• Ustawa Lex Deweloper traci moc 1 września 2026 roku, po ośmiu latach obowiązywania.
  • Nowe projekty będą realizowane na podstawie planów miejscowych, warunków zabudowy lub Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych.
  • Zmiana może wydłużyć przygotowanie inwestycji i pośrednio ograniczyć podaż nowych mieszkań.

Lex Deweloper wygasa po ośmiu latach

Specustawa mieszkaniowa weszła w życie w sierpniu 2018 roku. Zgodnie z informacjami opublikowanymi w Elektronicznym Dzienniku Ustaw termin jej wygaśnięcia przypada na 1 września 2026 roku.

Lex Deweloper stworzył szczególną procedurę lokalizacji inwestycji mieszkaniowych. Po spełnieniu ustawowych wymagań inwestor mógł wystąpić do rady gminy o zgodę na realizację projektu, nawet jeżeli nie był on w pełni zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Ostateczna decyzja pozostawała po stronie samorządu.

Rozwiązanie miało przyspieszyć uruchamianie terenów pod budowę mieszkań i zwiększyć podaż lokali. Jednocześnie od początku wywoływało spory dotyczące ładu przestrzennego oraz wpływu dużych inwestycji na szkoły, drogi, komunikację i pozostałą infrastrukturę publiczną.

Po wygaśnięciu ustawy nie będzie można rozpoczynać nowych procedur w tym trybie. Jak wskazuje analiza dotycząca końca Lex Deweloper, inwestorzy będą musieli korzystać z klasycznych instrumentów planistycznych.

Koniec Lex Deweloper zmieni przygotowanie inwestycji

Deweloperzy nadal będą mogli budować na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, o ile pozwolą na to obowiązujące przepisy. Kolejnym rozwiązaniem mają być Zintegrowane Plany Inwestycyjne, czyli szczególna forma planu miejscowego przyjmowana we współpracy inwestora z gminą.

ZPI pozwala powiązać projekt mieszkaniowy z dodatkowymi zobowiązaniami inwestora. Mogą one obejmować między innymi budowę lub modernizację drogi, szkoły, przedszkola albo infrastruktury technicznej. Procedura wymaga jednak negocjacji z samorządem, zawarcia umowy urbanistycznej oraz przeprowadzenia postępowania planistycznego.

Nie będzie to zatem prosty zamiennik specustawy. Proces może być bardziej wymagający, a jego sprawność będzie zależeć od przygotowania administracji oraz podejścia władz konkretnej gminy.

Znaczenie ma również reforma planowania przestrzennego. Ministerstwo Rozwoju i Technologii informowało, że termin obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań został przesunięty do 31 sierpnia 2026 roku. Gminy mają zastępować je planami ogólnymi, które określą między innymi strefy, w jakich możliwa będzie zabudowa.

Co z inwestycjami rozpoczętymi przed 1 września?

Wygaśnięcie ustawy nie oznacza automatycznego zatrzymania wszystkich projektów przygotowywanych na podstawie Lex Deweloper. Kluczowe będą przepisy przejściowe, data rozpoczęcia postępowania oraz czynności wykonane przez inwestora przed końcem sierpnia.

Według analizy Dziennika Gazety Prawnej wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji można złożyć do 31 sierpnia. Sama uchwała rady gminy nie musi zostać podjęta przed wygaśnięciem specustawy. O dalszym losie przedsięwzięcia może jednak zdecydować również stan dokumentów planistycznych w danej gminie.

Inwestorzy powinni więc sprawdzić, czy ich postępowania zostały skutecznie wszczęte i czy mogą zostać objęte ochroną wynikającą z przepisów przejściowych. Każdy projekt będzie wymagał osobnej analizy prawnej.

Czy koniec Lex Deweloper podniesie ceny mieszkań?

Bezpośredniego skoku cen po 1 września nie należy oczekiwać. Możliwe konsekwencje będą widoczne dopiero wtedy, gdy nowe procedury zaczną wpływać na liczbę inwestycji trafiających do realizacji.

„Nie należy oczekiwać automatycznego wzrostu cen mieszkań od 1 września. Ewentualne konsekwencje cenowe będą raczej odroczone w czasie” – ocenia w komentarzu dla Forsal.pl adwokat Katarzyna Gabrysiak, specjalizująca się w prawie nieruchomości.

Jeżeli przygotowanie inwestycji będzie trwało dłużej, a plany ogólne wyznaczą zbyt mało terenów pod zabudowę, podaż nowych mieszkań może zostać ograniczona. W takim scenariuszu presja na ceny pojawiłaby się z opóźnieniem, przede wszystkim w lokalizacjach, w których brakuje gruntów objętych planami miejscowymi.

Czytaj także:

Wyciekły dane 19 mln Polaków. Jakiego zadośćuczynienia mogą się spodziewać?

Komisja Europejska upomina Ukrainę. Chodzi o korupcję i praworządność

Polacy zabrali głos ws. zmian w PIT. Tylko co 10 popiera rząd