Mieszkania w Warszawie znów pokazują, że stołeczny rynek szybko wychodzi z okresu korekty i ostrożności kupujących. Według aktualnych danych SonarHome mediana ceny na rynku wtórnym wynosi 15 718 zł za mkw., a od początku roku wzrosła o 4,84 proc. To ważny sygnał dla kupujących, bo po spadkach widocznych w danych transakcyjnych z początku 2026 r. część ofert ponownie zaczyna odzwierciedlać większą presję cenową.
- Według SonarHome mediana ceny mieszkań w Warszawie wynosi obecnie 15 718 zł za mkw.
- Od początku 2026 r. stawka za metr kwadratowy w stolicy wzrosła o 726 zł, czyli o 4,84 proc.
- Najdroższą dzielnicą pozostaje Śródmieście, gdzie metr kwadratowy kosztuje 20 692 zł.
Mieszkania w Warszawie droższe niż na początku roku
Najnowsze dane publikowane przez SonarHome dla warszawskiego rynku wtórnego pokazują, że mediana ceny mieszkań w Warszawie wynosi 15 718 zł za mkw. W porównaniu z poprzednim miesiącem stawka pozostała bez zmian, ale od początku 2026 r. wzrosła o 726 zł za mkw., czyli o 4,84 proc.
To oznacza, że korekta cenowa z przełomu 2025 i 2026 r. nie przerodziła się w głębokie przeceny. Rynek wtórny nie zachowuje się jednak jednolicie. Ceny zależą od dzielnicy, standardu budynku, dostępności komunikacji i jakości konkretnej oferty. Najdroższe lokale utrzymują wysokie poziomy cenowe, podczas gdy słabsze mieszkania nadal wymagają negocjacji.
W praktyce kupujący widzą dwa procesy jednocześnie. Z jednej strony nie ma już euforii znanej z okresu programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, gdy popyt gwałtownie podbijał ceny. Z drugiej strony Warszawa pozostaje rynkiem o ograniczonej podaży atrakcyjnych mieszkań, wysokich dochodach części nabywców i dużym popycie inwestycyjnym.
Śródmieście, Żoliborz i Wola trzymają najwyższe stawki
Najdroższą dzielnicą Warszawy pozostaje Śródmieście. Według danych SonarHome metr kwadratowy kosztuje tam 20 692 zł, czyli o 4 974 zł więcej niż mediana dla całego miasta. To oznacza stawkę o 31,65 proc. wyższą od warszawskiej mediany.
Drugie miejsce zajmuje Żoliborz, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi 18 853 zł. Na trzecim miejscu jest Wola z poziomem 18 051 zł za mkw. To dzielnice, które korzystają z połączenia dobrej lokalizacji, infrastruktury, rozwiniętej oferty usługowej i dużego zainteresowania ze strony kupujących szukających mieszkań blisko centrum.
Najtańsza w zestawieniu jest Wesoła, gdzie mediana wynosi 11 994 zł za mkw. Dalej znalazły się Rembertów z ceną 12 077 zł za mkw. i Białołęka z poziomem 12 917 zł za mkw. Różnice między dzielnicami pokazują, że rozmowa o cenach mieszkań w Warszawie nie może ograniczać się do jednej średniej. Dla kupujących liczy się konkretna lokalizacja, a różnica między centrum i obrzeżami może wynosić kilka tysięcy złotych na metrze.
Rynek wtórny odbija po wcześniejszej stabilizacji
Obecne dane trzeba czytać w szerszym kontekście. Z wcześniejszego raportu SonarHome wynikało, że w 2025 r. warszawski rynek wtórny ustabilizował się po okresie boomu. Mediana cen transakcyjnych mieszkań w stolicy wyniosła wtedy 16,5 tys. zł za mkw. i była o 1 proc. niższa rok do roku, a średnia cena osiągnęła 17,6 tys. zł za mkw., o czym informowała Polska Agencja Prasowa za raportem SonarHome.
W tym samym materiale Anton Bubiel, ekspert rynku mieszkaniowego w SonarHome.pl, wskazywał, że „popyt nie zniknął, lecz został jedynie chwilowo ograniczony przez wysokie koszty finansowania oraz niepewność gospodarczą”. Jak dodał, wraz z poprawą warunków kredytowych część kupujących zaczęła wracać na rynek, zwiększając jego płynność.
To tłumaczy, dlaczego mieszkania w Warszawie nie zaczęły masowo tanieć mimo wcześniejszej korekty. Wysokie stopy procentowe ograniczyły dostępność kredytów, ale nie usunęły popytu. Część nabywców odłożyła decyzję, część przeszła na rynek najmu, a część czekała na lepszy moment. Gdy koszt finansowania przestał rosnąć, a oczekiwania cenowe zaczęły się stabilizować, część kupujących wróciła do rozmów ze sprzedającymi.
Dane ofertowe i transakcyjne pokazują różne strony rynku
Ważne jest rozróżnienie między cenami ofertowymi i transakcyjnymi. Ceny ofertowe pokazują oczekiwania sprzedających, a transakcyjne pokazują realne kwoty zapisane w aktach notarialnych. Na rynku mieszkaniowym te wartości często się różnią, bo negocjacje pozostają standardową częścią procesu zakupu.
Według danych NBP przywołanych przez Bankier.pl, w I kwartale 2026 r. średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie wyniosła 16 393 zł za mkw. Była o 2,2 proc. niższa kwartał do kwartału i o 1,7 proc. niższa rok do roku. To pokazuje, że rzeczywiste transakcje jeszcze na początku roku odzwierciedlały chłodniejszy etap rynku.
Z kolei aktualne dane ofertowe i szacunkowe z rynku wtórnego sugerują, że sprzedający coraz rzadziej akceptują scenariusz dalszych przecen. W Warszawie aktywnych było 11 247 ofert, czyli o 471 mniej niż miesiąc wcześniej, a średni czas aktywności oferty wynosił 95 dni. Mniejsza liczba ofert może ograniczać presję na obniżki, zwłaszcza w dzielnicach o największym popycie.
Od lutego 2026 r. kupujący mają też łatwiejszy dostęp do informacji o rzeczywistych cenach transakcyjnych. Miasto udostępniło Rejestr Cen Nieruchomości, w którym można sprawdzić dane z aktów notarialnych dotyczące m.in. mieszkań, domów, działek i lokali usługowych. To istotne narzędzie w negocjacjach, bo ogranicza przewagę informacyjną sprzedających i pośredników.
Czytaj także:
Domy jednorodzinne znów drożeją. Koniec krótkiej korekty cen?
W Polsce najszybciej na świecie przybywa multimilionerów. Zaskakujące dane
Kogo pozbawi pracy AI? 640 tys. Polaków ma powody do niepokoju
