Najem zwrotny coraz częściej staje się alternatywą dla kredytu bankowego i leasingu. Firmy, które mają wartościowe nieruchomości, ale potrzebują kapitału na rozwój, mogą sprzedać budynek inwestorowi i nadal z niego korzystać jako najemcy. W warunkach wysokich kosztów finansowania i ostrożniejszej polityki banków ten model przestaje być niszą.
- Najem zwrotny polega na sprzedaży nieruchomości inwestorowi i jednoczesnym wynajęciu jej na potrzeby dalszej działalności.
- Według danych rynkowych w 2025 r. wartość transakcji najmu zwrotnego w Polsce sięgnęła ok. 3,5 mld zł.
- Firmy wybierają ten model, gdy chcą uwolnić kapitał z nieruchomości bez przenoszenia działalności do innej lokalizacji.
Jak działa najem zwrotny
Mechanizm jest prosty, choć wymaga precyzyjnie skonstruowanej umowy. Przedsiębiorstwo sprzedaje nieruchomość inwestorowi, najczęściej funduszowi albo wyspecjalizowanemu podmiotowi, a następnie podpisuje długoterminową umowę najmu. Firma dostaje pieniądze ze sprzedaży, ale nie musi zmieniać siedziby, magazynu, zakładu produkcyjnego czy obiektu handlowego.
Daniel Radkiewicz, ekspert rynku nieruchomości i prezes INWI, w rozmowie z Forsalem tłumaczył: „Najem zwrotny polega na sprzedaży nieruchomości inwestorowi, a następnie na wynajęciu jej od niego”. W praktyce firma zamienia majątek trwały na gotówkę, ale zachowuje operacyjną kontrolę nad miejscem prowadzenia działalności.
To rozwiązanie może być szczególnie atrakcyjne dla przedsiębiorstw, które mają duży majątek w nieruchomościach, ale wolą przeznaczyć kapitał na produkcję, ekspansję, przejęcia, technologię albo spłatę droższego finansowania. Nieruchomość przestaje być zamrożonym aktywem, a staje się źródłem płynności.
Dlaczego firmy szukają alternatywy dla banków
Tradycyjny kredyt pozwala zachować własność nieruchomości, ale wiąże się z oceną zdolności kredytowej, zabezpieczeniami, wymogami banku i ekspozycją na zmienne stopy procentowe. Leasing zwrotny bywa bardziej elastyczny, ale też ma ograniczenia dotyczące lokalizacji, wieku nieruchomości i okresu finansowania.
Forsal przywołuje porównanie, według którego przy określonych warunkach najem zwrotny może dawać dostęp do finansowania na poziomie 30 mln euro. Dla kredytu, przy podobnych założeniach, dostępna kwota może wynosić ok. 15 mln euro, a dla leasingu zwrotnego ok. 20 mln euro. Różnice dotyczą też czasu pozyskania środków: najem zwrotny może zamknąć się w 2-3 miesiącach, podczas gdy kredyt lub leasing wymagają zwykle 6-9 miesięcy.
Znaczenie ma także przewidywalność kosztów. W modelu najmu zwrotnego koszt uzyskania kapitału nie musi być bezpośrednio powiązany z WIBOR czy EURIBOR, co w okresie podwyższonej zmienności stóp procentowych może być ważne dla zarządów planujących inwestycje na wiele lat.
Najem zwrotny daje kapitał, ale nie jest dla każdego
Największą zaletą tego modelu jest skala i szybkość finansowania. Firma może pozyskać środki bez przerywania działalności i bez reorganizacji operacyjnej. Nadal korzysta z tego samego zakładu, biura, magazynu albo sklepu, a kapitał może przeznaczyć na dowolny cel biznesowy.
Prof. Waldemar Rogowski ze Szkoły Głównej Handlowej, cytowany przez Forsal, wskazywał, że najem zwrotny daje „dostęp do znacznie większego kapitału” i uproszczone procedury. To jednak narzędzie dla firm, które mają zdrowe fundamenty i wiedzą, jak wykorzystać uwolnione pieniądze.
Ryzyko jest oczywiste: spółka traci własność nieruchomości. Dla wielu polskich przedsiębiorców to bariera nie tylko finansowa, ale też mentalna. W krajowej kulturze biznesowej posiadanie budynku, hali czy magazynu często jest traktowane jako symbol stabilności. Najem zwrotny wymaga innego podejścia: ważniejsze staje się to, czy kapitał pracuje efektywnie.
Drugim ryzykiem jest długoterminowy koszt czynszu. Umowy najmu zwrotnego są często zawierane na 15-30 lat, a ich warunki mogą przewidywać indeksację. Jeśli firma źle oszacuje swoją przyszłą rentowność albo przeznaczy środki na nietrafione inwestycje, utrata własności połączona z obowiązkiem płacenia czynszu może stać się problemem.
Polski rynek przyspieszył w 2025 roku
Najem zwrotny w Polsce długo pozostawał rozwiązaniem znanym głównie dużym korporacjom, funduszom i firmom doradczym. Teraz rynek dojrzewa. Według danych rynkowych przywołanych przez Forsal, w 2025 r. w Polsce zawarto transakcje najmu zwrotnego o łącznej wartości ok. 3,5 mld zł, a liczba transakcji wzrosła o 25-30 proc. rok do roku.
Po raz pierwszy przekroczono także poziom 800 tys. mkw. powierzchni objętej tego typu transakcjami. To pokazuje, że model przestaje być ciekawostką i zaczyna funkcjonować jako realne narzędzie finansowania rozwoju przedsiębiorstw.
Polska nadal jest jednak daleko za rynkami Europy Zachodniej i USA, gdzie sale and leaseback od lat jest jednym z elementów zarządzania kapitałem. Barierą pozostaje wiedza przedsiębiorców, dostępność wyspecjalizowanych inwestorów i obawa przed sprzedażą aktywów, które przez lata były budowane jako majątek firmy.
Czytaj także:
AI oszukuje podróżnych. Tylko 5 proc. nie dało się nabrać
Mieszkania w Warszawie nadal drożeją. Popyt na rynku wtórnym odbija
Jest plaża, będzie elektrownia jądrowa. Rusza budowa w Choczewie
