Wniesienie własności nieruchomości do spółki jawnej
[31.03.2016] Zgodnie z art. 23 kodeksu spółek handlowych (dalej "k.s.h") umowa spółki jawnej powinna zostać zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Jest to uregulowanie o tyle wyjątkowe, że dla większości pozostałych spółek handlowych (oprócz umowy spółki partnerskiej) ustawodawca przewiduje obowiązek zachowania formy aktu notarialnego.
Stosownie do art. 25 pkt 2 k.s.h umowa spółki jawnej powinna zawierać określenie wkładów wnoszonych przez każdego wspólnika. Tytułem wkładu wspólnik lub wspólnicy mogą przenieść na spółkę własność nieruchomości.
Przy wnoszeniu przez wspólnika wkładu niepieniężnego w postaci prawa własności pojawia się jednak problem formy, w której umowa spółki powinna zostać zawarta. Spowodowane jest to odpowiednim stosowaniem przepisów kodeksu cywilnego (art. 155-158 k.c.), które dla przeniesienia własności nieruchomości wymagają zachowania wymogu formy kwalifikowanej.
W związku z powyższymi odrębnościami w zakresie formy w doktrynie dyskutowane były różne sposoby przeniesienia przez wspólnika własności nieruchomości na spółkę. Po pierwsze, stosownie do brzmienia art. 158 k.c. i ważności zobowiązania do wniesienia nieruchomości, wskazuje się na konieczność zawarcia umowy spółki w formie aktu notarialnego. Dopuszcza się także zawarcie umowy spółki jawnej w formie pisemnej, wraz z równoległym zawarciem dodatkowej umowy w formie aktu notarialnego, której przedmiotem byłoby samo zobowiązanie do wniesienia wkładu.
Kwestią sposobu wniesienia wkładu w postaci nieruchomości do spółki zajął się także Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 stycznia 2015 r., II CSK 85/14. W powyższym orzeczeniu Sąd Najwyższy dopuścił możliwość zawarcia umowy spółki jawnej w zwykłej formie pisemnej, także wtedy gdy przedmiotem wkładu jest nieruchomość. Sąd Najwyższy stwierdził, że w razie zawarcia umowy w zwykłej formie pisemnej, w której wspólnik zobowiązuje się do wniesienia tytułem wkładu własność nieruchomości, konieczne będzie zawarcie- ale już po zarejestrowaniu spółki- odrębnej umowy w formie aktu notarialnego, przenoszącej własność tej nieruchomości na rzecz spółki. Takie stanowisko Sąd Najwyższy w pełni utrzymał w kolejnym postanowieniu z dnia 25 listopada 2015 r., II CSK 723/14.
Tym samym, w orzeczeniach Sąd Najwyższy nie przychylił się do żadnego z wcześniej wskazywanych poglądów doktryny, jednocześnie uznając że obie te konstrukcje "budzą uzasadnione wątpliwości". Sąd Najwyższy podkreślił, że ustawodawca wprowadzając uproszczone regulacje prawne dotyczące tworzenia i funkcjonowania spółki jawnej miał na celu właśnie uniknięcie takich rozwiązań jak przedstawione powyżej. SN odwołał się także do podobnego poglądu wyrażonego we wcześniejszej uchwale z dnia 5 grudnia 1991 r., III CZP 128/91, gdzie przy trochę innym stanie prawnym i faktycznym, bo jeszcze na gruncie Kodeksu handlowego i w odniesieniu do spółki z o.o., Sąd Najwyższy stwierdził, że w sytuacji pokrycia przez wspólnika swoich udziałów wkładami niepieniężnymi w postaci prawa własności nieruchomości, konieczne jest zawarcie po rejestracji spółki odrębnej umowy rozporządzającej przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Zakładając, że do umowy spółki jawnej zastosowanie będą miały przepisy kodeksu cywilnego, wskazać także należy na możliwe skutki wynikające z niezachowania formy aktu notarialnego dla umowy spółki, która zawiera zobowiązanie wspólnika do przeniesienia na spółkę własności nieruchomości tytułem wkładu. Zgodnie z art. 58 § 3 k.c., to postanowienie umowy ze względu na brak wymaganej formy będzie nieważne i nie wywoła zamierzonych skutków prawnych- wspólnik nie przeniesie na spółkę tytułem wkładu własności nieruchomości. Tym samym dla przeniesienia własności nieruchomości konieczne będzie, jak wskazuje Sąd Najwyższy, zawarcie po zarejestrowaniu spółki umowy przenoszącej własność nieruchomości w formie aktu notarialnego.
Umowa przeniesienia własności nieruchomości może wywołać podwójny skutek zobowiązujący i rozporządzający, jeżeli w jej treści zawarte będzie zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości z jednoczesnym przeniesieniem tej własności. Zobowiązaniem natomiast w tym przypadku byłoby oświadczenie wspólnika o wniesieniu nieruchomości do spółki jawnej tytułem wkładu niepieniężnego.
Podsumowując należy jednak wskazać, że analizowane postanowienie Sądu Najwyższego nie rozstrzyga w sposób ostateczny spornej kwestii. Przy sporządzaniu umowy spółki należy więc wziąć pod uwagę również wcześniejsze, odmienne orzeczenia w tym przedmiocie, a także poglądy doktryny, które dla zapewnienia ważności zobowiązania do wniesienia nieruchomości jednak w zdecydowanej większości opowiadają się za zachowaniem formy aktu notarialnego dla umowy spółki.
Treści dostarcza: Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy
