Biurowce w Polsce wchodzą w etap największej transformacji od lat. Zamiast kolejnej fali nowych inwestycji coraz większe znaczenie ma to, co właściciele zrobią ze starszymi budynkami, które przestają odpowiadać wymaganiom najemców, standardom technicznym i regulacjom środowiskowym.
Biurowce starzeją się szybciej niż strategie ich właścicieli
Przez lata rozwój rynku biurowego w Polsce opierał się głównie na nowej podaży. Deweloperzy dostarczali kolejne projekty w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu czy Katowicach, a starsze budynki przez długi czas pozostawały naturalną częścią rynku. Dziś ta równowaga zaczyna się zmieniać.
Z raportu „Ostatnia szansa starzejących się nieruchomości” Colliers wynika, że polski rynek nieruchomości komercyjnych wszedł w fazę dojrzałości. Kluczowe znaczenie ma już nie tylko nowa podaż, lecz także umiejętność utrzymania konkurencyjności istniejących aktywów w warunkach zmieniającego się popytu, presji regulacyjnej i rosnących kosztów.
Skala wyzwania jest duża. Jak podaje Colliers, w największych polskich miastach budynki dojrzałe i starsze odpowiadają już za od 40 do nawet 77 proc. zasobów biurowych. To oznacza, że problem nie dotyczy pojedynczych obiektów, ale istotnej części rynku.
Starsze biura tracą przewagę w walce o najemców
Najemcy coraz częściej wybierają budynki nowoczesne, dobrze położone i energooszczędne. Liczy się nie tylko cena za metr kwadratowy, ale także komfort pracy, jakość powierzchni wspólnych, dostęp do transportu publicznego, certyfikacja środowiskowa i koszty eksploatacyjne.
Dominika Jędrak, dyrektor działu Market Insights w Colliers, cytowana przez Business Insider, wskazuje na rosnącą polaryzację rynku: „nowoczesne, dobrze zlokalizowane obiekty utrzymują wysoki popyt”. Starsze budynki mierzą się natomiast z presją pustostanów oraz koniecznością dostosowań technicznych i funkcjonalnych.
Widać to szczególnie poza głównymi lokalizacjami biznesowymi. Według danych przywołanych przez Colliers we Wrocławiu wskaźnik niewynajętej powierzchni w najstarszych biurowcach sięga 34 proc. W Warszawie prawie dwie trzecie zasobów biurowych znajduje się już w budynkach mających ponad 10 lat, a w Szczecinie udział starszych obiektów przekracza trzy czwarte rynku.
Modernizacja może podnieść wartość budynku
Pierwszym scenariuszem dla właścicieli jest modernizacja. Obejmuje ona poprawę efektywności energetycznej, wymianę instalacji, zmianę układu powierzchni, podniesienie standardu części wspólnych i dostosowanie budynku do nowych wymogów technicznych. Celem jest utrzymanie funkcji biurowej, ale w standardzie bliższym oczekiwaniom najemców.
Według analiz Colliers, modernizacja może przełożyć się na wzrost czynszów nawet o 10-25 proc. To jednak scenariusz, który wymaga odpowiedniej lokalizacji, potencjału technicznego budynku i kapitału. Nie każdy starszy obiekt da się w ten sposób skutecznie przywrócić do konkurencji z nowymi projektami klasy A.
W najnowszym raporcie Market Insights Rynek Biurowy Q1 2026 Colliers wskazuje, że rynek biurowy dojrzewa i wchodzi w fazę dualną. Z jednej strony ograniczona nowa podaż wzmacnia pozycję najlepszych projektów, z drugiej rośnie presja na modernizację i konwersję starszych budynków.
Konwersje zmieniają biurowce w mieszkania, akademiki i hotele
Drugim scenariuszem jest zmiana funkcji. Starsze biurowce mogą zostać przekształcone w mieszkania, akademiki, hotele, obiekty PRS albo projekty mixed-use. Takie rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne tam, gdzie lokalizacja pozostaje mocna, ale sama funkcja biurowa przestała być najbardziej opłacalna.
Paweł Szafarczyk, dyrektor w Colliers Define wskazuje, że z obserwacji Colliers z ostatnich 18 miesięcy wynika, iż około połowa analizowanych przypadków kończy się konwersją. Według eksperta zmiana starszego biurowca na funkcję mieszkaniową może być procesem nawet o ponad połowę szybszym niż budowa nowej inwestycji od podstaw.
To ważne w kontekście niedoboru mieszkań i miejsc w akademikach. W Polsce studiuje około 1,3 mln osób, a prywatny rynek zakwaterowania studenckiego pozostaje relatywnie płytki. Dlatego część starszych biurowców może zyskać drugie życie jako projekty odpowiadające na deficyt podaży w innych segmentach nieruchomości.
Wyburzenie coraz częściej staje się decyzją ekonomiczną
Trzecim scenariuszem jest wyburzenie. Choć może wydawać się najbardziej radykalne, w najlepszych lokalizacjach bywa uzasadnione ekonomicznie. Jeżeli wartość gruntu przewyższa wartość istniejącego budynku, inwestor może uznać, że bardziej opłaca się rozpocząć projekt od nowa niż utrzymywać obiekt wymagający kosztownych nakładów.
Nie oznacza to jednak, że wyburzenia będą zawsze preferowane. Presja środowiskowa działa w przeciwnym kierunku. Według danych przywołanych przez Colliers budowa nowego obiektu może generować nawet o 40-80 proc. więcej emisji niż głęboka modernizacja istniejącego budynku. Dlatego inwestorzy coraz częściej analizują nie tylko stopę zwrotu, ale też ślad węglowy i możliwość ponownego wykorzystania konstrukcji.
Dodatkowym czynnikiem są regulacje. Unijne przepisy dotyczące charakterystyki energetycznej budynków zwiększają presję na poprawę efektywności energetycznej najgorzej ocenianych obiektów niemieszkalnych. W praktyce oznacza to, że właściciele starszych nieruchomości będą musieli podejmować decyzje szybciej niż dotąd.
Czytaj także:
Nieuczciwi najemcy nie będą już nietykalni? Właściciele mieszkań walczą o swoje
Carry trade pod presją. Rynki odczują decyzję Banku Japonii
Stawka podatku 19 proc. tylko na papierze? Realnie CIT może być znacznie wyższy
