Kredyt hipoteczny pozostaje jedną z najważniejszych decyzji mieszkaniowych Polaków, ale wybór sposobu oprocentowania przestał być oczywisty. Z jednej strony banki udzielają więcej kredytów, a średnie oprocentowanie nowych hipotek spada. Z drugiej strony kredytobiorcy coraz częściej nie wiedzą, czy wybrać ratę okresowo stałą, dającą przewidywalność, czy zmienną, która na starcie bywa tańsza.
Kredyt hipoteczny znów napędza rynek mieszkaniowy
Rynek kredytów mieszkaniowych wyraźnie przyspieszył. Z najnowszego Raportu AMRON-SARFiN 1/2026 wynika, że w I kwartale 2026 r. banki w Polsce zawarły ponad 73 tys. umów kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 33,4 mld zł. Oznaczało to wzrost liczby nowych kredytów o 13,85 proc. kwartał do kwartału oraz o blisko 52 proc. rok do roku.
To efekt kilku czynników: wcześniejszych obniżek stóp procentowych, poprawy zdolności kredytowej gospodarstw domowych, konkurencji między bankami oraz większej aktywności kupujących, którzy po okresie wstrzymywania decyzji wrócili na rynek mieszkań. Jednocześnie nie oznacza to powrotu do prostych wyborów. Kredyt hipoteczny stał się bardziej dostępny, ale decyzja o jego strukturze wymaga dziś dokładniejszej kalkulacji.
Według danych przywołanych w raporcie AMRON-SARFiN, opartych na statystykach NBP, średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w I kwartale 2026 r. wyniosło 5,97 proc. To o 0,42 pkt proc. mniej niż w poprzednim kwartale i o ponad 1,5 pkt proc. mniej niż rok wcześniej. Taki spadek poprawia warunki finansowania, ale nie rozwiązuje dylematu, który coraz częściej pojawia się przy wyborze oferty.
Stała rata daje spokój, zmienna może być tańsza na starcie
Przez ostatnie lata oprocentowanie okresowo stałe było dla wielu klientów wyborem domyślnym. Dawało ochronę przed wzrostem stóp procentowych, stabilizowało domowy budżet i w wielu okresach było konkurencyjne cenowo wobec stopy zmiennej. Obecnie sytuacja jest mniej jednoznaczna.
Z danych Barometru Metrohouse i Credipass za I kwartał 2026 r. wynika, że średnie oprocentowanie kredytów o zmiennej stopie wynosiło około 5,61 proc., podczas gdy w przypadku kredytów o okresowo stałej stopie było to około 6,21 proc. Credipass wskazuje, że przy kredycie na mieszkanie o wartości 800 tys. zł rata w wariancie zmiennym może być o około 245 zł niższa od raty stałej.
To właśnie ta różnica powoduje, że część klientów zaczyna mocniej rozważać stopę zmienną. Przy wysokich cenach mieszkań i ograniczonej zdolności kredytowej nawet kilkaset złotych miesięcznie może przesądzić o tym, czy dana transakcja jest możliwa. Zmienna stopa oznacza jednak większe ryzyko w przyszłości, bo rata zależy od dalszej ścieżki stóp procentowych i wskaźników rynkowych.
Udział stałej stopy spada, choć nadal dominuje
Kredyty o okresowo stałej stopie nadal stanowią większość nowej akcji kredytowej, ale ich przewaga słabnie. Z danych Credipass przywołanych w informacji prasowej wynika, że udział kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem zmniejszył się z około 90 proc. decyzji kredytowych w I kwartale 2025 r. do niespełna 80 proc. w I kwartale 2026 r.
To nie oznacza masowego odwrotu od bezpieczeństwa stałej raty. Pokazuje raczej, że kredytobiorcy zaczęli ważyć koszt i ryzyko bardziej świadomie. Okresowo stała stopa pozostaje atrakcyjna dla osób, które chcą mieć przewidywalną ratę i ograniczyć wpływ przyszłych decyzji RPP na domowy budżet. Zmienna stopa przyciąga tych, którzy liczą na dalsze łagodzenie polityki pieniężnej albo chcą maksymalnie obniżyć miesięczną ratę na początku spłaty.
Znaczenie ma też otoczenie regulacyjne. Znowelizowana Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego wskazuje, że banki powinny posiadać w ofercie kredyty zabezpieczone hipotecznie oprocentowane stałą lub okresowo stałą stopą procentową oraz umożliwiać klientom zmianę formuły oprocentowania ze zmiennej na stałą lub okresowo stałą. W praktyce klient ma więc większą przestrzeń do porównywania wariantów niż jeszcze kilka lat temu.
Decyzja coraz częściej zapada dopiero po ofertach banków
Nowym zjawiskiem na rynku jest przesuwanie decyzji o rodzaju oprocentowania na późniejszy etap procesu kredytowego. Część klientów nie wybiera jednoznacznie stałej albo zmiennej stopy już przy składaniu wniosku. Zamiast tego analizuje równolegle oba scenariusze i dopiero po otrzymaniu konkretnych ofert z banków podejmuje decyzję.
– Obserwujemy wyraźny wzrost niepewności decyzyjnej. Klienci coraz częściej nie chcą podejmować wyboru między stałym a zmiennym oprocentowaniem w oderwaniu od konkretnej oferty banku. W praktyce oznacza to, że część klientów nie podejmuje decyzji na etapie wniosku kredytowego, lecz czeka na finalne oferty banków i dopiero wtedy wybiera między oprocentowaniem stałym a zmiennym – komentuje Tomasz Kosiba, ekspert Credipass.
To racjonalne zachowanie w warunkach dużej zmienności. Ostateczny koszt kredytu zależy nie tylko od rodzaju oprocentowania, ale także od marży, prowizji, kosztów dodatkowych produktów, ubezpieczeń, okresu kredytowania i zdolności kredytowej konkretnego klienta. Dwie osoby z podobnym dochodem mogą otrzymać inne warunki, a różnica między wariantem stałym i zmiennym może być w jednym banku niewielka, a w innym znacząca.
Rynek mieszkań też wpływa na wybór kredytu
Dylemat dotyczący oprocentowania nakłada się na zmianę sytuacji na rynku mieszkań. Barometr Metrohouse i Credipass wskazuje na spadki cen na rynku wtórnym w Warszawie i Krakowie, co sugeruje, że rynek osiągnął sufit możliwości finansowych części kupujących. W takim otoczeniu kredyt hipoteczny jest kalkulowany coraz ostrożniej, a nabywcy szukają mieszkań bardziej dopasowanych do budżetu.
Obecnie na rynku dominują klienci kupujący na własne potrzeby. Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2- i 3-pokojowe o powierzchni do 65 mkw., a w żadnym z głównych miast średni kupowany metraż nie przekracza 50 mkw. To pokazuje, że Polacy optymalizują nie tylko lokalizację i standard mieszkania, ale także metraż pod kątem kosztów kredytowych.
Niższa rata może więc zwiększyć zdolność kredytową albo pozwolić na zakup nieco lepszego lokalu. Z drugiej strony zbyt duże uzależnienie od bieżąco tańszej stopy zmiennej może okazać się ryzykowne, jeśli warunki rynkowe znów się pogorszą. Dlatego wybór oprocentowania staje się dziś nie tyle pytaniem o najniższą ratę, ile o odporność domowego budżetu na różne scenariusze.
Czytaj także:
Czterodniowy tydzień pracy w Polsce. Rozpoczął się kolejny etap pilotażu
Ceny mieszkań w I kwartale 2026 wyhamowały. Kupujący odzyskali argumenty
Nowa płaca minimalna w 2027 roku. Rząd przedstawił propozycję
