Rozliczenie tzw. nakładów ulepszających przy umowie dzierżawy
[18.05.2016] Z punktu widzenia jednostek samorządu terytorialnego, umowa dzierżawy ukształtowana w polskim prawie cywilnym, jest znakomitym narzędziem realizacji różnorodnych inwestycji budowlanych.
Uwagi wstępne
Z punktu widzenia jednostek samorządu terytorialnego, umowa dzierżawy ukształtowana w polskim prawie cywilnym, jest znakomitym narzędziem realizacji różnorodnych inwestycji budowlanych. Jednostki samorządu terytorialnego chętnie zawierają umowy dzierżawy działek z inwestorami gotowymi sfinansować realizację projektu budowlanego. Konflikt między stronami umowy dzierżawy może pojawić się na etapie rozliczania tzw. nakładów ulepszających poniesionych przez inwestora. W zależności bowiem od postanowień zawartych w umowie dzierżawy stanowiącej podstawę realizacji inwestycji budowlanej, inwestor może zostać narażony na poniesienie znacznych strat finansowych w związku z rozwiązaniem łączącej strony umowy.
Polski ustawodawca uregulował przepisy dotyczące umowy dzierżawy w art. 693 – 709 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.) kodeks cywilny (dalej jako: "kc"). Uprzedzając właściwy tok wywodu, należy wskazać, że analiza kwestii rozliczenia nakładów przy umowie dzierżawy, będzie wymagała odwołania się do przepisów art. 659 – 679 kc (tj. przepisów ogólnych odnoszących się do umowy najmu).
Podstawowa regulacja umowy dzierżawy
Zgodnie z treścią art. 693 § 1 kc: "przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz".
Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju – może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków (art. 693 § 2 kc).
Przedmiotem dzierżawy może być rzecz albo prawo które przynosi pożytki. Umowa dzierżawy została ukształtowana jako umowa mająca służyć długotrwałej współpracy stron, przy czym z natury rzeczy, obciążona jest pewną losowością w związku z tym, że nie da się (w chwili zawierania umowy) jednoznacznie określić wartości ani ilości pożytków które zostaną pobrane przez dzierżawcę w trakcie trwania umowy dzierżawy.
Regulacja art. 693 § 1 kc nie pozostawia żadnych wątpliwości co do tego, że umowa dzierżawy stanowi umowę odpłatną. W typowym przypadku, dzierżawca będzie zobowiązany do uiszczenia czynszu za używanie rzeczy będącej przedmiotem umowy bez względu na to, czy uzyska on z niej pożytki, czy też nie. Nie wyklucza to jednak tego, że strony mogą umówić się inaczej – np. mogą powiązać wysokość czynszu z ilością i wartością pobieranych przez dzierżawcę pożytków.
Jak wskazano w przepisie art. 695 § 1 kc: "dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony". Innymi słowy, umowa dzierżawy może zostać zawarta na czas określony, maksymalnie na 30 lat, albo na czas nieokreślony.
Do podstawowych obowiązków dzierżawcy należy m.in. obowiązek wykonywana swojego prawa w zgodzie z wymaganiami prawidłowej gospodarki, przy wyłączeniu możliwości zmiany przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego, czy obowiązek dokonywania napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym (art. 696 – 697 kc). Dodatkowo, dzierżawca, bez zgody wydzierżawiającego nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawić (art. 698 § 1 kc).
Rozliczenie tzw. nakładów ulepszających
Z tego względu, że zgodnie z regulacją art. 694 kc do umowy dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie z zachowaniem przepisów dot. dzierżawy, do rozliczenia się przez strony umowy dzierżawy z nakładów poniesionych na rzecz wydzierżawioną zastosowanie znajduje przepis art. 676 kc, zgodnie z którym: "jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego".
Warto również wspomnieć o tym, że w myśl przepisu art. 705 kc, po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy. Tym samym, przyjmuje się, że dokonywane w tych granicach przez dzierżawcę nakłady konieczne są jego obowiązkiem i nie służą mu z tego tytułu żadne roszczenia. Uzasadnieniem dla przyjęcia takiego stanowiska jest brzmienie art. 696 kc w zw. z art. 705 kc.
W pierwszej kolejności należy omówić sytuację rzadziej występującą w praktyce obrotu, tj. sytuację w której strony nie zawrą w umowie dzierżawy żadnych regulacji odnoszących się do kwestii rozliczenia nakładów poniesionych na przedmiot dzierżawy.
W takim przypadku, zastosowanie znajdzie regulacja kodeksowa, zgodnie z którą wydzierżawiającemu którego rzecz została ulepszona w ramach umowy dzierżawy przysługują dwa alternatywne uprawnienia:
- prawo zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu,
- prawo żądania przywrócenia stanu poprzedniego.
W literaturze przedmiotu wskazuje się, że użyte przez ustawodawcę sformułowanie oznacza, że w braku uzgodnień między stronami, pierwsze z uprawnień wydzierżawiającego (wynajmującego) sprowadza się do zapłaty ceny rynkowej wartości ulepszenia z chwili zwrotu; bez znaczenia jest przy tym to, czy dzierżawca (najemca) dokonał nakładów za zgodą, czy bez zgody wydzierżawiającego (wynajmującego) (patrz: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2000 roku, sygn. II CKN 339/00). Przywrócenie stanu poprzedniego następuje na koszt dzierżawcy (najemcy)(1).
O wiele częściej jednak kwestia rozliczenia tzw. nakładów ulepszających zostaje uregulowana w umowie dzierżawy w sposób zabezpieczający interesy wydzierżawiającego. W praktyce obrotu rzadko zdarza się by jednostki samorządu terytorialnego nie zamieszczały w umowach dzierżawy (atrakcyjnych z gospodarczego punktu widzenia gruntów) postanowień, które z punktu widzenia podmiotu prywatnego trudno uznać za korzystne.
O ile kwestia sposobu rozliczania nakładów poniesionych przez dzierżawcę na nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy, w większości przypadków zostaje uregulowana w sposób bardzo szczegółowy (z wyszczególnieniem określonych rodzajów nakładów i odmiennymi uregulowaniami co do każdego z tych rodzajów; z ustaleniem obowiązku uzyskania zgody wydzierżawiającego i skutków braku uzyskania takiej zgody, itd.), o tyle często (w przypadku umów w których jedną ze stron jest jednostka samorządu terytorialnego) można spotkać się z tego rodzaju postanowieniami:
- "Dzierżawca zrzeka się wszelkich roszczeń wobec Wydzierżawiającego z tytułu nakładów poniesionych na gruncie";
- "Dzierżawcy nie przysługują żadne roszczenia z tytułu nakładów i wydatków poniesionych na przedmiocie dzierżawy";
- "Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy, Dzierżawcy nie będą przysługiwały żadne roszczenia z tytułu dokonanych przez niego nakładów na terenie stanowiącym przedmiot umowy";
- "Po zakończeniu umowy Wydzierżawiający zatrzyma nakłady poczynione przez Dzierżawcę (zarówno nakłady konieczne jak i ulepszenia) bez zapłaty sumy odpowiadającej ich wartości a Dzierżawcy nie będą przysługiwać żadne roszczenia o zwrot nakładów poczynionych na przedmiot dzierżawy zwiększających jego wartość lub użyteczność (…) Dzierżawcy nie będą przysługiwać roszczenia o zwrot nakładów poniesionych na przedmiot dzierżawy również w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy".
Konsekwencje zamieszczenia jednego z powyższych postanowień w umowie dzierżawy są niezwykle dotkliwe dla dzierżawcy – otóż z chwilą rozwiązania bądź wygaśnięcia umowy dzierżawy, dzierżawcy nie będzie przysługiwało w stosunku do wydzierżawiającego roszczenie o rozliczenie nakładów poniesionych na dzierżawionym gruncie. Innymi słowy – dzierżawca nie będzie mógł skutecznie domagać się od wydzierżawiającego zapłaty na jego rzecz kwoty pieniężnej stanowiącej równowartość poniesionych przez niego nakładów które bardzo często znacznie przewyższają wartość gruntu na którym zostały poniesione – np. z uwagi na wybudowanie przez podmiot prywatny kilkupiętrowego budynku usługowego.
Należy wskazać, że pomimo niezwykle daleko idących (negatywnych z punktu widzenia podmiotu prywatnego) konsekwencji zamieszczania takich ustaleń w umowie dzierżawy są to postanowienia dopuszczalne. Wynika to przede wszystkim z tego, że przepis art. 676 kc ma charakter dyspozytywny ["(…) w braku odmiennej umowy (…)"](2) – w związku z czym znajduje on zastosowanie dopiero wtedy, kiedy strony nie uzgodniły tych kwestii odmiennie. Należy przy tym zaznaczyć, że (tak jak zasygnalizowano wcześniej) zasady rozliczania nakładów są bardzo często przedmiotem szczegółowych regulacji w umowie. Brak jest przeszkód ku temu, by strony umówiły się, że wartość nakładów będzie np. potrącana z uiszczanego czynszu.
Potwierdzeniem dla powyższego jest stanowisko wyrażone przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 18 lutego 2013 roku (sygn. akt I ACa 919/12), zgodnie z którym: "(…) Przepis art. 676 KC dotyczący rozliczenia nakładów ma charakter dyspozytywny, co pozwala stronom na odmienne uregulowanie w umowie materii objętej jego regulacją. Dozwolone jest zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystająca z cudzej rzeczy na podstawie umowy mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania. W umowie najmu strony mogą ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu niż przewidziane w art. 676 KC (…) Sposób rozliczenia przez strony umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (…).
Analogiczne stanowisko zaprezentował także Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 roku (sygn. akt I ACa 602/13)(3), oraz Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 28 marca 2014 roku (sygn. akt I ACa 883/13)(4).
***
Z tego względu, przed podpisaniem umowy dzierżawy, warto upewnić się, czy w przedmiotowej umowie znajdują się tego rodzaju postanowienia. Przedsiębiorca zamierzający zawrzeć z jednostką samorządu terytorialnego umowę dzierżawy powinien mieć świadomość tego, że umieszczenie w umowie dzierżawy tego rodzaju postanowienia może bardzo niekorzystnie wpłynąć na końcowe saldo finansowe projektowanej inwestycji.
autor:
aplikant radcowski Tomasz Gołowienko, Kancelaria Nowosielski i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska
(1) E. Gniewek, P. Machnikowski (red.), Kodeks cywilny. Komentarz., Wyd. 7, Warszawa 2016, Legalisel;
(2) patrz np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 czerwca 2008 roku (sygn. akt II CSK 69/08): "(…) Bezzasadny okazał się zarzut niewłaściwej wykładni art. 676 KC, ponieważ trafnie przyjął Sąd odwoławczy, że przepis ten zawiera normę o charakterze dyspozytywnym, co pozwalało stronom na odmienne uregulowanie w umowie materii objętej jego regulacją (wyrok SN z dnia 28 listopada 2006 r., I CSK 217/06, wyrok SN z dnia 19 listopada 2003 r., V CK 457/02, wyrok SN z dnia 9 listopada 2000 r., II CKN 339/00). O zasadności zarzutów strony powodowej nie przesądza również twierdzenie, że jej żądanie dotyczy zwrotu równowartości niezbędnych nakładów, które nie miały charakteru ulepszeń w rozumieniu art. 676 KC. Norma art. 662 § 1 KC, określająca obowiązki wynajmującego, również nie ma charakteru imperatywnego. W orzecznictwie wyrażono pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie podziela, że z żadnego przepisu nie wynika, aby niedozwolone było zastrzeganie w umowach odpłatnych, że wszelkie nakłady dokonane przez stronę korzystającą z cudzej rzeczy na podstawie umowy nie mogą przypaść po jej wygaśnięciu stronie oddającej rzecz do używania (…)";
(3) "(…) Dla oceny zasadności roszczenia o zwrot nakładów nie ma znaczenia kwota dokonanych nakładów (…)";
(4) "(…) Sposób rozliczenia się przez strony umowy najmu czy też dzierżawy w związku z nakładami poniesionymi na rzecz wynajętą (wydzierżawioną) pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, które mogą samodzielnie go uregulować, odmiennie niż przewiduje to art. 676 KC (…)".
Treści dostarcza: Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni
