Ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2026 r. przestały rosnąć tak szybko jak w poprzednich latach. W części dużych miast pojawiły się kwartalne spadki, szczególnie w segmencie kawalerek i największych lokali. Dane transakcyjne pokazują jednak, że nie jest to jeszcze powszechna przecena, bo w ujęciu rocznym mieszkania w większości przypadków nadal są droższe niż rok wcześniej.
Ceny mieszkań zaczęły hamować. Dane z transakcji są ważniejsze niż oferty
Najnowsze dane za I kwartał 2026 r. pokazują, że rynek mieszkaniowy wszedł w spokojniejszą fazę. Po okresie bardzo szybkich wzrostów, wysokiego popytu kredytowego i ograniczonej podaży, kupujący coraz częściej mają więcej przestrzeni do negocjacji. Widać to szczególnie tam, gdzie ceny ofertowe przez długi czas rosły szybciej niż realne możliwości nabywców.
Kluczowe znaczenie mają tu ceny transakcyjne, czyli kwoty wpisywane do aktów notarialnych. To one pokazują, ile faktycznie zapłacono za mieszkanie, a nie ile oczekiwał sprzedający w ogłoszeniu. Dane tego typu są szczególnie istotne w momencie, gdy różnica między cenami ofertowymi a finalnymi stawkami może się zwiększać.
Źródłem analiz są dane o realnych transakcjach. Baza Cen Cenatorium obejmuje ponad 7,5 mln unikatowych transakcji z rynku nieruchomości, a jej podstawowym źródłem jest Rejestr Cen Nieruchomości. Dane obejmują wszystkie powiaty i gminy w Polsce oraz różne typy nieruchomości: lokale mieszkalne, budynki, grunty i nieruchomości komercyjne.
Najmniejsze mieszkania pod największą presją
Największe zmiany w I kwartale 2026 r. było widać w segmencie najmniejszych lokali. Ceny mieszkań do 35 mkw. spadły kwartał do kwartału w części analizowanych miast. We Wrocławiu średnia cena takich lokali była o 2,4 proc. niższa niż w IV kwartale 2025 r., a w Lublinie spadek wyniósł 1,9 proc.
To ważny sygnał, bo kawalerki przez lata uchodziły za jeden z najbardziej odpornych segmentów rynku. Kupowali je inwestorzy, osoby szukające pierwszego mieszkania, rodzice studentów oraz nabywcy z ograniczoną zdolnością kredytową. Wysokie ceny za metr, większa liczba ofert i koszt finansowania sprawiły jednak, że ten segment także zaczął reagować na słabszą presję popytową.
Dane Cenatorium pokazują ceny w podziale na metraże: mieszkania do 35 mkw., lokale od 35 do 60 mkw., mieszkania od 60 do 80 mkw. oraz lokale powyżej 80 mkw.. Taki podział jest istotny, bo średnia dla całego rynku często zaciera różnice między małymi mieszkaniami inwestycyjnymi, lokalami rodzinnymi i dużymi apartamentami.
Ceny mieszkań w dużych miastach nie idą już jednym kierunkiem
Rynek mieszkaniowy w największych miastach staje się coraz bardziej zróżnicowany. W jednych lokalizacjach ceny mieszkań zaczęły lekko spadać, w innych utrzymują się blisko wcześniejszych poziomów, a w części segmentów nadal rosną. To oznacza, że ogólnopolskie uśrednienia coraz mniej mówią o realnej sytuacji kupującego.
Dobrym przykładem jest Gdańsk, który nadal wyróżnia się na tle innych dużych rynków. Według Raportu AMRON-SARFiN 1/2026 w I kwartale 2026 r. w pięciu z sześciu analizowanych największych ośrodków średnie ceny transakcyjne 1 mkw. mieszkań nieznacznie spadły wobec IV kwartału 2025 r. Wyjątkiem był Gdańsk, gdzie średnia cena wzrosła o 2,22 proc.
Jednocześnie nawet w miastach o mocnym popycie nie każdy segment zachowuje się tak samo. W przypadku mieszkań powyżej 80 mkw. spadki przekraczające 2 proc. kwartał do kwartału odnotowano m.in. w Warszawie i Gdańsku. To pokazuje, że najdroższe lokale coraz częściej wymagają korekty oczekiwań cenowych albo dłuższych negocjacji.
Rocznie mieszkania nadal droższe niż przed rokiem
Kwartalne spadki nie oznaczają jeszcze, że ceny mieszkań cofnęły się do poziomów sprzed boomu. W porównaniu z początkiem 2025 r. ceny transakcyjne w większości segmentów pozostawały wyższe. W wielu przypadkach roczny wzrost nadal mieścił się w przedziale 5-10 proc., a przy najpopularniejszych lokalach oznaczało to nawet ponad 1000 zł za mkw. więcej niż rok wcześniej.
Jeszcze wyraźniej widać to w perspektywie kilkuletniej. W porównaniu z I kwartałem 2023 r., czyli okresem poprzedzającym pełny wpływ programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, najmniejsze mieszkania były droższe o kilkadziesiąt procent. W Krakowie wzrost cen kawalerek sięgał blisko 48 proc., a w Warszawie nominalna różnica przekraczała 4900 zł za mkw.
To ważne dla interpretacji danych. Rynek rzeczywiście hamuje, ale po wcześniejszym bardzo silnym wzroście. Dla kupujących oznacza to większą szansę na negocjacje, ale niekoniecznie szybki powrót do cen sprzed dwóch lub trzech lat. Dla sprzedających oznacza to konieczność większego realizmu przy ustalaniu ceny ofertowej.
Kredyty wracają, ale nie wywołały nowej fali wzrostów
Na rynku widać jednocześnie większą aktywność kredytową. Według Raportu AMRON-SARFiN 1/2026 w I kwartale 2026 r. banki zawarły ponad 73 tys. umów kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł. To wyraźna poprawa wobec poprzedniego kwartału i dużo lepszy wynik niż rok wcześniej.
Mimo to ceny mieszkań nie wróciły do fazy gwałtownych wzrostów. Może to oznaczać, że popyt kredytowy jest silniejszy, ale bardziej selektywny. Kupujący ostrożniej porównują oferty, sprawdzają realne ceny transakcyjne i nie akceptują automatycznie stawek z ogłoszeń.
Dodatkowym punktem odniesienia są dane Narodowego Banku Polskiego. NBP publikuje kwartalne informacje o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości oraz bazę cen nieruchomości mieszkaniowych, obejmującą dane od III kwartału 2006 r. To jedne z najważniejszych źródeł do oceny długoterminowych trendów na rynku mieszkaniowym.
Czytaj także:
Handel MŚP pod kreską. Alarmujące dane z sektora
Deklasacja w nowym rankingu Forbesa. Oto najbogatsi ludzie 2026 roku
Stopa bezrobocia nieznacznie w dół. Są powody do optymizmu?
