Co czeka rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w tym i kolejnych latach? Eksperci dość zgodnie spodziewają się osłabienia koniunktury, jednak mocno różnią się co do jego skali. Wg części obserwatorów rynku spowolnienie i korekta cen będą płytki i przejściowe, a odbicie nastąpi już w przyszłym roku.
Na chwilę obecną ciągle ciężko jest przewidywać, co stanie się z rynkiem mieszkaniowym w Polsce. Mimo, że od wybuchu COVID – 19 minął już ponad kwartał, ciągle ciężko jednoznacznie powiedzieć, w którą stronę pójdzie rynek.
Na taki fakt na pewno przełożenie ma społeczna izolacja, która trwała aż do czerwca. Dopiero teraz wszystko wraca do normy. W czasie zawieszenia życia społecznego i gospodarczego, również rynek nieruchomości pozostawał w zawieszeniu. To najczęstsza konstatacja na teraz – na chwilę obecną nie widać mocnych ruchów cenowych. Jeśli mowa o korekcie, to drobnej i dotyczącej budownictwa popularnego w gorszych lokalizacjach.
Czas niepewności co do tego, w którą stronę pójdzie rynek, wynika również z niepełnych danych. Na chwilę obecną (25 lipca 2020) nie mamy najnowszego raportu NBP, który podsumowywałby drugi kwartał w nieruchomościach, brak też danych o średnich cenowych za ten okres. Ostatnie informacje w tym zakresie obejmują pierwszy kwartał roku, a więc nie są do końca miarodajne, bo w I kwartale pandemia dopiero się rozpoczynała.
Kolejna sprawa to najbliższa przyszłość. Tu najwięcej zależy od dalszego rozwoju sytuacji w związku z epidemią. W doniesieniach medialnych dotyczących koronawirusa, w wypowiedziach ekspertów jak mantra przewija się obawa/zapowiedź drugiej fali epidemii jesienią. Eksperci, lekarze i epidemiolodzy są raczej zgodni, że taka fala nadejdzie. Rynek funkcjonuje więc w „oczekiwaniu” na kolejne zawieszenie transakcji i normalnego obrotu. Od tego, jak długo potrwa kolejna kwarantanna, jaka będzie skala obostrzeń itp., zależeć będzie dalszy rozwój sytuacji w nieruchomościach. Tak więc tak naprawdę trzeba by było wstrzymać się z prognozami co najmniej do końca roku, by wiedzieć, jakie szkody poczyniła epidemia i jak przełożyła się na rynek nieruchomości.
Lata chude?
Jedna z bardziej pesymistycznych prognoz pochodzi z Emmerson Evaluation. Wg raportu sporządzonego przez ekspertów tej firmy, mieszkania będą tanieć do 2022 roku, a skala przeceny sięgnie 15 – 20 procent. Mieszkania mają tanieć w tempie 5 – 7 procent rocznie.
Eksperci podkreślają, że choć stopniowy powrót do normalności był widoczny od początku maja, to banki bardzo mocno zaostrzyły kryteria kredytowania. Chodzi przede wszystkim o wzrost wymaganego wkładu własnego, wzrost marż i większe utrudnienia w dostępie do finansowania dla bardziej „niepewnych” klientów: samozatrudnionych, osób zarabiających na umowach cywilnoprawnych, przedstawicieli branż szczególnie narażonych na straty w przypadku kwarantanny – np. usług kosmetycznych, gastronomii itp.
Jak napisano w raporcie: Z całą pewnością więc ograniczenie akcji kredytowej będzie miało odczuwalny wpływ na wolumen zawieranych transakcji w kolejnych miesiącach bieżącego roku. Do spadku realnego popytu na rynku nieruchomości w znacznym stopniu będą przyczyniać się m.in.: nieunikniony wzrost bezrobocia, cięcia płac w wielu firmach oraz ogólna niepewność.
Bez tąpnięcia?
Nie wszyscy stawiają tak jednoznaczne prognozy. Wg ekspertów PKO BP, którzy podsumowali pierwszy kwartał na rynku mieszkaniowym, dane za ten rok ciągle będą dobre. Autorzy raportu PKO BP spodziewają się utrzymania wysokiej akcji kredytowej:
„Do końca 2020 r. oczekiwane jest utrzymanie względnie wysokiego tempa wzrostu akcji kredytowej: roczny przyrost wolumenu kredytów mieszkaniowych złotowych ma wynieść 30,3 mld zł wobec 35,4 mld zł w 2019 r.” – napisano w raporcie.
Agnieszka Krawczyk, dyrektor Departamentu Produktów Bankowości Hipotecznej PKO BP, w wypowiedzi dla Polskiej Agencji Prasowej podkreśliła, że już w maju widać było większe ożywienie w budownictwie i na rynku nieruchomości, ale na konstatacje co do kierunku rozwoju sytuacji jest za wcześnie. Podkreśliła, że wiele będzie zależeć od kondycji całej gospodarki, ale też od opłacalności zakupów inwestycyjnych na rynku nieruchomości – w szczególności pod wynajem. Nie chodzi tylko o opłacalność najmu, ale o ewentualne problemy tych, którzy przychodami z najmu regulują zobowiązania kredytowe:
„Kolejną istotną zmienną jest rynek najmu, czyli spadek dochodów uzyskiwanych z najmu w ostatnim okresie. Przy finansowaniu nieruchomości inwestycyjnych poprzez kredyty może to dla niektórych oznaczać problemy z obsługą zobowiązań i wyprzedaż tych nieruchomości” – powiedziała ekspertka PKO BP.
Zielona wyspa?
Przytaczając prognozy dla rynku nieruchomości, nie możemy pominąć tych makroekonomicznych dla całej gospodarki. Te brzmią raczej optymistycznie. Ekonomiści ankietowani przez NBP spodziewają się, że choć w tym roku PKB spadnie o 3,6 proc., to oczekują, że już w przyszłym roku nastąpi odbicie o 3,7 proc.:
„Scenariusze centralne na poszczególne lata to -3,6 proc. dla 2020 r., 3,7 proc. dla 2021 r. i 3,1 proc. dla 2022 r., przy czym są one słabo zarysowane. Scenariusze recesyjne w latach 2021-2022 nie są całkowicie wykluczone, lecz prawdopodobieństwo ujemnego tempa wzrostu PKB pozostaje bardzo niskie, równe 11 proc. w 2021 r. i 9 proc. w 2022 r.”- napisano w podsumowaniu ankiety NBP.
Podobnie brzmią prognozy europejskie dla Polski. Choć Komisja Europejska spodziewa się spadku PKB Polski w tym roku o 4,6 procent, to prognozuje już w przyszłym roku odbicie. Polska recesja ma być najpłytsza w całej Unii. Wg KE PKB strefy euro ma w tym roku spaść o 8,7 proc.
Opracowanie: Marcin Moneta, ekspert GetHome.pl – portalu mieszkań na sprzedaż i wynajem
