Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami zarządcą nieruchomości jest osobą fizyczna prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami na własny rachunek i ryzyko. W praktyce z zarządcą nieruchomości ma do czynienia każda większa wspólnota mieszkaniowa.
W 2013 r. zostały wprowadzone w życie przepisy ustawy deregulacyjnej (Ustawa z dnia 13 czerwca 2013 r. o zmianie ustaw regulujących wykonywanie niektórych zawodów (Dz. U. z 2013 r. Nr 0, poz. 829)), które zniosły obowiązek legitymowania się specjalną licencją zarządcy nieruchomości. Dla osób, które zamierzają zajmować się zarządzaniem nieruchomościami pozostał jednak obligatoryjny wymóg posiadania ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.
W 2014 roku, w efekcie wprowadzenia ustawy deregulacyjnej, swoją działalność rozpoczęła Krajowa Izba Gospodarki Nieruchomościami. Istotą działania KIGN jest stworzenie samorządu zrzeszającego osoby zajmujące się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami oraz zarządzaniem nieruchomościami. Organizacja zajmuje się wydawaniem branżowych licencji zarządcy nieruchomości oraz pośrednika w obrocie nieruchomościami, a także prowadzi centralny rejestr, podobny do tego, który był niegdyś prowadzony przez właściwe ministerstwo.
Zarządca nieruchomości jest wybierany przez wspólnotę mieszkaniową. Do powszechnie znanych obowiązków zarządcy należy właściwe utrzymywanie porządku w częściach wspólnych nieruchomości, dbanie o bezpieczeństwo na terenie nieruchomości oraz nadzorowanie stanu techniczno-użytkowego nieruchomości. Oprócz tego typu czynności, zarządca nieruchomości odpowiedzialny jest za tworzenie gospodarczego planu zarządzania nieruchomością, w którym określa sposób dysponowania pieniędzmi wspólnoty. Zarządca nieruchomości tworzy budżet roczny dla danej wspólnoty mieszkaniowej i dba o jego wykonanie. W jego gestii znajduje się również najczęściej kwestia nadzorowania wpływów od członków wspólnoty.
Dodatkowo, zarządca nieruchomości uczestniczy zwykle w procesie pozyskania finansowania na inwestycje planowane przez wspólnotę np. zaciągniecie kredytu bankowego na montaż paneli solarnych. Tym samym rola zarządcy nieruchomości jest znacznie bardziej odpowiedziana i nie ogranicza się wyłącznie do samego administrowania nieruchomością. Czasami zdarza się, iż zarządca nieruchomości dodatkowo zatrudnia firmy zajmujące się np. sprzątaniem nieruchomości, kwestiami ochrony etc. Tego typu praktyka ma najczęściej miejsce w przypadku mniejszych firm zajmujących się zarządzaniem. Na rynku funkcjonują bowiem również większe firmy zarządzające nieruchomościami, które w kompleksowy sposób zajmują się wszystkimi czynnościami związanymi z właściwym dbaniem o nieruchomości.
Podstawą działania zarządcy nieruchomości jest umowa o zarządzanie nieruchomością. Na podstawie tego aktu prawnego zarządca nieruchomości posiada dostęp do właściwych dokumentów związanych z nieruchomością, w tym odpisów z ksiąg wieczystych, wypisów z ewidencji gruntów, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego itp.
Według zapisów ustawy o nieruchomościach, zarządca zobowiązany jest do przekazywania, organom wykonawczym gminy, informacji na temat aktualnych czynszów najmu lokali mieszkalnych, które pozyskuje bezpośrednio z budynków przez niego zarządzanych. W przypadku, gdy wspólnota mieszkaniowa posiada obiekcje do sposobu działania aktualnego zarządu wspólnoty lub wybranego zarządcy nieruchomości, może wystąpić o ustanowienie zarządcy przymusowego.
Aby działanie wspólnoty w tym zakresie zostało uznane za słuszne, zarząd lub zarządca powinni działać niezgodnie z prawem lub nie wypełniać w należyty sposób obowiązków nałożonych przez ustawę. Innym powodem do wyboru zarządcy przymusowego jest brak powołania zarządu lub zarządcy nieruchomości. Aktem prawnym na podstawie, którego odbywa się powołanie zarządcy przymusowego jest ustawa o własności lokali. Na koniec, warto pamiętać, że o zasadności wyboru zarządcy przymusowego decyduje sąd.
Filip Jurczak
Treści dostarcza portal Gethome.pl
