Rynek nieruchomości w Polsce nie charakteryzuje się już gwałtownym popytem i szybkimi decyzjami zakupowymi. Po kilku latach silnych wzrostów cen, skoków zdolności kredytowej i niepewności wokół programów mieszkaniowych kupujący mają dziś większy wybór, ale nadal mierzą się z wysokimi cenami. Jednak czy stabilizacja cen okaże się trwała?
- Na siedmiu największych rynkach deweloperskich w ofercie jest około 60 tys. nowych mieszkań.
- Według GUS w styczniu-kwietniu 2026 r. oddano do użytkowania o 2,0 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej.
- Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Polsce w maju wyniosła 15 422 zł za mkw., o 5 proc. więcej rok do roku.
Rynek nieruchomości ma więcej ofert, ale mniej emocji niż w czasie boomu
Największa zmiana widoczna jest po stronie podaży. Według Otodom na siedmiu największych rynkach w ofercie znajduje się około 60 tys. nowych mieszkań. Tylko w kwietniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4,3 tys. lokali, czyli o 19 proc. więcej niż w marcu i o 24 proc. więcej niż rok wcześniej.
To zmienia układ sił między sprzedającymi i kupującymi. W latach, w których oferta szybko znikała, klienci często decydowali się na zakup pod presją czasu. Teraz rynek daje więcej przestrzeni do porównywania lokalizacji, układów mieszkań, standardu inwestycji i realnych kosztów utrzymania. Nie oznacza to jednak, że mieszkania stały się tanie.
Według danych RynekPierwotny.pl średnia cena nowych mieszkań w Polsce w maju 2026 r. wyniosła 15 422 zł za mkw., o 5 proc. więcej niż rok wcześniej. Średnia cena ofertowa mieszkania sięgnęła 816 676 zł, o 6 proc. więcej rok do roku. Najdroższa pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena w maju wyniosła 19 911 zł za mkw., a za nią Gdańsk, Kraków i Wrocław.
Kupujący mają wybór, ale nadal boją się wzrostu cen
Większa oferta nie oznacza automatycznie spadku popytu. Część klientów wraca na rynek, bo obawia się, że poprawa warunków kredytowych albo zapowiedzi nowych programów wsparcia znów podniosą ceny. Z tego powodu decyzje zakupowe bywają napędzane nie tylko realną potrzebą mieszkaniową, ale też lękiem przed tym, że za kilka miesięcy będzie drożej.
Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom, ostrzega jednak przed pochopnymi decyzjami. – Przestrzegam przed wykonywaniem bardzo szybkich, podyktowanych lękiem ruchów przy kupowaniu mieszkań. W takich decyzjach pośpiech nie jest wskazany – mówi ekspert, cytowany w materiale Otodom.
To ważny głos, bo średnia cena ofertowa może rosnąć także wtedy, gdy ceny pojedynczych lokali nie idą mocno w górę. Otodom zwraca uwagę, że deweloperzy uzupełnili ofertę o droższe projekty, co podniosło średnią, mimo że część klientów nadal szuka tańszych mieszkań. Dla kupującego oznacza to konieczność patrzenia nie tylko na średnie ceny, ale też na konkretne inwestycje, metraże i negocjacje.
Dane GUS pokazują mieszany obraz budownictwa
Twarde dane z budownictwa mieszkaniowego pokazują, że rynek nieruchomości jest w fazie przejściowej. Według GUS w okresie styczeń-kwiecień 2026 r. oddano do użytkowania o 2,0 proc. mniej mieszkań niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Spadła także liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, o 1,9 proc.
Jednocześnie wzrosła liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, o 15,8 proc. To oznacza, że deweloperzy i inwestorzy nadal przygotowują nowe projekty, ale ostrożniej podchodzą do faktycznego rozpoczynania budów. Pozwolenie daje możliwość działania, lecz nie przesądza, że inwestycja szybko trafi na rynek.
Z punktu widzenia kupujących to istotna różnica. Duża liczba pozwoleń może w przyszłości zwiększyć podaż, ale jeśli deweloperzy będą wstrzymywać starty budów z powodu kosztów, popytu lub finansowania, efekt nie pojawi się od razu. Dlatego najbliższe kwartały będą testem dla realnej aktywności inwestycyjnej, a nie tylko dla deklarowanych planów.
Kredyty mogą znów rozruszać popyt
Dla rynku mieszkaniowego kluczowe pozostają kredyty. Wysokie ceny mieszkań sprawiają, że dla wielu gospodarstw domowych zakup bez finansowania bankowego jest nierealny. Dlatego każda zmiana zdolności kredytowej szybko przekłada się na popyt.
NBP w informacji o sytuacji na rynku kredytowym wskazywał, że w I kwartale 2026 r. banki złagodziły kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych i zmniejszyły marżę kredytową. Banki uzasadniały to większą presją konkurencyjną oraz poprawą prognoz sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Jeżeli kredyt będzie łatwiej dostępny, część odłożonego popytu może wrócić. To dobra informacja dla deweloperów, ale niekoniecznie dla osób liczących na większe przeceny. Przy dużej ofercie i umiarkowanym popycie ceny mogą się stabilizować. Przy szybkim wzroście zdolności kredytowej presja cenowa może jednak powrócić, zwłaszcza w największych miastach i dobrych lokalizacjach.
Czytaj także:
Dywidendy deweloperów rosną. Dom Development i Echo Investment dzielą się zyskiem
Bezrobocie zmartwieniem Polaków. Inne kwestie zeszły na dalszy plan
Kryzys demograficzny przyspiesza. Wyludnianie obejmuje także metropolie
