Pod koniec ub. roku Sejm otrzymał informację od strony rządowej na temat dotychczasowego funkcjonowania tzw. ustawy deweloperskiej. Z analizy przeprowadzonej przez UOKiK wynika, że do tej pory ustawa deweloperska w znacznym stopniu przyczyniła się do poprawy sytuacji klientów na pierwotnym rynku nieruchomości. Według zapewnień przedstawicieli UOKiK pozycja klientów na rynku nieruchomości została radykalnie wzmocniona, a ryzyko podejmowane podczas zakupu mieszkania jest znacznie mniejsze niż w latach poprzednich.
Należy przypomnieć, że zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, deweloperzy muszą tworzyć dla poszczególnych inwestycji specjalnie dedykowane rachunki powiernicze. Przez cały okres trwania inwestycji klient lokuje pieniądze na właściwym rachunku. Pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po ukończeniu poszczególnych etapów budowy. Dzięki temu klient ma zdecydowanie większą kontrolę nad wydawanymi pieniędzmi.
Ustawa deweloperska powstała, aby zabezpieczać interesy klientów, którzy w poprzednich latach często okazywali się całkowicie pozbawieni szans na odzyskanie zainwestowanych pieniędzy w nieukończone ostatecznie inwestycje mieszkaniowe – tłumaczy Filip Jurczak z portalu TargiMieszkaniowe.net. W latach 2004-2007 klienci bardzo często decydowali się na wpłatę całej kwoty za mieszkanie jeszcze na etapie tzw. „dziury w ziemi”. W tamtym okresie ceny wzrastały w tempie 20-30 proc. rocznie. Popyt na nieruchomości był bardzo wysoki, dlatego deweloperzy mogli stawiać takie warunki kupującym. Co więcej, część deweloperów finansowała budowę inwestycji bezpośrednio z wpłat otrzymywanych od klientów.
Ustawy podpisywane z klientami obfitowały najczęściej w klauzule niedozwolone, które dopiero z czasem były eliminowane, wraz ze wzrostem świadomości klientów. Punktem zwrotnym do rozpoczęcia prac nad zmianą przepisów była stosunkowo duża liczba afer z udziałem niekompetentnych firm deweloperskich, które poprzez problemy z płynnością, nie były w stanie zrealizować inwestycji do końca i przekazać mieszkań nabywcom. Efektem tego, sprawy sądowe z tamtego okresu niejednokrotnie jeszcze teraz nie zostały finalnie rozstrzygnięte.
Specjaliści z branży nieruchomości często podkreślają, że ustawa deweloperska ma również swoje wady, jednak w znacznym stopniu poprawiła faktyczną sytuację klientów.
Zgodnie z aktualną wersją ustawy, klient posiada dwie drogi uiszczenia płatności za zakupione mieszkanie. Jeżeli zdecyduje się na skorzystanie z rachunku powierniczego otwartego, to wówczas będzie wpłacał pieniądze wraz z oddawaniem kolejnych etapów przez dewelopera. Istnieje również drugie rozwiązanie – rachunek zamknięty. W tej sytuacji, bank wypłaca deweloperowi całość środków zgromadzonych na rachunku powierniczym dopiero, gdy klient podpisze akt przeniesienia własności. Ustawa deweloperska w obecnym kształcie funkcjonuje więc w pewnym sensie analogicznie do umowy przedwstępnej na rynku wtórnym. Jej głównym założeniem jest przedstawienie gwarancji, że firma deweloperska wywiąże się w odpowiednim czasie z uzgodnionych postanowień.
Na początkowym etapie wchodzenia ustawy w życie, wielu deweloperów krytycznie odnosiło się do konieczności otwierania rachunków powierniczych. Faktem jest, że wymogi ustawy w dużym stopniu ingerują w dotychczasowy sposób zarządzania budową inwestycji. Oprócz tego problematyczne okazuje się otwieranie rachunków powierniczych w banku, który jednocześnie nie zajmuje się finansowaniem całości inwestycji. Z kolei przedstawiciele bankowości zwracają uwagę na niewspółmierne ich zdaniem konsekwencje dla osoby, która w imieniu banku przekaże środki niezgodnie z przepisami prawa.
Obecne zapisy ustawy przewidują w takim przypadku nawet karę więzienia. Mimo tych niedociągnięć, efekty widoczne po wejściu w życie ustawy są odbierane pozytywnie przez środowisko oraz przez klientów na rynku nieruchomości. Należy zwrócić również uwagę na pozytywny aspekt psychologiczny wprowadzenia nowych przepisów. Powstanie systemu rachunków powierniczych spowodowało wzrost zaufania klientów do firm deweloperskich, co może przekładać się na skrócenie czasu podejmowania decyzji o zakupie mieszkania. Ostatecznie na wprowadzeniu zapisów ustawy deweloperskiej mogą skorzystać więc oprócz klientów również deweloperzy, którzy odnotują większy wzrost zainteresowania ofertą.
Filip Jurczak
Treści dostarcza portal Gethome.pl
