Mieszkania w Polsce przestały być tak oczywistym symbolem deficytu, jak jeszcze dekadę temu. Najnowsze szacunki pokazują, że pod względem liczby lokali na mieszkańca Polska dogoniła część bogatszych gospodarek, ale nie rozwiązało to problemu cen, dostępności kredytu i nierównowagi między dużymi miastami a kurczącymi się regionami.
- Według szacunków Business Insidera na podstawie danych GUS w Polsce przypada już 435 mieszkań na 1000 mieszkańców.
- To więcej niż w USA i Australii, gdzie wskaźnik wynosi odpowiednio około 425 i 424 mieszkania na 1000 osób.
- Ogólnopolska statystyka nie oznacza końca problemów, bo popyt koncentruje się w dużych miastach i ich otoczeniu.
Mieszkania w Polsce: statystyka zmienia obraz rynku
Według szacunków Business Insidera na podstawie danych GUS, na koniec kwietnia 2026 r. w Polsce było około 16,2 mln mieszkań. To daje 435 mieszkań na 1000 mieszkańców, czyli jedno mieszkanie na około 2,3 osoby.
Jeszcze w 2015 r. wskaźnik wynosił około 360 mieszkań na 1000 mieszkańców. W ciągu dekady Polska przeszła więc drogę od jednego z najniższych poziomów w Europie do wyniku, który pozwala porównywać się z państwami znacznie bogatszymi. Business Insider wskazuje, że w USA na 1000 mieszkańców przypada około 425 mieszkań, a w Australii 424.
Źródłem tej zmiany jest jednoczesne działanie dwóch procesów: bardzo wysoka aktywność budowlana oraz spadek liczby ludności. Z danych GUS wynika, że na koniec 2024 r. zasoby mieszkaniowe Polski wyniosły 16,0 mln mieszkań. Do tego dochodzą mieszkania oddawane w kolejnych miesiącach oraz projekty będące w budowie.
Dlaczego więcej mieszkań nie oznacza taniego rynku?
Wzrost liczby lokali nie przekłada się automatycznie na niższe ceny. Najważniejszy problem polega na tym, że mieszkania nie są rozmieszczone tam, gdzie popyt jest największy. Inaczej wygląda sytuacja w małych miastach i kurczących się powiatach, a inaczej w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu czy Poznaniu.
Alior Bank zwracał uwagę, że rynek coraz bardziej się regionalizuje. „Duże miasta oferują lepsze perspektywy zawodowe i wyższe dochody, dlatego naturalnie przyciągają ludzi” – wskazywał Wojciech Szajnert, ekspert ds. analiz sektorowych Alior Banku.
To oznacza, że wskaźnik ogólnokrajowy może poprawiać się szybko, a jednocześnie w największych aglomeracjach nadal będzie brakować mieszkań w dobrych lokalizacjach i w cenach dostępnych dla przeciętnego gospodarstwa domowego. Właśnie tam koncentrują się miejsca pracy, uczelnie, usługi publiczne i prywatny kapitał inwestycyjny.
W budowie jest ponad 850 tys. mieszkań
Podaż nie zatrzymała się na obecnym poziomie. GUS szacuje, że na koniec kwietnia 2026 r. w budowie pozostawało 852,5 tys. mieszkań, o 0,5 proc. więcej niż rok wcześniej. To potężny bufor podaży, który w kolejnych kwartałach będzie stopniowo trafiał na rynek.
W okresie styczeń-kwiecień 2026 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 95 tys. mieszkań, o 15,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie liczba rozpoczętych budów spadła o 1,9 proc., do 74,3 tys. To pokazuje, że deweloperzy i inwestorzy nadal przygotowują projekty, ale ostrożniej podchodzą do faktycznego uruchamiania nowych inwestycji.
Dla rynku oznacza to możliwą stabilizację. Duża liczba lokali w budowie ogranicza ryzyko nagłego braku podaży, ale spadek rozpoczętych inwestycji może mieć znaczenie za 2-3 lata. Jeśli popyt w dużych miastach znów mocno wzrośnie, rynek może szybko wrócić do napięcia.
Luka mieszkaniowa nie znika wszędzie tak samo
Alior Bank szacował wcześniej, że na polskim rynku brakuje jeszcze około 300-400 tys. mieszkań, a fundamentalny popyt może zostać zaspokojony między 2027 a 2030 r., najprawdopodobniej około 2028 r. To jednak nie oznacza, że od tego momentu mieszkania przestaną być problemem społecznym.
Zmieni się raczej charakter popytu. Mniej będzie osób kupujących pod presją braku jakiegokolwiek lokalu, a więcej takich, które będą chciały poprawić standard, lokalizację, metraż albo efektywność energetyczną budynku. Na znaczeniu zyskają też gospodarstwa jednoosobowe i pary bez dzieci, bo fragmentacja gospodarstw domowych zwiększa zapotrzebowanie na lokale mimo spadku liczby ludności.
To dlatego statystyka „mieszkań na 1000 mieszkańców” jest ważna, ale nie wystarczająca. Nie mówi nic o jakości budynków, powierzchni lokali, stanie technicznym, lokalizacji, dostępie do transportu ani cenie w relacji do dochodów.
Czytaj także:
Odbudowa Ukrainy z finansowaniem BGK. Polskie firmy podpisały umowy na 169 mln zł
Upały testują polską energetykę. Ile mogą kosztować gospodarkę?
Polacy nie chcą elektryków. Największy spadek rejestracji w Europie
