Rośnie koszt zakupu mieszkania

Rośnie koszt zakupu mieszkania

[25.10.2016] Kredyty drożeją, a i w cenach mieszkań dawno nie było widać deflacji. Zmiany postępują stopniowo, ale przez ostatnie 19 miesięcy zakup mieszkania zdrożał już prawie o 10% – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.

Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w wrześniu br. osiągnęła poziom 84 pkt. Aktualny odczyt sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 7,7%).

Czym jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.

Co warto zauważyć koszt zakupu mieszkania na kredyt rośnie już od 19 miesięcy. Indeks współtworzony przez Lion’s Bank i Morizon.pl najniższą wartość zanotował bowiem w marcu 2015 roku (76,8 pkt.). Od tego czasu odczyt wzrósł o 9,4%. Taki wzrost zawdzięczamy odrobinę wyższym cenom ofertowym mieszkań. Ponadto cały czas mamy do czynienia z pogarszającymi się warunkami kredytowymi i rosnącym oprocentowaniem długu. Banki chcą pożyczać znacznie mniej niż przed dwoma laty, wzrosły marże kredytowe, a także coraz odważniej mówi się o potrzebie podniesienia stóp procentowych, co wprost miałoby przełożenie na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

Gdyby tego było mało, dziś trzeba mieć 15-proc. wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt, a za niecałe trzy miesiące banki zaczną wymagać 20% ceny mieszkania w gotówce, jeśli kredytobiorca nie chce płacić za dodatkowe ubezpieczenie. Warto o tym wszystkim pamiętać w kontekście wyczerpujących się środków na dopłaty z programu "Mieszkanie dla młodych". Te dla wielu były właśnie substytutem brakującego wkładu własnego.

Metodologia badania:

Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:

  1. Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
  2. Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
  3. Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).

Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:

  1. Kredyt udzielany na 30 lat,
  2. System rat równych,
  3. Wkład własny na poziomie 20%.

Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.

Dwa pokoje za tysiąc

Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie (tzw. M3) w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 995 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 597 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1493 zł miesięcznie.

W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2250 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1500 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 900 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 430 – 460 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 720 – 760 zł, a trzech około 1080 – 1140 zł.

Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach

Lokalizacja

Kawalerka
(30 m kw.)

Mieszkanie 2-pok.
(50 m kw.)

Mieszkanie 3-pok.
(75 m kw.)

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

szacunkowa cena

miesięczna rata

Bydgoszcz

120 480 zł

451 zł

200 800 zł

751 zł

301 200 zł

1 127 zł

Gdańsk

174 660 zł

653 zł

291 100 zł

1 089 zł

436 650 zł

1 634 zł

Katowice

122 220 zł

457 zł

203 700 zł

762 zł

305 550 zł

1 143 zł

Kraków

194 760 zł

729 zł

324 600 zł

1 214 zł

486 900 zł

1 822 zł

Lublin

150 780 zł

564 zł

251 300 zł

940 zł

376 950 zł

1 410 zł

Łódź

114 990 zł

430 zł

191 650 zł

717 zł

287 475 zł

1 076 zł

Poznań

172 980 zł

647 zł

288 300 zł

1 079 zł

432 450 zł

1 618 zł

Szczecin

132 180 zł

495 zł

220 300 zł

824 zł

330 450 zł

1 236 zł

Warszawa

240 540 zł

900 zł

400 900 zł

1 500 zł

601 350 zł

2 250 zł

Wrocław

172 410 zł

645 zł

287 350 zł

1 075 zł

431 025 zł

1 613 zł

Średnia

159 600 zł

597 zł

266 000 zł

995 zł

399 000 zł

1 493 zł

Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,11%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,72%)

Bartosz Turek, Lion’s Bank

Marcin Drogomirecki, Morizon.pl

Treści dostarcza: Idea Bank SA oddział LION’S BANK w Warszawie z siedzibą w Warszawie

Konrad Płochocki – dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich; o systemie gromadzącym informacje o nieruchomościach kupionych w Polsce przez osoby z zagranicy

dostarczył: infoWire.pl

Partner Portalu Skarbiec.biz

Kancelaria Prawna Skarbiec oferuje doradztwo strategiczne dla osób zamożnych. Specjalizujemy się w tworzeniu kompleksowych strategii ochrony majątku prywatnego i firmowego oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

Anonimizacja biznesu | Ochrona majątku | Przeniesienie majątku za granicę | Spółki za granicą | Private banking za granicą | Zarządzanie sytuacjami kryzysowymi | Zarządzanie ryzykiem nadużyć | Reprezentacja w toku kontroli celno-skarbowej | Reprezentacja przy zwrocie VAT

Kancelaria Prawna Skarbiec – pewny partner w niepewnych czasach
Oceń ten artykuł: