Domy jednorodzinne znów drożeją, choć jeszcze pod koniec 2025 roku kupujący mogli liczyć na pierwsze oznaki korekty. Najnowsze dane transakcyjne pokazują, że w I kwartale 2026 roku ceny domów w największych polskich miastach ponownie ruszyły w górę. W Warszawie średnia stawka po raz pierwszy zbliżyła się do granicy 12 tys. zł za mkw.
- W I kwartale 2026 roku średnie ceny transakcyjne domów jednorodzinnych wzrosły we wszystkich sześciu największych miastach.
- Najdrożej było w Warszawie, gdzie średnia cena otarła się o 12 tys. zł za mkw.
- W ujęciu rocznym najmocniej podrożały domy w Łodzi i Warszawie, odpowiednio o 9,2 proc. i 9,1 proc.
Z raportu Bankier.pl przygotowanego na podstawie danych Cenatorium wynika, że wzrosty były widoczne we wszystkich analizowanych metropoliach. To odróżnia rynek domów od części rynku mieszkań, gdzie w ostatnich kwartałach kupujący częściej widzieli stabilizację albo większą przestrzeń do negocjacji.
Domy jednorodzinne znowu drożeją w największych miastach
W I kwartale 2026 roku średnie ceny transakcyjne domów jednorodzinnych wzrosły w sześciu największych miastach Polski. Najsłabszy ruch odnotowano we Wrocławiu, gdzie średnia cena wzrosła jedynie o 0,1 proc. kwartał do kwartału. W Poznaniu było to 0,8 proc., w Krakowie 1,0 proc., w Warszawie 1,1 proc., w Gdańsku 1,7 proc., a w Łodzi 2,0 proc.
To oznacza, że krótkotrwała nadzieja na korektę cen domów została mocno ograniczona. W IV kwartale 2025 roku w części miast pojawiały się spadki, ale początek 2026 roku przyniósł powrót wzrostów. Tempo nie jest już tak wysokie jak w najgorętszych momentach 2025 roku, ale kierunek znów jest jednoznaczny.
Według zestawienia Bankier.pl i Cenatorium najwyższa średnia cena transakcyjna została odnotowana w Warszawie: 11 993 zł za mkw. Dalej znalazły się Kraków z poziomem 11 567 zł za mkw., Wrocław z 11 480 zł za mkw. i Gdańsk z 11 243 zł za mkw. W Poznaniu średnia wyniosła 9 837 zł za mkw., a w Łodzi 8 209 zł za mkw.
Warszawa prawie na poziomie 12 tys. zł za mkw.
Najbardziej symboliczny jest wynik Warszawy. Średnia cena transakcyjna domów jednorodzinnych w stolicy niemal dotknęła 12 tys. zł za mkw. To poziom, który jeszcze kilka lat temu kojarzył się głównie z mieszkaniami w dobrych lokalizacjach, a dziś zaczyna opisywać również segment domów.
W ujęciu nominalnym wzrost roczny w Warszawie oznacza niemal 1000 zł więcej za każdy metr kwadratowy. Przy domu o powierzchni 100 mkw. daje to około 100 tys. zł różnicy w porównaniu z początkiem 2025 roku. To pokazuje, dlaczego marzenie o własnym domu w dużym mieście staje się dla wielu rodzin coraz trudniejsze do sfinansowania.
Łódź pozostaje najtańsza z analizowanych metropolii, ale to właśnie tam roczna dynamika była najwyższa. Średnia cena wzrosła o 9,2 proc. rok do roku, czyli nieco mocniej niż w Warszawie, gdzie wzrost wyniósł 9,1 proc. W pozostałych miastach roczne wzrosty były niższe: w Gdańsku i Wrocławiu po 6,1 proc., w Krakowie 5,3 proc., a w Poznaniu 5,0 proc.
Domy drożały szybciej niż duże mieszkania
Najciekawszy wniosek z raportu dotyczy porównania z dużymi mieszkaniami. W I kwartale 2026 roku domy jednorodzinne drożały szybciej niż lokale o powierzchni powyżej 80 mkw., zarówno w ujęciu kwartalnym, jak i rocznym. Najmocniej widać to w Warszawie. Tam średnie ceny domów wzrosły o 9 proc. rok do roku, podczas gdy duże mieszkania podrożały o niespełna 3 proc.
Jeszcze większa różnica pojawia się w perspektywie dwóch lat. Według Bankier.pl duże mieszkania o powierzchni co najmniej 80 mkw. podrożały względem I kwartału 2024 roku przeciętnie o 1,6 proc. Tymczasem średnia cena transakcyjna domów jednorodzinnych wzrosła w tym czasie o blisko 18 proc.
W ciągu trzech lat, od I kwartału 2023 roku do I kwartału 2026 roku, ceny domów wzrosły od 25 proc. w Poznaniu do niemal 49 proc. w Łodzi. To pokazuje, że segment domów ma własną dynamikę i nie zawsze porusza się tak samo jak rynek mieszkań.
Dlaczego domy wciąż trzymają cenę?
Za odpornością cen domów może stać kilka czynników. Po pierwsze, podaż domów w największych miastach jest ograniczona. Działek w dobrych lokalizacjach jest mało, a nowe inwestycje coraz częściej przesuwają się do podmiejskiego obwarzanka. W granicach dużych miast dom staje się dobrem coraz bardziej deficytowym.
Po drugie, domy jednorodzinne konkurują nie tylko z mieszkaniami, ale też z potrzebą większej przestrzeni. Po pandemii część kupujących nadal szuka ogrodu, dodatkowego pokoju do pracy, większego metrażu i większej prywatności. Nawet jeśli popyt kredytowy jest słabszy, w tym segmencie aktywni pozostają kupujący z większym wkładem własnym lub gotówką.
Po trzecie, ceny transakcyjne nie są tym samym co ceny ofertowe. Dane Cenatorium opierają się na informacjach o sfinalizowanych transakcjach, a sama firma wskazuje, że jej Baza Cen obejmuje informacje o transakcjach na rynku nieruchomości i jest aktualizowana na bieżąco. Cenatorium podaje też, że w bazie znajdują się informacje z aktów notarialnych o ponad 7,5 mln transakcji sprzedaży gruntów, mieszkań, domów oraz lokali użytkowych.
Dodatkowym punktem odniesienia jest publiczny Rejestr Cen Nieruchomości w Geoportalu, który pozwala sprawdzać informacje o cenach sprzedaży działek, budynków i lokali. To ważne, bo rynek nieruchomości coraz mocniej opiera się na danych transakcyjnych, a nie wyłącznie na oczekiwaniach sprzedających.
Budowa domu też zaczęła mocniej drożeć
Kupujący mają problem nie tylko na rynku gotowych domów. W raporcie Bankier.pl zwrócono uwagę, że przyspieszyły również koszty budowy. Za wykonanie prac potrzebnych do osiągnięcia stanu surowego zamkniętego oczekiwano w kwietniu 2026 roku średnio o 15,3 proc. więcej niż rok wcześniej.
W tym samym czasie ceny materiałów pozostawały relatywnie stabilne, ale mocno rosły koszty robocizny. Według raportu materiały były średnio o 1,0 proc. tańsze niż rok wcześniej, natomiast robocizna podrożała o 12,5 proc. Całkowity koszt postawienia domu w stanie deweloperskim był w kwietniu 2026 roku o 4,8 proc. wyższy niż rok wcześniej.
To istotna informacja dla osób, które zamiast zakupu gotowego domu rozważają budowę. Sama działka, projekt i pozwolenia to tylko część kosztów. Jeśli robocizna znów przyspiesza, budżety inwestorów indywidualnych mogą szybko się rozjechać z pierwotnymi kalkulacjami.
Czytaj także:
Polski producent tramwajów przejął niemiecką firmę. Pesa podbija rynek
Komornicy ściągnęli więcej z emerytur niż z pensji. Pierwsza taka sytuacja w historii
Niemiecka gazeta krytykuje własny rząd ws. reparacji. „Jesteśmy coś winni Polsce”
