Rośnie koszt zakupu mieszkania
[25.10.2016] Kredyty drożeją, a i w cenach mieszkań dawno nie było widać deflacji. Zmiany postępują stopniowo, ale przez ostatnie 19 miesięcy zakup mieszkania zdrożał już prawie o 10% – wynika z szacunków Lion’s Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w wrześniu br. osiągnęła poziom 84 pkt. Aktualny odczyt sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem wyraźnie wyższym niż przed rokiem (o 7,7%).
Czym jest indeks stworzony przez Lion’s Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Co warto zauważyć koszt zakupu mieszkania na kredyt rośnie już od 19 miesięcy. Indeks współtworzony przez Lion’s Bank i Morizon.pl najniższą wartość zanotował bowiem w marcu 2015 roku (76,8 pkt.). Od tego czasu odczyt wzrósł o 9,4%. Taki wzrost zawdzięczamy odrobinę wyższym cenom ofertowym mieszkań. Ponadto cały czas mamy do czynienia z pogarszającymi się warunkami kredytowymi i rosnącym oprocentowaniem długu. Banki chcą pożyczać znacznie mniej niż przed dwoma laty, wzrosły marże kredytowe, a także coraz odważniej mówi się o potrzebie podniesienia stóp procentowych, co wprost miałoby przełożenie na oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.
Gdyby tego było mało, dziś trzeba mieć 15-proc. wkład własny przy zakupie mieszkania na kredyt, a za niecałe trzy miesiące banki zaczną wymagać 20% ceny mieszkania w gotówce, jeśli kredytobiorca nie chce płacić za dodatkowe ubezpieczenie. Warto o tym wszystkim pamiętać w kontekście wyczerpujących się środków na dopłaty z programu "Mieszkanie dla młodych". Te dla wielu były właśnie substytutem brakującego wkładu własnego.
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
- Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
- Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
- Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
- Kredyt udzielany na 30 lat,
- System rat równych,
- Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Dwa pokoje za tysiąc
Z jakimi więc ratami wiąże się zakup mieszkania na kredyt? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie (tzw. M3) w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 995 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek miesięczną ratę można dziś oszacować na 597 zł miesięcznie, a trzypokojowych lokali na 1493 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2250 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1500 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 900 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 430 – 460 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 720 – 760 zł, a trzech około 1080 – 1140 zł.
Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach | ||||||
Lokalizacja | Kawalerka | Mieszkanie 2-pok. | Mieszkanie 3-pok. | |||
szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | |
Bydgoszcz | 120 480 zł | 451 zł | 200 800 zł | 751 zł | 301 200 zł | 1 127 zł |
Gdańsk | 174 660 zł | 653 zł | 291 100 zł | 1 089 zł | 436 650 zł | 1 634 zł |
Katowice | 122 220 zł | 457 zł | 203 700 zł | 762 zł | 305 550 zł | 1 143 zł |
Kraków | 194 760 zł | 729 zł | 324 600 zł | 1 214 zł | 486 900 zł | 1 822 zł |
Lublin | 150 780 zł | 564 zł | 251 300 zł | 940 zł | 376 950 zł | 1 410 zł |
Łódź | 114 990 zł | 430 zł | 191 650 zł | 717 zł | 287 475 zł | 1 076 zł |
Poznań | 172 980 zł | 647 zł | 288 300 zł | 1 079 zł | 432 450 zł | 1 618 zł |
Szczecin | 132 180 zł | 495 zł | 220 300 zł | 824 zł | 330 450 zł | 1 236 zł |
Warszawa | 240 540 zł | 900 zł | 400 900 zł | 1 500 zł | 601 350 zł | 2 250 zł |
Wrocław | 172 410 zł | 645 zł | 287 350 zł | 1 075 zł | 431 025 zł | 1 613 zł |
Średnia | 159 600 zł | 597 zł | 266 000 zł | 995 zł | 399 000 zł | 1 493 zł |
Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 2,11%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,72%) | ||||||
Bartosz Turek, Lion’s Bank
Marcin Drogomirecki, Morizon.pl
Treści dostarcza: Idea Bank SA oddział LION’S BANK w Warszawie z siedzibą w Warszawie
Konrad Płochocki – dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich; o systemie gromadzącym informacje o nieruchomościach kupionych w Polsce przez osoby z zagranicy
dostarczył: infoWire.pl