Jeżeli mieszkanie zostało kupione na kredyt, dochodzą jeszcze odsetki, prowizje, ubezpieczenia i ryzyko zmiany raty. Jeżeli wymagało remontu, trzeba doliczyć pełny koszt doprowadzenia go do stanu pozwalającego na wynajem. Dopiero wtedy można mówić o rzeczywistej stopie zwrotu.

Realna rentowność najmu nie odpowiada na pytanie, ile najemca płaci miesięcznie, ale ile zysku zostaje inwestorowi po odliczeniu wszystkich kosztów.

Jak policzyć rentowność mieszkania brutto i netto?

Rentowność mieszkania brutto można obliczyć prosto: roczny czynsz najmu dzieli się przez całkowitą cenę zakupu nieruchomości. Jeśli mieszkanie kosztowało 600 tys. zł, a roczny czynsz wynosi 36 tys. zł, rentowność brutto to 6%. Ten wskaźnik jest użyteczny do szybkiego porównania ofert, ale nie wystarcza do podjęcia decyzji.

Rentowność netto powinna uwzględniać wszystkie koszty: podatek, opłaty stałe, remonty, ubezpieczenie, prowizje, okresy pustostanu i ewentualne koszty finansowania. Warto też liczyć zwrot z całego zaangażowanego kapitału, a nie tylko z ceny widocznej w ogłoszeniu. W przeciwnym razie inwestor może przecenić atrakcyjność mieszkania.

W praktyce warto przygotować trzy warianty: optymistyczny, bazowy i ostrożny. Wariant bazowy powinien opierać się na realistycznym czynszu z porównywalnych ofert, typowych kosztach utrzymania i umiarkowanym założeniu okresu pustostanu, natomiast optymistyczny może zakładać szybkie znalezienie najemcy, pełne obłożenie i brak większych napraw w początkowym okresie. W ostrożnym scenariuszu można założyć niższy czynsz, jeden lub dwa miesiące okresu pustostanu, wyższe koszty napraw i brak wzrostu wartości mieszkania. Jeśli inwestycja ma sens tylko w najlepszym wariancie, margines bezpieczeństwa jest zbyt mały.

Dane o rentowności pokazują, jak duże są różnice między miastami

Zestawienie Global Property Guide i Otodom pokazuje, że rentowność brutto najmu mieszkań w Polsce różni się w zależności od miasta i metrażu. Według tego zestawienia średnia rentowność brutto wynosiła 6,81% w Warszawie, 5,90% we Wrocławiu, 5,76% w Krakowie, 5,23% w Gdańsku, 6,18% w Łodzi, 6,21% w Lublinie i 5,25% w Poznaniu. Jednocześnie autorzy zaznaczają, że są to wartości brutto, przed podatkami, kosztami napraw, opłatami i innymi wydatkami, a rentowność netto bywa zwykle o 1,5–2 pkt proc. niższa.

Ta różnica między brutto i netto jest kluczowa – mieszkanie, które w ogłoszeniu wygląda na inwestycję z rentownością 6%, po uwzględnieniu okresów pustostanu, wydatków na remonty i podatków, może okazać się znacznie mniej rentowna. Dlatego kalkulacja powinna być raczej ostrożna niż optymistyczna.

Jakich kosztów nie wolno pomijać?

Inwestorzy najczęściej pomijają koszty nieregularne, które generują: wymiana sprzętu AGD, malowanie, naprawy instalacji, odświeżenie łazienki, przerwy między najemcami albo prowizja pośrednika. Osobnym ryzykiem jest najemca, który przestaje płacić lub powoduje zniszczenia – nawet jeśli takie sytuacje nie zdarzają się często, powinny być uwzględnione w marginesie bezpieczeństwa.

Warto też porównać zysk z najmu z alternatywami. Jeżeli rentowność netto jest niska, a inwestor bierze na siebie obowiązki właściciela, ryzyko pustostanu i niską płynność, zakup mieszkania może nie być najlepszym wykorzystaniem kapitału.

Dobre mieszkanie na wynajem powinno łączyć trzy elementy: rozsądną cenę zakupu, stabilny popyt najemców i koszty, które da się kontrolować. Bez tego inwestor kupuje nie dochód pasywny, lecz dodatkowe zobowiązanie.