Mieszkania pod Warszawą coraz atrakcyjniejsze

Z danych Otodom wynika, że rynek podwarszawski nigdy wcześniej nie był tak blisko stolicy pod względem skali nowych inwestycji. W okresie od maja 2025 r. do kwietnia 2026 r. firmy deweloperskie rozpoczęły w Warszawie budowę około 12,5 tys. mieszkań i domów, a w aglomeracji warszawskiej niemal tyle samo, bo 12,1 tys. lokali.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom, wskazała, że „tuż za granicami Warszawy firmy deweloperskie jeszcze nigdy tyle nie budowały”. To nie jest tylko sezonowe przesunięcie aktywności, ale coraz wyraźniejsza zmiana strategii deweloperów.

Jeszcze kilka lat temu Warszawa była dla większości dużych firm naturalnym centrum inwestycji. Dziś coraz większe znaczenie mają miejscowości położone w promieniu około 25 km od centrum miasta. To tam łatwiej o grunty, większe projekty i ceny, które dla wielu kupujących są nadal bardziej dostępne niż w granicach administracyjnych stolicy.

Pozwolenia pokazują, że trend może przyspieszyć

Najważniejszy sygnał dotyczy nie tylko budów już rozpoczętych, ale także przyszłych inwestycji. Otodom podaje, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy deweloperzy uzyskali w warszawskim obwarzanku pozwolenia na realizację o blisko 2,7 tys. mieszkań i domów więcej niż w samej Warszawie.

To oznacza, że obecny niemal remis między stolicą a aglomeracją może być dopiero początkiem większego przesunięcia. Jeżeli firmy będą realizować projekty zgodnie z uzyskanymi pozwoleniami, podwarszawskie miejscowości mogą w kolejnych kwartałach przejąć część podaży, która wcześniej koncentrowała się w Warszawie.

Kontekst ogólnopolski również jest istotny. Według GUS w okresie styczeń-kwiecień 2026 r. w Polsce oddano do użytkowania 60,6 tys. mieszkań, czyli o 2,0 proc. mniej niż rok wcześniej. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o 1,9 proc., ale liczba mieszkań, na które wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, wzrosła o 15,8 proc. Deweloperzy ostrożnie zarządzają bieżącą podażą, ale jednocześnie zabezpieczają projekty na przyszłość.

Różnica cen robi swoje

Najsilniejszym argumentem za przeprowadzką poza Warszawę pozostaje cena. Otodom wskazuje, że średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie wynosi około 20,1 tys. zł za mkw., podczas gdy w obwarzanku to około 12 tys. zł za mkw. Różnica jest tak duża, że dla wielu rodzin decyduje o tym, czy w ogóle mogą kupić mieszkanie.

Przy lokalu o powierzchni 60 mkw. różnica między średnią warszawską a podwarszawską ceną może przekraczać 480 tys. zł. To kwota, która często przesądza o zdolności kredytowej, wysokości wkładu własnego i miesięcznej racie.

Dla kupujących wybór podwarszawskiej lokalizacji nie jest jednak wyłącznie prostą oszczędnością. Niższa cena zakupu może oznaczać wyższe koszty dojazdów, większą zależność od samochodu, dłuższy czas podróży do pracy i większe znaczenie infrastruktury publicznej. Dlatego boom w obwarzanku staje się nie tylko tematem mieszkaniowym, ale też komunikacyjnym i samorządowym.

Deweloperzy odpowiadają na zmianę popytu

Przesunięcie inwestycji poza Warszawę jest odpowiedzią na kilka zjawisk naraz. Po pierwsze, w stolicy trudniej o dobrze położone grunty w cenach pozwalających budować mieszkania dostępne dla szerokiej grupy kupujących. Po drugie, ceny w Warszawie doszły do poziomu, który dla wielu gospodarstw domowych stał się barierą nie do przejścia. Co więcej, część klientów po pandemii i okresie pracy hybrydowej zaczęła bardziej cenić większy metraż, spokój i dostęp do terenów zielonych.

Dodatkowo rynek pierwotny w największych miastach pozostaje bardzo wrażliwy na relację między popytem a nową podażą. Według raportu BIG DATA RynekPierwotny.pl w pierwszym kwartale 2026 r. sprzedaż deweloperów w siedmiu największych miastach wzrosła o 19 proc. rok do roku, a liczba mieszkań wprowadzonych do oferty spadła o 24 proc. r/r. Warszawa po raz pierwszy od dwóch lat weszła w fazę określaną jako „rynek sprzedającego”.

To pomaga zrozumieć, dlaczego podwarszawski obwarzanek staje się coraz ważniejszy. Jeśli popyt w stolicy jest mocny, a podaż ograniczona, firmy szukają lokalizacji, w których mogą uruchamiać większe projekty i oferować ceny niższe niż w Warszawie.

Skutki dla kupujących i samorządów

Dla kupujących większa aktywność deweloperów pod Warszawą oznacza szerszy wybór mieszkań i domów. Może też ograniczać presję cenową w samej stolicy, bo część popytu przenosi się do miejscowości położonych poza granicami miasta. Konkurencja między Warszawą a obwarzankiem będzie jednak zależeć od jakości komunikacji, szkół, usług, opieki zdrowotnej i przestrzeni publicznej.

Dla samorządów to duże wyzwanie. Nowe osiedla zwiększają wpływy z podatków i przyciągają mieszkańców, ale wymagają inwestycji w drogi, transport zbiorowy, kanalizację, szkoły, przedszkola i infrastrukturę społeczną. Jeżeli budownictwo mieszkaniowe będzie rozwijać się szybciej niż usługi publiczne, część nowych lokalizacji może szybko zderzyć się z problemem korków i niedoboru podstawowej infrastruktury.

Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego najważniejsze jest to, że Warszawa przestaje być jedynym naturalnym centrum wzrostu. Deweloperzy coraz częściej traktują aglomerację jako jeden organizm, w którym granica administracyjna miasta ma mniejsze znaczenie niż dostępność gruntów, komunikacja i finalna cena dla kupującego.

Czytaj także:

Synektik pokazał wyniki powyżej oczekiwań. Spółka powróci do wzrostów?

Cena złota spadła o ponad 20 proc. od szczytu. Analitycy: na tym nie koniec

Polski samochód elektryczny wraca w nowej odsłonie. Foxconn pomoże Izerze