżej możliwości lokalnego popytu mogą wymagać korekt, promocji lub dłuższego czasu sprzedaży.
Czytaj także:
Hiszpania legalizuje migrantów. Wpłynęło ponad milion wniosków
Fatalne dane z polskiego przemysłu. Największy spadek od 4 lat
Wynajem już się nie opłaca? NBP: lepiej kupić obligacje
