Ceny mieszkań w Polsce ponownie wzrosły, a najnowsze dane GUS pokazują, że w krótkim ujęciu szybciej drożały lokale z drugiej ręki niż nowe mieszkania od deweloperów. W I kwartale 2026 roku ceny lokali mieszkalnych były o 2,3 proc. wyższe niż w IV kwartale 2025 roku.
- Ceny mieszkań w Polsce wzrosły w I kwartale 2026 roku o 2,3 proc. wobec IV kwartału 2025 roku.
- Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 2,6 proc., a na rynku pierwotnym 1,9 proc.
- W ujęciu rocznym lokale mieszkalne podrożały o 6,0 proc., przy mocniejszym wzroście na rynku pierwotnym.
To ważny sygnał dla kupujących, bo rynek mieszkaniowy pozostaje w fazie pozornej równowagi: z jednej strony rośnie oferta i widać słabszy popyt kredytowy, z drugiej ceny mieszkań nadal nie odpuszczają nominalnie. Dla gospodarstw domowych oznacza to, że oczekiwanie na wyraźniejsze przeceny wciąż nie przynosi prostego efektu.
Ceny mieszkań wzrosły o 2,3 proc. w kwartale
Według najnowszego odczytu Głównego Urzędu Statystycznego, opisanego przez Interię Biznes, w I kwartale 2026 roku ceny lokali mieszkalnych w Polsce wzrosły o 2,3 proc. względem poprzedniego kwartału. Wzrost na rynku pierwotnym wyniósł 1,9 proc., a na rynku wtórnym 2,6 proc.
Roczna dynamika także pozostała dodatnia. W porównaniu z I kwartałem 2025 roku ceny lokali mieszkalnych zwiększyły się o 6,0 proc. W tym ujęciu mocniejszy wzrost był widoczny na rynku pierwotnym, gdzie ceny wzrosły o 6,8 proc. rok do roku. Na rynku wtórnym wzrost wyniósł 5,2 proc.
Sam wskaźnik GUS odzwierciedla zmiany cen rynkowych lokali mieszkalnych nabywanych przez gospodarstwa domowe w danym kwartale względem poprzedniego kwartału, co urząd opisuje w metainformacji o wskaźniku zmian cen dla lokali mieszkalnych. To nie jest więc prosta średnia ofert z portali, lecz statystyczny wskaźnik zmian cen transakcyjnych.
Rynek wtórny przyspieszył mocniej niż pierwotny
Najciekawszy element danych to mocniejszy kwartalny wzrost cen na rynku wtórnym. Lokale z drugiej ręki podrożały o 2,6 proc. wobec 1,9 proc. na rynku pierwotnym. To może oznaczać, że część kupujących nadal wybiera mieszkania gotowe do zamieszkania albo takie, które pozwalają uniknąć długiego oczekiwania na zakończenie budowy.
Rynek wtórny ma też inną strukturę podaży niż pierwotny. Właściciele mieszkań często nie muszą sprzedawać szybko, jeżeli nie znajdują się pod presją kredytu pomostowego, kosztów finansowania inwestycji albo harmonogramu projektu. To może ograniczać skłonność do dużych obniżek, nawet przy słabszym popycie.
Na rynku pierwotnym deweloperzy mają więcej narzędzi niż sama korekta cennika. Mogą oferować rabaty, dopłaty do miejsc postojowych, lepsze harmonogramy płatności albo promocje na wybrane lokale. Dlatego oficjalne ceny katalogowe mogą pozostawać stabilne, a realna negocjacja odbywa się w dodatkach i indywidualnych warunkach zakupu.
Nominalnie drożej, realnie obraz jest bardziej złożony
Najnowsze dane GUS pokazują wzrost nominalny, ale nie przesądzają jeszcze o pełnym obrazie siły rynku. W analizie Narodowego Banku Polskiego o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce wskazywano, że po uwzględnieniu inflacji i wzrostu wynagrodzeń część dynamik cenowych pozostawała ujemna w ujęciu realnym. Innymi słowy, mieszkania mogą drożeć nominalnie, ale w relacji do płac lub cen w gospodarce wzrost może wyglądać znacznie łagodniej.
NBP zwracał także uwagę, że w I kwartale 2026 roku w 16 miastach ceny mieszkań utrzymywały się na stabilnym poziomie, a na sytuację wpływał osłabiony popyt oraz duża liczba niesprzedanych mieszkań pozostających w ofercie deweloperów. To ważny kontekst dla danych GUS: wzrost cen nie oznacza automatycznie powrotu gorączki zakupowej z lat wcześniejszych.
Kupujący są dziś bardziej ostrożni. Wysokie ceny, wymagania dotyczące wkładu własnego i zdolności kredytowej oraz niepewność co do stóp procentowych sprawiają, że decyzje zakupowe trwają dłużej. Jednocześnie część nabywców z gotówką nadal pozostaje aktywna, co ogranicza skalę potencjalnej korekty cen.
Własne środki coraz ważniejsze przy zakupie mieszkań
Dodatkowym sygnałem z rynku jest struktura finansowania transakcji. Z danych NBP wynika, że około 58 proc. zakupów mieszkań w I kwartale 2026 roku finansowano ze środków własnych. W poprzednim kwartale było to 56 proc., a w I kwartale 2025 roku 54 proc.
To oznacza, że gotówka nadal odgrywa bardzo dużą rolę w polskim rynku mieszkaniowym. Dla kupujących korzystających z kredytu jest to trudna konkurencja, bo nabywcy gotówkowi są mniej wrażliwi na oprocentowanie, zdolność kredytową i politykę banków. Mogą też szybciej finalizować transakcje, co w atrakcyjnych lokalizacjach wzmacnia pozycję sprzedającego.
Z punktu widzenia rynku oznacza to, że same zmiany stóp procentowych nie muszą natychmiast przełożyć się na ceny. Jeśli istotna część transakcji odbywa się bez kredytu, rynek może dłużej utrzymywać nominalną stabilność albo umiarkowane wzrosty, nawet wtedy, gdy zdolność kredytowa części rodzin pozostaje ograniczona.
Czytaj także:
Polski producent tramwajów przejął niemiecką firmę. Pesa podbija rynek
Komornicy ściągnęli więcej z emerytur niż z pensji. Pierwsza taka sytuacja w historii
Niemiecka gazeta krytykuje własny rząd ws. reparacji. „Jesteśmy coś winni Polsce”
