Ceny mieszkań w Polsce przestały rosnąć tak szybko jak w poprzednich latach, ale nie oznacza to końca napięć na rynku. Eksperci zwracają uwagę, że za pozorną stabilizacją kryją się duże różnice między lokalizacjami, a kupujący coraz częściej mają przestrzeń do rozmowy o cenie.
- Indeks cen mieszkań Cenatorium dla Bankier.pl wzrósł w kwietniu 2026 r. tylko o 0,2 pkt miesiąc do miesiąca.
- Eksperci wskazują, że stabilizacja jest pozorna, bo rynek mocno dzieli się według lokalizacji, standardu i metrażu.
- Według danych Metrohouse i Credipass w Warszawie, Gdańsku i Łodzi przeciętne możliwości negocjacyjne nadal przekraczały 2,5 proc.
Ceny mieszkań: stabilizacja nie wszędzie oznacza to samo
Najnowszy odczyt indeksu przygotowywanego przez Cenatorium dla Bankier.pl pokazuje, że rynek mieszkaniowy wszedł w fazę wyraźnego uspokojenia. Według danych Cenatorium, w kwietniu 2026 r. indeks obrazujący sytuację na rynku mieszkaniowym w Polsce wyniósł 119,02 pkt. Był o 0,2 pkt wyższy niż miesiąc wcześniej i o 3,01 pkt wyższy niż w kwietniu 2025 r.
Na pierwszy rzut oka to obraz stabilizacji. Problem w tym, że średnia dla całego rynku coraz mniej mówi o tym, co dzieje się z konkretnym mieszkaniem. Inaczej zachowują się lokale w dobrych lokalizacjach największych miast, inaczej mieszkania na obrzeżach, a jeszcze inaczej projekty o niższym standardzie lub lokale wymagające remontu.
Tomasz Błeszyński, doradca rynku nieruchomości, zwraca uwagę, że stabilizacja jest tylko pozorna. Jak mówi w komentarzu dla Bankier.pl, „rynek nie porusza się już w jednym, wspólnym trendzie cenowym”. To oznacza, że kupujący powinni analizować konkretną ofertę, a nie wyłącznie ogólnopolskie wskaźniki.
Dlaczego warto negocjować ceny mieszkań?
Najważniejszy wniosek dla kupujących jest prosty: cena w ogłoszeniu nie musi być ceną transakcyjną. W wielu przypadkach jest raczej punktem wyjścia do rozmowy. Dotyczy to szczególnie mieszkań, które długo czekają na nabywcę, są położone dalej od centrum, mają słabszy standard albo wymagają dodatkowych nakładów.
Z danych przywołanych przez Bankier.pl wynika, że według Metrohouse i Credipass w I kwartale 2026 r. przeciętne możliwości negocjacyjne w Warszawie, Gdańsku i Łodzi nadal przekraczały 2,5 proc. Przy dzisiejszych cenach mieszkań może to oznaczać oszczędność przekraczającą 20 tys. zł.
Jeszcze większe znaczenie ma różnica między pierwszą a ostateczną ceną ofertową. W I kwartale 2026 r. wynosiła ona od 2,2 proc. w Krakowie, przez 5 proc. w Warszawie, do 5,4 proc. w Łodzi. To pokazuje, że część sprzedających zaczyna z poziomu zbyt ambitnego, a później stopniowo koryguje oczekiwania.
Ogłoszenie to nie akt notarialny
Kupujący powinni pamiętać, że ceny ofertowe i ceny transakcyjne to dwa różne światy. Stawka widoczna w ogłoszeniu pokazuje oczekiwania sprzedającego, ale dopiero akt notarialny pokazuje realną cenę, na którą strony się zgodziły.
Bankier.pl przypomina, że w I kwartale 2026 r. różnice między średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi w największych miastach wahały się od niespełna 9 proc. w Katowicach do ponad 17 proc. w Gdańsku. To bardzo duży rozjazd, który pokazuje, że sama analiza portali ogłoszeniowych może prowadzić do zawyżonego obrazu rynku.
Dane z Barometru Metrohouse i Credipass za I kwartał 2026 r. potwierdzają regionalne różnice. W Warszawie średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego wyniosła 15 397 zł za m kw. i spadła o 4,5 proc. kwartał do kwartału. W Krakowie było to 13 383 zł za m kw., o 3,9 proc. mniej kwartał do kwartału. Jednocześnie w Gdańsku cena wzrosła do 13 420 zł za m kw., czyli o 5,1 proc. kwartał do kwartału.
Popyt wrócił, ale kupujący nie muszą akceptować każdej ceny
Na rynku widać też odbicie finansowania. Według danych BIK przywołanych przez Bankier.pl, w kwietniu 2026 r. banki udzieliły 29,1 tys. kredytów mieszkaniowych, o 55,8 proc. więcej niż rok wcześniej. Wartość nowych kredytów wyniosła 13,65 mld zł i była o 67 proc. wyższa rok do roku.
Część tego wzrostu wynika jednak z refinansowania, a nie wyłącznie z nowych zakupów mieszkań. BIK oceniał, że refinansowania stanowią już ponad 30 proc. nowej akcji kredytowej. To ważne, bo samo ożywienie w hipotekach nie musi automatycznie oznaczać gwałtownego powrotu presji cenowej na rynku mieszkań.
Kupujący mają więc więcej argumentów niż w okresie boomu. Po pierwsze, podaż w wielu lokalizacjach jest większa niż w czasie największej gorączki zakupowej. Po drugie, sprzedający często widzą, że zawyżona cena wydłuża czas ekspozycji ogłoszenia. Kolejną kwestią jest koszt kredytu, który nadal ogranicza zdolność części nabywców, więc popyt pozostaje selektywny.
Gdzie negocjacje mają największy sens?
Największe pole do negocjacji pojawia się zwykle tam, gdzie lokal nie ma unikalnych przewag. Mieszkania położone daleko od centrum, słabo skomunikowane, wymagające remontu albo wystawione przez sprzedających, którzy źle oszacowali cenę, są bardziej podatne na obniżki.
Mniejsza przestrzeń do rozmów może dotyczyć najlepszych adresów, małych mieszkań w dobrych lokalizacjach, lokali gotowych do zamieszkania oraz projektów o wysokim standardzie. Tam popyt nadal jest relatywnie silny, a właściciele częściej są skłonni czekać na klienta.
Dlatego negocjacje powinny być oparte na danych, a nie wyłącznie na intuicji. Kupujący powinien sprawdzić, jak długo oferta jest na rynku, czy cena była już obniżana, ile kosztują podobne mieszkania w tej samej okolicy i jakie dodatkowe nakłady będą potrzebne po zakupie. Argumentem może być nie tylko niższa cena za m kw., ale też konieczność remontu, brak windy, słabszy układ, wyższy czynsz, miejsce postojowe płatne osobno albo gorsza ekspozycja mieszkania.
Czytaj także:
Praca w upale na nowych zasadach. Limity temperatur i nowe obowiązki dla firm
Gotówka znika z obiegu. W życie wejdą nowe ograniczenia
Fundusze inwestycyjne wracają do gry. Rekord aktywów i większy apetyt na ryzyko
