W prostych kalkulacjach inwestorzy często zakładają 12 miesięcy pełnego najmu. To optymistyczne założenie – w praktyce może pojawić się miesiąc przerwy na odświeżenie lokalu, szukanie nowego najemcy, negocjacje, drobny remont albo rozwiązanie problemów po poprzednim lokatorze.
Jeden miesiąc pustostanu oznacza utratę około 8,3% rocznego przychodu z najmu. Dwa miesiące to już około 16,7% przychodu mniej.
Jak pustostan w najmie zmienia rentowność inwestycji?
Załóżmy, że mieszkanie daje 3000 zł miesięcznego czynszu. Przy pełnym obłożeniu roczny przychód wynosi 36 tys. zł, jednak jeżeli lokal stoi pusty przez miesiąc, przychód spada do 33 tys. zł, a jeśli przez dwa miesiące – do 30 tys. zł, podczas gdy koszty utrzymania nieruchomości w tym czasie nie znikają.
Z tego powodu rentowność najmu powinna być liczona konserwatywnie. Zamiast zakładać pełne 12 miesięcy najmu, lepiej przyjąć 10,5 lub 11 miesięcy wpływów rocznie, zwłaszcza przy mieszkaniu w lokalizacji o większej konkurencji albo w segmencie, w którym najemcy częściej się zmieniają.
Przy czynszu 3000 zł miesięcznie jeden miesiąc pustostanu oznacza utratę 3000 zł przychodu, ale należy również pamiętać, że nie oznacza braku kosztów. Jeśli właściciel w tym czasie płaci np. 800 zł opłat stałych i 2500 zł raty kredytu, realne obciążenie pustego miesiąca może wynieść łącznie 6300 zł względem scenariusza pełnego najmu.
Pustych mieszkań jest dużo, ale nie każde trafi na rynek
To, jak wiele jest w Polsce pustostanów, ilustrują dane z Narodowego Spisu Powszechnego 2021. Według danych GUS na dzień 31 marca 2021 r. w Polsce było ok. 1,8 mln mieszkań niezamieszkanych, co stanowiło ok. 11,7% zasobu mieszkaniowego. Trzeba jednak pamiętać, że nie jest to prosta miara mieszkań dostępnych na wynajem. GUS wyjaśnia, że status zamieszkania ustalano m.in. na podstawie deklaracji mieszkańców, źródeł administracyjnych oraz zużycia energii elektrycznej, a najwyższe udziały mieszkań niezamieszkanych występowały m.in. w gminach turystycznych i przy granicy wschodniej.
Dla inwestora w najem wniosek jest praktyczny: pustostan trzeba liczyć na poziomie konkretnego lokalu i konkretnej lokalizacji, a nie całego rynku. Mieszkanie w dużym mieście może szybko znaleźć najemcę, ale lokal źle wyceniony, zaniedbany albo położony w miejscu o słabszym popycie może stać pusty przez wiele tygodni.
Pustostan nie powinien być więc traktowany jako teoretyczna sytuacja, lecz jako realne ryzyko wpisane w kalkulację najmu.
Jak ograniczać ryzyko pustostanu?
Najważniejsze jest właściwe dopasowanie ceny do rynku. Zbyt wysoki czynsz może wyglądać dobrze w arkuszu kalkulacyjnym, ale jeśli lokal stoi pusty, realny wynik jest gorszy niż przy nieco niższym czynszu i szybkim znalezieniu najemcy. Warto obserwować porównywalne oferty, czas ekspozycji ogłoszeń i standard mieszkań w okolicy.
Drugim kluczowym elementem jest stan lokalu. Czyste, funkcjonalne i dobrze sfotografowane mieszkanie zwykle wynajmuje się łatwiej. Nie zawsze jednak trzeba przeprowadzać kosztowny remont, ale należy zadbać o podstawy: świeże ściany, sprawne sprzęty, dobre oświetlenie i jasne zasady najmu.
Ryzyka pustostanu nie da się całkowicie wyeliminować, ale można je uwzględnić w kalkulacji. Inwestor, który liczy rentowność z marginesem bezpieczeństwa, lepiej rozumie prawdziwy wynik najmu i nie jest zaskoczony, gdy między lokatorami pojawi się przerwa.
