Wyznaczenie strefy pożarowej przy podziale nieruchomości
[30.09.2015] Istotą wprowadzenia strefy pożarowej jest zastosowanie odpowiednich materiałów i określenie przestrzeni tak, aby ewentualny pożar nie rozprzestrzenił się poza wyznaczony obszar strefy.
Zgodnie z ogólną zasadą strefę pożarową stanowi budynek albo jego część oddzielona od innych budynków lub innych części budynku elementami oddzielenia przeciwpożarowego bądź też pasami wolnego terenu o szerokości nie mniejszej niż dopuszczalne odległości od innych budynków, określone szczegółowo przepisami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) (dalej zwane rozporządzeniem). W jaki sposób należałoby ustalić strefę pożarową, jeśli przedmiotem inwestycji są dwa sąsiadujące ze sobą budynki o przeznaczeniu produkcyjnym, a inwestor zdecyduje się na podział nieruchomości?
Celem udzielenia odpowiedzi na powyższe pytanie w pierwszej kolejności należy omówić pojęcie nieruchomości gruntowej. Pod tym pojęciem rozumie się grunt wraz z częściami składowymi (z wyłączeniem budynków i lokali), jeżeli jest odrębnym przedmiotem własności i może stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Wyodrębnienie gruntu wymaga określenia granic zewnętrznych, co może nastąpić przez założenie dla niego księgi wieczystej. Założenie księgi wieczystej dla jednej działki czyni ją odrębnym przedmiotem własności w stosunku do innych gruntów tego samego właściciela, który może posiadać kilka działek sąsiadujących ze sobą.
Tylko od właściciela zależy czy zachowa odrębność prawną nieruchomości sąsiadujących ze sobą. Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 24 ust. 1 ustawy a dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.) dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. Księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 kodeksu cywilnego, gdyż pozwala na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem wydzielonego obszaru. Odmienne ujęcie tego zagadnienia byłoby równoznaczne z przekreśleniem funkcji ksiąg wieczystych. Trzeba dodać, że uznanie księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02).
Od pojęcia nieruchomości gruntowej należy odróżnić pojęcie działki ewidencyjnej. Działka ewidencyjna stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych (§ 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków z dnia 29 marca 2001 r. (Dz.U. Nr 38, poz. 454 ze zm.)). Jaka jest zatem relacja pomiędzy działką ewidencyjną a nieruchomością? Otóż, jak już to wskazano wyżej przedmiot samodzielnego obrotu prawnego w omawianym przypadku może stanowić nieruchomość gruntowa, w skład której wchodzi jedna bądź kilka działek ewidencyjnych wydzielonych administracyjnie. Sąsiadujące ze sobą działki ewidencyjne, będące przedmiotem tych samych praw oraz władania tych samych osób lub jednostek organizacyjnych, wykazuje się w ewidencji jako odrębne działki ewidencyjne, m.in. wtedy gdy:
- wyodrębnione zostały w wyniku podziału nieruchomości, a materiały powstałe w wyniku prac geodezyjnych i kartograficznych związanych z tym podziałem przyjęte zostały do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego;
- są wyszczególnione w istniejących dokumentach określających stan prawny nieruchomości, a w szczególności w księgach wieczystych, zbiorach dokumentów, aktach notarialnych, prawomocnych orzeczeniach sądowych i ostatecznych decyzjach administracyjnych, a jednocześnie są działkami gruntu lub działkami budowlanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;
Należy zatem uznać, że dwie graniczące z sobą działki gruntu należące do tego samego właściciela, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości gruntowe w rozumieniu art. 46 § 1 kodeksu cywilnego. Jeżeli natomiast dla takich działek jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią one – w rozumieniu powołanego przepisu – jedną nieruchomość gruntową (wyrok NSA z dnia 13 listopada 2009 r., I OSK 165/09).
Jakie konsekwencje może mieć zatem podział nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja?
Efektem przeprowadzenia podziału nieruchomości będzie ewidencyjne wyodrębnienie nowych działek na gruncie, co daje możliwość założenia dla nich odrębnych ksiąg wieczystych. Konsekwencją założenia nowych ksiąg wieczystych będzie obowiązek dostosowania inwestycji do postanowień rozporządzenia. Podstawową jednostką dla wyznaczenia strefy pożarowej jest istnienie budynku lub jego części. Treść rozporządzenia nie daje zatem wprost możliwości objęcia jedną strefą pożarową dwóch budynków. W przypadku kiedy dla sąsiednich działek będzie założona nowa księga wieczysta, mimo iż powstające budynki będą należały do tego samego właściciela, konieczne będzie ustanowienie osobnej strefy pożarowej dla każdego z budynków.
Na szczególną uwagę zasługuje fakt, że budynek usytuowany bezpośrednio przy granicy działki powinien mieć od strony sąsiedniej działki ścianę oddzielenia przeciwpożarowego o klasie odporności ogniowej określonej szczegółowo w przepisach rozporządzenia. Nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych; jeżeli takie działki objęte są jedną księgą wieczystą to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się na jedną nieruchomość (uchwała SN z dnia 17 kwietnia 2009 roku, III CZP 9/09). W przypadku, kiedy dla każdej z działek ewidencyjnych prowadzona jest osobna księga wieczysta, nie ma wątpliwości, że mamy do czynienia z odrębnymi nieruchomościami, a w związku z tym granica pomiędzy działkami ewidencyjnymi jest granicą pomiędzy nieruchomościami. Konsekwencją powyższego jest konieczność umiejscowienia pomiędzy budynkami ściany oddzielenia przeciwpożarowego.
Treści dostarcza: Kancelaria prawna MAJCHRZAK BRANDT I WSPÓLNICY