Ceny najmu przed wakacjami pokazują coraz większe różnice między największymi miastami. Warszawa i część metropolii notują stabilizację lub roczne spadki, ale nad morzem rośnie presja związana z sezonem turystycznym i przenoszeniem części lokali do najmu krótkoterminowego.
- W Warszawie ceny najmu pozostają wyjątkowo stabilne, a w części dużych miast są niższe niż rok wcześniej.
- W Gdańsku średnia cena ofertowa kawalerki wzrosła w maju o 3,1 proc. miesiąc do miesiąca i przekroczyła 2500 zł.
- Przed sezonem wakacyjnym część mieszkań nad morzem odpływa z najmu długoterminowego do najmu krótkoterminowego.
Ceny najmu w dużych miastach wyraźnie hamują
Majowe dane pokazują, że rynek najmu w największych miastach wszedł w spokojniejszą fazę. Według raportu Bankier.pl opracowanego na podstawie danych Otodom Analytics Warszawa notuje wyjątkowo stabilne stawki, a w wielu dużych miastach ceny najmu w ujęciu rocznym są niższe niż rok wcześniej.
W stolicy średnia cena ofertowa kawalerki do 40 mkw. wyniosła w maju 2957 zł miesięcznie. To o 0,1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej, ale o 1,3 proc. więcej niż przed rokiem. Mieszkania o powierzchni 40-59 mkw. kosztowały średnio 3897 zł, również o 0,1 proc. mniej niż w kwietniu. Większe lokale, od 60 do 89 mkw., wyceniano przeciętnie na 6095 zł miesięcznie, czyli o 0,1 proc. więcej miesiąc do miesiąca.
To nie jest już rynek gwałtownych podwyżek, który najemcy pamiętają z okresu po wybuchu wojny w Ukrainie. W wielu miastach widoczna jest stabilizacja, a tam, gdzie pojawiają się zmiany, są one zwykle umiarkowane. Wrocław zanotował spadek średnich stawek dla kawalerek o 0,7 proc. miesiąc do miesiąca, a dla mieszkań 40-59 mkw. o 0,6 proc. W Krakowie największa korekta dotyczyła lokali od 60 do 89 mkw., gdzie średnia cena ofertowa spadła o 2,2 proc. miesiąc do miesiąca.
Nad morzem zaczyna się sezonowa presja na stawki
Inaczej wygląda sytuacja w Trójmieście. Przed wakacjami część właścicieli ogranicza ofertę najmu długoterminowego, licząc na wyższe przychody z turystów. Efekt jest widoczny przede wszystkim w segmencie najmniejszych mieszkań.
W Gdańsku średnia cena ofertowa najmu lokalu do 40 mkw. wyniosła w maju 2523 zł miesięcznie. To wzrost o 3,1 proc. wobec kwietnia. W Gdyni kawalerki kosztowały średnio 2275 zł miesięcznie, czyli o 1,9 proc. więcej miesiąc do miesiąca. Wzrost stawek w segmencie małych mieszkań jest istotny, bo to właśnie takie lokale są najłatwiejsze do przeniesienia między najmem długoterminowym i krótkoterminowym.
Jednocześnie dane pokazują, że sezonowy wzrost nie oznacza automatycznie powrotu do trwałej hossy cenowej. W Gdańsku średnia cena ofertowa kawalerki była nadal o 2,5 proc. niższa niż rok wcześniej. Mieszkania o powierzchni 40-59 mkw. były tańsze rok do roku o 2,6 proc., a lokale od 60 do 89 mkw. aż o 6,9 proc.
To ważny sygnał dla właścicieli. Sezon turystyczny może poprawić ich pozycję negocjacyjną w krótkim terminie, ale roczne porównania nadal pokazują, że najemcy w wielu segmentach mają większy wybór niż w czasie największego napięcia na rynku.
Ceny najmu zależą od podaży i lokalnego popytu
Rynek najmu nie porusza się dziś jednym rytmem. W Warszawie działa efekt dużej podaży i wysokich stawek bazowych, które ograniczają przestrzeń do dalszych podwyżek. Z kolei w Krakowie i Wrocławiu część segmentów jest tańsza niż przed rokiem. W Łodzi widać natomiast nadrabianie dystansu wobec droższych miast.
Z danych Bankier.pl i Otodom Analytics wynika, że w Łodzi mieszkania od 60 do 89 mkw. kosztowały w maju średnio 3143 zł miesięcznie, czyli o 6,7 proc. więcej niż rok wcześniej. Kawalerki zdrożały tam o 4,8 proc. rok do roku, do 1828 zł miesięcznie. To nadal mniej niż w Warszawie, Krakowie czy Trójmieście, ale dynamika wzrostu pokazuje, że tańsze miasta nie zawsze są odporne na presję cenową.
Na szerszy obraz rynku wskazywał także wcześniejszy raport Otodom o najmie ze stycznia 2026 r.. Paweł Jarząbek, menedżer ds. badań rynku i analiz Otodom, podkreślał w nim: – Mimo wyraźnego wzrostu aktywności, ceny pozostają stabilne i nie widać presji wzrostowej.
Ta ocena dobrze opisuje sytuację w największych miastach, choć z zastrzeżeniem sezonowości. Najem długoterminowy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu czy Poznaniu jest dziś bardziej zrównoważony niż w poprzednich latach. Z kolei w miastach nadmorskich druga połowa wiosny i początek lata tradycyjnie przynoszą odpływ części lokali do turystów, co zmniejsza podaż dla osób szukających mieszkania na dłużej.
Najem krótkoterminowy może zmienić lokalne rynki
W tle pozostają także zmiany regulacyjne dotyczące najmu krótkoterminowego. Komisja Europejska przypomina, że nowe unijne zasady mają zwiększyć przejrzystość rynku, poprawić dostęp do danych i ułatwić władzom publicznym ocenę wpływu krótkoterminowego zakwaterowania na lokalne społeczności. Zgodnie z informacją Komisji Europejskiej regulacje obejmują wspólne ramy zbierania i udostępniania danych przez gospodarzy oraz platformy internetowe.
Dla miast turystycznych ma to szczególne znaczenie. Jeżeli gminy zyskają lepszy wgląd w skalę najmu krótkoterminowego, łatwiej będzie im oceniać, ile mieszkań znika z rynku długoterminowego w szczycie sezonu i czy wymaga to dodatkowych działań. Samo unijne rozporządzenie nie przesądza o lokalnych limitach, ale wzmacnia narzędzia informacyjne, które mogą być podstawą przyszłych decyzji.
Z perspektywy najemców najważniejszy jest termin poszukiwań. Osoby szukające mieszkania w Trójmieście tuż przed wakacjami mogą spotkać się z mniejszą liczbą ofert i wyższymi oczekiwaniami właścicieli. W dużych miastach bez silnego komponentu turystycznego sytuacja jest spokojniejsza, a część stawek pozostaje pod presją rocznej korekty.
Czytaj także:
Koniunktura gospodarcza jeszcze bardziej pod kreską. Najgorzej jest w przemyśle
Bitcoin pod presją ETF-ów. Prognozy analityków nie wskazują na odbicie
Zatrudnienie nadal spada. Płace rosną wolniej niż dotychczas
