• Mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem 13 023 zł netto wynosi obecnie 1,004 mln zł.
  • To o ponad 5 tys. zł mniej niż miesiąc wcześniej, ale wciąż o ponad 14 proc. więcej niż rok temu.
  • Spadek kontraktów IRS może otworzyć drogę do ofert kredytów ze stałym oprocentowaniem poniżej 6 proc.

Zdolność kredytowa pozostaje pod presją, ale na rynku pojawiły się pierwsze sygnały poprawy. Po lepszych od oczekiwań danych o inflacji oraz spadku obaw o podwyżki stóp procentowych banki mogą w kolejnych tygodniach obniżyć część ofert hipotecznych, zwłaszcza tych ze stałym oprocentowaniem.

Zdolność kredytowa: ile może dziś pożyczyć trzyosobowa rodzina

Z najnowszego opracowania opartego na deklaracjach banków i kalkulatorach zdolności kredytowej wynika, że trzyosobowa rodzina z miesięcznym dochodem 13 023 zł netto może liczyć na medianę zdolności kredytowej na poziomie 1,004 mln zł. To oznacza, że połowa badanych instytucji byłaby gotowa pożyczyć takiej rodzinie więcej, a połowa mniej.

W ujęciu miesięcznym wynik jest nieco słabszy. Mediana spadła o ponad 5 tys. zł. W szerszym ujęciu sytuacja wygląda jednak lepiej: obecna zdolność kredytowa jest o ponad 14 proc. wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. To pokazuje, że dostęp do finansowania poprawił się względem 2025 r., choć wiosenne napięcia geopolityczne i obawy inflacyjne zahamowały wcześniejszy trend.

W badaniu przyjęto optymistyczny profil kredytobiorcy. Chodzi o małżeństwo z jednym dzieckiem, dwie osoby pracujące na pełen etat na czas nieokreślony, pozytywną historię kredytową, brak kart kredytowych i limitów w koncie oraz deklarowane koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Taki model nie opisuje przeciętnej rodziny w Polsce, ale pozwala porównywać politykę kredytową banków w kolejnych miesiącach.

Najwięcej pożyczy ING, najmniej Erste i mBank

Różnice między bankami pozostają duże. Najwyższą maksymalną zdolność kredytową w badaniu wskazał ING: 1 086 954 zł przy oprocentowaniu 5,56 proc. i finansowaniu do 80 proc. ceny mieszkania. Powyżej miliona złotych znalazły się także Credit Agricole, Bank Pekao, PKO Bank Hipoteczny i PKO Bank Polski.

Niżej w zestawieniu były Alior Bank i BNP Paribas, które zadeklarowały zdolność w okolicach 982 tys. zł. Najbardziej zachowawcze wyliczenia pokazały mBank, z kwotą 922 778 zł, oraz Erste, z kwotą 899 386 zł. Nawet w tych instytucjach modelowa rodzina może jednak liczyć na finansowanie zbliżone do 900 tys. zł.

To ważne dla kupujących mieszkania, bo sama średnia lub mediana nie oddaje rzeczywistego rozrzutu ofert. Przy tym samym dochodzie i podobnych założeniach różnica między najwyższą a najniższą deklarowaną zdolnością wyniosła prawie 188 tys. zł. W praktyce może to decydować o wyborze większego mieszkania, lepszej lokalizacji albo konieczności zwiększenia wkładu własnego.

Wynagrodzenia pomagają, ale coraz słabiej

Jednym z czynników podtrzymujących zdolność kredytową są rosnące płace. Według danych GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w kwietniu 2026 r. wyniosło 9530,74 zł i było o 5,4 proc. wyższe niż rok wcześniej. To wciąż solidny wzrost, ale słabszy niż w poprzednich okresach.

Dla banków dochód gospodarstwa domowego jest jednym z najważniejszych elementów kalkulacji. Wyższa pensja oznacza większą zdolność do obsługi raty, a więc może zwiększać kwotę dostępnego finansowania. Problem polega na tym, że tempo wzrostu płac hamuje, a koszty życia nadal ograniczają realną przestrzeń w domowych budżetach.

Dlatego sam wzrost wynagrodzeń nie wystarczy, aby zdolność kredytowa rosła dynamicznie. Kluczowe są również stopy procentowe, marże banków, poziom WIBOR, wycena ryzyka i koszt finansowania kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Zmienne oprocentowanie poprawia wynik, ale podnosi ryzyko

W czerwcu kredyty ze zmiennym oprocentowaniem były przeciętnie tańsze niż kredyty z okresowo stałą stopą. Średnie oprocentowanie zmienne wyniosło 5,82 proc., a okresowo stałe 6,35 proc. Wynika to m.in. ze spadku stawki WIBOR po marcowej decyzji Rady Polityki Pieniężnej.

W komunikacie NBP po posiedzeniu RPP w dniach 3-4 marca 2026 r. wskazano, że Rada obniżyła stopy procentowe NBP o 0,25 pkt proc., a stopa referencyjna spadła do 3,75 proc. w skali rocznej. Dla kredytów zmiennoprocentowych oznaczało to poprawę warunków, choć z opóźnieniem zależnym od aktualizacji stawki referencyjnej w umowie.

Nie oznacza to jednak, że zmienna stopa jest bezpieczniejsza. Może dziś zwiększać zdolność kredytową, ale jednocześnie przenosi na kredytobiorcę ryzyko przyszłych zmian raty. Jeśli inflacja znowu przyspieszy, a RPP będzie zmuszona do podwyżek, rata takiego kredytu może wzrosnąć.

Kredyty ze stałą stopą mogą zejść poniżej 6 proc.

Największa zmiana pojawiła się na rynku kontraktów IRS, od których zależy koszt finansowania kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Z opracowania wynika, że pięcioletnie kontrakty IRS były 16 czerwca notowane w okolicach 4,1 proc., podczas gdy na początku miesiąca znajdowały się bliżej 4,8 proc.

Jeżeli ten ruch okaże się trwały, banki mogą wrócić do ofert kredytów ze stałym oprocentowaniem poniżej 6 proc. rocznie. To byłaby istotna zmiana dla kupujących, bo stałe oprocentowanie daje większą przewidywalność raty w pierwszych latach spłaty, a jednocześnie mogłoby przestać być wyraźnie droższą alternatywą wobec kredytów zmiennoprocentowych.

W tle są dane inflacyjne. Według szybkiego szacunku GUS ceny towarów i usług konsumpcyjnych w maju 2026 r. wzrosły o 3,1 proc. rok do roku, a miesiąc do miesiąca spadły o 0,3 proc. Rynek oczekiwał wcześniej wyższego odczytu, dlatego dane obniżyły obawy przed szybkim wzrostem kosztu pieniądza.

Bliski Wschód nadal może zmienić kalkulacje banków

Optymizm rynku zależy jednak od trwałości deeskalacji na Bliskim Wschodzie. Wcześniejsze obawy o wzrost cen ropy i gazu zwiększały ryzyko inflacyjne, a więc także ryzyko wyższych stóp procentowych. Jeżeli handel z regionem będzie się normalizował, a ceny energii nie wrócą do gwałtownych wzrostów, banki mogą szybciej uwzględnić niższy koszt pieniądza w ofertach hipotecznych.

Jeżeli jednak napięcia powrócą, kalkulacje mogą się szybko zmienić. Zdolność kredytowa jest wrażliwa nie tylko na dochody i koszty życia, ale też na oczekiwania dotyczące przyszłych stóp procentowych. Banki nie muszą natychmiast reagować na każdy ruch rynku, ale przy trwałej zmianie sentymentu zwykle aktualizują cenniki i modele ryzyka.

Czytaj także: 

PKB Polski ma przyspieszyć. Nowa prognoza napawa optymizmem

Największa giełda kryptowalut zniknie z Europy? Binance ma problem

Biurowce znikają z mapy polskich miast. Właściciele coraz częściej je wyburzają