Inwestor jako uczestnik procesu budowlanego

Inwestor jako uczestnik procesu budowlanego

[17.11.2016] Z katalogu uczestników procesu budowlanego przedstawionego w art. 17 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 290, z późn. zm.), najważniejszą rolę należy przypisać inwestorowi.

Zagadnienia wstępne

Z katalogu uczestników procesu budowlanego przedstawionego w art. 17 ustawy Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku (tj. Dz. U. z 2016 r. poz. 290, z późn. zm.; dalej jako: "Prawo budowlane"), najważniejszą rolę należy przypisać inwestorowi. Wynika to z faktu, że pełni on rolę organizatora całej inwestycji, decydując o sposobie koordynowania prac czy osobach zaangażowanych w ich prawidłowe przeprowadzenie. Inwestora nie należy przy tym utożsamiać jedynie z pewną jednostką, ponieważ oprócz osoby fizycznej, inwestorem w rozumieniu ustawy Prawo budowlane może być również osoba prawna czy jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej.

Zasadniczą cechą odróżniająca inwestora od pozostałych uczestników procesu budowlanego, jest to, że jako jedyny nie musi legitymować się posiadaniem tzw. samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. Jest natomiast zobligowany do zatrudnienia osób posiadających odpowiednie uprawnienia, a także każdoczesnego uwzględniania obowiązujących przepisów (w szczególności zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia).

Działalność inwestora można podzielić na następujące etapy:

1. przygotowanie inwestycji,
2. realizacja robót budowlanych,
3. odbiór i użytkowanie obiektu budowlanego.

Przygotowanie inwestycji

W Prawie budowlanym nie zdefiniowano pojęcia "inwestor", a jedynie określono jego obowiązki. Warto w związku z powyższym odwołać się do regulacji ustawy Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (tj. Dz. U.  z 2016 r. poz. 380, z późn. zm.; dalej jako: "Kodeks Cywilny"). W myśl art. 647 Kodeksu Cywilnego: "przez umowę o wykonanie robót budowlanych, wykonawca zobowiązuje się do oddanie przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia" (podkreślenia własne – autor).

Formy realizacji

W oparciu o powyższe można wyodrębnić dwie formuły realizowania inwestycji. Pierwsza – częściej występująca w praktyce – przewiduje wykonanie powyższych obowiązków przez inwestora. Obejmuje ona m.in.: zawarcie z projektantem umowy o prace projektowe, zlecenie przygotowania odpowiedniej dokumentacji oraz uzyskanie stosownych decyzji administracyjnych. Druga natomiast, to tzw. formuła "zaprojektuj i wybuduj". W tym przypadku, inwestor przygotowuje jedynie wstępny projekt inwestycji, a pozostałymi formalnościami zajmuje się wykonawca.

Powyższe rozwiązanie uwalnia inwestora od odpowiedzialności związanej z ewentualną niezgodnością pomiędzy wybudowanym obiektem budowlanym a dostarczoną dokumentacją budowlaną. Powyższe powoduje zazwyczaj wzrost kosztów inwestycji, ponieważ wykonawca, który przyjmuje na siebie całe ryzyko związane z – chociażby – brakiem możliwości wskazania odpowiedniego wynagrodzenia, odpowiednio podwyższa cenę oferowaną za wykonanie tego rodzaju usług(1).

Wyznaczenie inwestora zastępczego

W tym miejscu należy również wskazać, na możliwość wyznaczenia tzw. inwestora zastępczego. Często wyznacza się go przy przeprowadzaniu inwestycji związanych z realizacją zamówień publicznych. Wyznaczenie inwestora zastępczego następuje na podstawie tzw. umowy o zastępstwo inwestycyjne, w której określa się prawa i obowiązki stron. Należy przy tym zastrzec, że zawarcie tego rodzaju umowy nie oznacza uwolnienia inwestora spod obowiązków nałożonych na niego przez ustawę Prawo budowlane.

Dopuszcza się dwa możliwe sposoby współdziałania wskazanych powyżej podmiotów. Pierwszy sposób zakłada, że inwestor zastępczy działa jako pełnomocnik inwestora. W takim wypadku, jakiekolwiek czynności podjęte przez umocowanego, będą miały bezpośredni skutek dla jego mandanta. Zgodnie z drugim sposobem, inwestor zastępczy działa jako zastępca pośredni inwestora. W tej sytuacji, inwestor niejako poprzestaje jedynie na finansowaniu inwestycji oraz wskazaniu jej ogólnych założeń. Wybranie drugiego modelu, zdecydowanie komplikuje końcowy etap robót, ponieważ może się okazać, że koniecznym będzie przeniesienia praw mających swoje źródło w umowach zawartych w toku przeprowadzania robót czy też przeniesienie wydanych w ich trakcie decyzji administracyjnych.

Dysponowanie nieruchomością

Powracając do praw i obowiązków związanych z początkowym etapem inwestycji, należy wskazać, że po pierwsze, inwestor musi się legitymować prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedmiotowe prawo może wynikać z prawa własności czy współwłasności (w takim przypadku wymaga jest zgoda wszystkich uprawnionych, ponieważ przyjmuje się, że dysponowanie nieruchomością na cele budowlane stanowi czynność przekraczająca zwykły zarząd), ale także z prawa użytkowania wieczystego, zarządu nieruchomością lub ograniczonego prawa rzeczowego.

Co oczywiste, podstawą wskazanego prawa może być również umowa zawarta z właścicielem nieruchomości. Do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę czy też do zgłoszenia robót, należy dołączyć oświadczenie, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowalne. Mimo że, zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych(2), nie jest koniecznym dołączanie żadnego dokumentu uprawdopodabniającego taki stan prawny, warto pamiętać, że złożenie oświadczenia niezgodnego z prawem może prowadzić do odpowiedzialności karnej z tego tytułu. W literaturze przedmiotu, wyrażany jest bowiem pogląd, zgodnie z którym, złożenie fałszywego oświadczenia może podpadać pod hipotezę normy z art. 233 § 1 ustawy Kodeks Karny z dnia 6 czerwca 1997 roku (tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 1137, z późn. zm.; dalej jako: "Kodeks Karny")(3).

Obowiązki inwestora

W art. 18 ust. 1 Prawa budowlanego zamieszczono otwarty katalog obowiązków inwestora procesu budowlanego. Należą do nich:

1. opracowanie projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb innych projektów,
2. objęcie kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
3. opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
4. wykonania i odbioru robót budowlanych,
5. w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi, nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych

– przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.

Przekazanie terenu budowy

Końcowym elementem procesu przygotowawczego jest przekazanie terenu budowy. Zaangażowane w niego są dwa podmioty: inwestor oraz kierownik budowy. Przekazanie terenu budowy następuje w formie protokołu, który w zależności od woli stron, może obejmować bardziej lub mniej szczegółowy zakres informacji.

Co ważne z technicznego punktu widzenia, "teren budowy" nie jest pojęciem tożsamym z działką, na której prowadzona jest inwestycja. Znacznie ułatwia to proces budowlany, ponieważ w trakcie prowadzenie robót, konieczne może okazać się czasowe zajęcie sąsiedniej nieruchomości, np. z uwagi na konieczność wykorzystania specjalistycznego sprzętu(4). W takim wypadku, na inwestorze ciąży obowiązek wystąpienia do właściciela przyległej nieruchomości o wyrażenie zgody na czasowe zajęcie nieruchomości oraz na ustalenie warunków korzystania z przedmiotowej nieruchomości, a także ustalenie potencjalnej rekompensaty. W przypadku nie dojścia do porozumienia, konieczne może okazać się wystąpienie do właściwego organu administracji architektoniczno – budowlanej (starosty lub wojewody) o wydanie stosownej decyzji w tym zakresie. Należy zaznaczyć, że przez korzystanie z sąsiedniej nieruchomości nie należy rozumieć "(…) instalowania elementów budowlanych, które mogłyby tam pozostać (…)"(5).

W przypadku chęci objęcia pasa drogowego, należy wystąpić do odpowiedniego zarządcy drogi. W praktyce, często ten obowiązek jest przenoszony na wykonawcę robót w drodze umowy o roboty budowlane. Należy jednak pamiętać, że umowa ma charakter prywatnoprawny, natomiast obowiązek uzyskania zgody – publicznoprawny (i ciąży na inwestorze). W związku z tym, mimo zawarcia takiej umowy, podmiotem odpowiedzialnym wobec zarządcy drogi pozostanie inwestor. Za wydane zezwolenie należy uiścić opłatę, która podlega obliczeniu w stosunku do metrażu zajętej drogi.

Realizacja robót budowlanych

Na etapie realizacji robót budowlanych, prawa i obowiązki inwestora są w istotnym stopniu ograniczone. Niemniej, inwestor jest zobowiązany do złożenia wniosku o wydanie dziennika budowy. W przedmiotowym dokumencie, do którego prowadzenia zobowiązany jest kierownik budowy, zapisywane są wszelkie informacje dotyczące przeprowadzanych robót budowlanych.

Kolejnym aspektem, który inwestor musi brać pod uwagę, w trakcie koordynowania inwestycji, jest pilnowanie, aby prowadzone prace w znaczącym stopniu nie odbiegały od projektu budowlanego. W art. 36a Prawa budowlanego wskazano, że taka zmiana implikuje konieczność uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Należy zwrócić uwagę, że zmiana nie może prowadzić do całkowitej zmiany planowanego obiektu.

Ponadto, w razie gdy inwestor stwierdzi, że powierzone przez niego prace są wykonywane w sposób nierzetelny, będzie mógł na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego dotyczących umowy o roboty budowlane (odpowiednie stosowanie przepisów o umowie o dzieło):

1. wezwać wykonawcę do zmiany sposobu wykonywania umowy i wyznaczyć mu co do tego odpowiedni termin,
2. następnie, w razie jego bezskutecznego upływu, będzie uprawniony do:
1. odstąpienia od umowy,
2. powierzenia wykonania robót innemu podmiotowi.

Odbiór i użytkowanie obiektu budowlanego

Powracając do regulacji znajdującej się w Kodeksie Cywilnym, inwestor zobowiązany jest do odbioru robót budowlanych. Nie jest to jednak obowiązek o charakterze bezwzględnym. Jak wskazuje się w orzecznictwie, w przypadku wystąpienia wad o istotnym charakterze, inwestor może odmówić odbioru robót(6). Pojęcie wad istotnych zostało przejrzyście wyjaśnione w wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 24 kwietnia 2014 roku (sygn. akt: I ACa 842/13): "(…) niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy wada jest tego rodzaju, że uniemożliwia czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłącza ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbiera im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (wada istotna). Pozostałe wady, świadczą jedynie o nienależytym wykonaniu zobowiązania. Wyłącznie wady istotne uzasadniają odmowę odbioru robót, rzutując tym samym na wymagalność roszczenia o wynagrodzenie za ich wykonanie (…)". (podkreślenia własne – autor)

Sama czynność odbioru robót, jest dokonywana w formie protokołu, w którym wskazuje się ewentualne wady, a także przewidywany czas ich usunięcia. Zakończenie budowy nie oznacza "automatycznie" możliwości przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego. Konieczne jest uprzednie zawiadomienie odpowiedniego organu nadzoru budowlanego oraz przedłożenie wskazanych w ustawie Prawo budowlane dokumentów (w tym dziennika budowy). Uogólniając, w przypadku, w którym podjęcie robót budowlanych było obostrzone koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę, koniecznym będzie również uzyskanie przez inwestora, pozwolenia na użytkowania. Ponadto, inwestor o zakończeniu robót musi poinformować Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną, których stanowisko musi dołączyć do przedmiotowego wniosku(7).

autor:
Anna Czechowska, Kancelaria Nowosielski i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni z Gdańska

(1) Dorota Dorska – Havaris, Prawo i obowiązki uczestników procesu budowlanego, PRESSCOM sp. z o.o. 2013, str. 80.

(2) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 czerwca 2012 roku w sprawie o sygnaturze akt: II OSK 507/11.

(3) Przestępstwo z art. 233 § 1 Kodeksu Karnego jest zagrożone karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

(4) Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 maja 2003 roku w sprawie o sygnaturze akt: IV SA 2276/01.

(5) D. Okolski, Prawo budowlane i nieruchomości. Komentarz., Wydawnictwo C.H. Beck Warszawa, Wyd. 2., 2015 rok.

(6) Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2013 roku, w sprawie o sygnaturze akt: II CSK 476/12.

(7) Danuta Domżalicka, Odbiór robót budowlanych, PRESCOM sp .z o.o., Wrocław 2014.

Treści dostarcza: Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Partnerzy – Adwokaci i Radcy Prawni