Rynek nieruchomości mieszkalnych w Wielkiej Brytanii

Serwis HomoEconomicus.Pl

Rynek nieruchomości mieszkalnych w Wielkiej Brytanii

Rynek nieruchomości w Polsce przechodzi obecnie niebywałe wstrząsy popytowe skutkujące dynamicznym wzrostem cen. Potencjalni nabywcy zadają pytanie o kres tego wzrostu a wyczekujący sprzedawcy zastanawiają się czy nie przyszła właśnie pora na wyskoczenie z pędzącego pociągu i skonsumowanie zysku.

Wraz z rosnącymi cenami nieruchomości zwiększa się amplituda publikowanych artykułów. W wielu doniesieniach mediów podawane są przykłady cen nieruchomości z innych europejskich rynków, jakkolwiek trudno trafić na materiały omawiające temat w sposób przystępny i kompleksowy zarazem. Wydaje się, że obecne ceny sięgnęły "sufitu" a sprzedający i kupujący mają problem z kształtowaniem swoich oczekiwań co do przyszłych zmian cen. Zobaczmy zatem jak na przestrzeni wielu lat zmieniały się ceny nieruchomości w Zjednoczonym Królestwie – kraju gdzie nie jeden z nas ma przyjaciół, którzy staną przed dylematem inwestycji we własny dom.

Fundamenty

Ziemia jest dobrem którego zasób jest z definicji skończony i łatwy do obliczenia. Przy rosnącej populacji ludzi zwiększa się gęstość zaludnienia. W związku z tym za przywilej mieszkania w zaciszu własnego domu trzeba płacić coraz więcej. Można zaryzykować stwierdzenie, że technologia budowy domów nastawiona na masowych odbiorców staje się coraz tańsza. Nowe technologie wypierają stare, a proces ten jest nieskończony.  Nie wymyślono jednak jak dotąd substytutu ziemi.

Z badań Inland Revenue Valuation Office za lata 1994-2006, dotyczących cen ziemi dla działek ze wstępnym pozwoleniem na zabudowę, jednoznacznie wynika, że rynek ziemi notował rokrocznie rekordy cenowe.

Poniższy rysunek przedstawia średnią cenę nominalną jednego hektara gruntu w Londynie. Ceny podane są w funtach.

Największe wzrosty cen zanotowano w latach 1998 (23%), 2000 (21,8%), 2001 (29,3%) oraz 2002 (26,5%). Najniższy wzrost – 1,6% – wystąpił w 1996 roku. Wszystko to przy niskiej, kilku procentowej inflacji rocznej, czyli realnie można było zarobić. Szybka kalkulacja pozwala nam stwierdzić jednoznacznie – średnia cena 1 metra kwadratowego ziemi przekroczyła w Londynie 900 funtów.

Jak można się domyślić Londyn stanowi górną półkę. Jakkolwiek inne regiony Wielkiej Brytanii radziły sobie nie gorzej, a niektóre nawet lepiej, jeżeli chodzi o tempo wzrostu cen. W badanym okresie, ceny w Londynie wzrosły średnio o około 381%, podczas gdy w Yorkshire i Humber o  435%! Najsłabiej wypadł północny-wschód – "tylko” 273%. 

Kolejny rysunek jest analogiczny, z tym, że przedstawia średnie ceny w Anglii (wzrost w badanym okresie o 382%).


Ceny domów

Analiza poniższego wykresu średniej ceny domów w Zjednoczonym Królestwie w latach 1949-2005 może być zaskakująca dla osoby nie zainteresowanej bliżej tematem rynku nieruchomości. Czy ceny domów sięgnęły nieba?

Bez wahania każdy przyzna, że hossa na tym rynku trwa przynajmniej od 35 lat! Faktycznie, wrażenie jest imponujące. Startując z ceny 1911 funtów w 1949 roku lądujemy w 2005 roku na cenie 190.760 funtów – prawie 100 razy wyższej! Zaraz, zaraz a co chociażby z inflacją, co ze zmianą cech jakościowych domów (np. wielkością)? Tutaj właśnie jest pies pogrzebany. Obserwowanie zmian nominalnych jest zazwyczaj złudne. Ceny nominalne rosną prawie bez przerwy. Czy zawsze można było na inwestycji w dom zarobić? Rozsądnie postępujący inwestor zainteresowany jest zmianami realnymi, czyli tym co zarabia po uwzględnieniu inflacji. Poniższy rysunek przedstawia dodatkowo historyczne ceny domów skorygowane o inflację zanotowaną do roku 2005, czyli podane wartości są w cenach z 2005 roku (czerwona linia). Aby lepiej zrozumieć o co chodzi, krótki przykład: w roku A cena domu wynosiła 100 zł. W roku B wyniosła 110 zł. Wiemy również że inflacja wyniosła 0% (brak inflacji). Zarobiliśmy więc realnie 10%. W tym przypadku skorygowana cena w roku A wyniosła 100 zł. Jeżeli inflacja wyniosłaby przykładowo 10% wówczas zarobilibyśmy realnie 0% bo wszystko zjadła inflacja. W tym przypadku skorygowana cena w roku A wyniosłaby 110 zł – co jasno obrazuje brak realnego zysku (110 minus 110 = 0 zł).

Tak też powstała cena skorygowana. Bezpośrednio z niej możemy odczytywać realne zmiany wartości statystycznego ("średniego") domu pomiędzy latami. Takiej analizie można poddać inwestycję w statystyczny dom pomiędzy rokiem 1974 a 1993 (19 lat), kiedy to nominalna cena domu wzrosła z 10.990 do 62.333 funtów, ale wartość domu w cenach z 2005 roku spadła z 86.605 do 84.053 funtów. Jak widzimy inflacja była wyższa niż wzrost wartości nominalnej. Trójkątne znaczniki na wykresie ceny nominalnej znaczą okres 1970-1982 inflacji wyższej niż średnia dla lat 1949-2005. Na inwestycji zrealizowaliśmy stratę w około 2550 funtów w cenach z roku 2005, licząc w ujęciu rocznym minus 0,15% realnie. Oczywiście taka analiza jest uproszczona. Nie wiemy jak duże były domy w 1974 i czy ich powierzchnia oraz powierzchnia działki istotnie zmieniły się do roku 1993, chociaż można w ciemno założyć, że tak. Statystyczny dom nie jest niestety towarem tak homogenicznym i łatwo porównywalnym w czasie jak chociażby hektar ziemi. Lepsza do analizowania byłaby informacja o cenie 1 m² powierzchni. Trzeba to mieć na uwadze.

W powyższej analizie nie bierzemy również pod uwagę tego, że dom możemy komuś wynajmować lub sami w nim zamieszkać. Możemy pokusić się o dołożenie do naszej analizy dodatkowego dochodu jaki można zrealizować na inwestycji polegającej na zakupie domu pod wynajem. Aby taka analiza była pełna musimy dla każdego roku ustalić wielkość czynszu jaki moglibyśmy uzyskać od lokatorów, następnie pomniejszyć go o koszt remontów, podatków itp. W następnym kroku zakładamy, że to co nam pozostało korzystnie inwestujemy lub odkładamy na procent w banku i tak inwestujemy aż do ostatniego roku naszej analizy. W ostatnim roku sumujemy wartość wszystkich inwestycji oraz wartość domu. Otrzymaną wartość końcową dzielimy przez koszt zakupu domu. W ten sposób otrzymujemy nominalną stopę zwrotu, którą korygujemy o inflację za dany okres. Otrzymany wynik to realna stopa zwrotu z inwestycji.

Wróćmy jeszcze na chwilę do ceny gruntów w Anglii. Od wiosny 1994 do lipca 2005 roku średnia cena hektara ziemi w Anglii wzrosła o około 354%. Porównując to od wzrostu cen nominalnych domów (wraz z działką) w Anglii w tym samym czasie – 199% – mamy ostateczną odpowiedź na pytanie skąd ten wzrost.

Dostępność

Istnieje kilka miar pozwalających ująć kwestię dostępności domów. Taką miarą może być np. stosunek ceny domu do dochodu nabywcy. Poniższy rysunek ukazuje stosunek średniej ceny domu do średniego dochodu nabywcy finansującego zakup kredytem w latach 1969-2005.

Przez kilkadziesiąt lat stosunek ten oscylował wokół 3. Wzrost w 2003 roku powyżej 4,5 oznacza, że domy stały się przeszło 1,5 raza droższe w odniesieniu do dochodu, a przez to mniej dostępne. Zachęcamy czytelników do obliczenia wskaźnika cena/dochód dla własnego, lokalnego rynku. Na pogorszenie się dostępności domów w ostatnich latach wskazują również dane dotyczące wieku nabywców finansujących zakup kredytem.

Przykładowo, osoby w wieku 25 lat i poniżej stanowiły w 1990 19,6% kupujących podczas gdy w 2004 roku już „tylko” 7,2%. Wniosek ogólny – kupujący są coraz starsi bo później ich stać na luksus zakupu nieruchomości. W ciemno można założyć, że dla Polski taki wskaźnik jak z roku 2004 będzie długo nieosiągalny.

Interesujące są również informacje o kredytobiorcach i ich dochodach. Jak widać w poniższym zestawieniu dla lat 2003-2005, kredytobiorcy z niskimi dochodami wypadają z gry a w ich miejsce wchodzą bogatsi. Osoby zarabiające poniżej 10.000 funtów rocznie stanowiły jedynie 1,1% ogółu kredytobiorców. Dochód przeciętnego Brytyjczyka zawierał się w przedziale 25.000-29.999 funtów (np. w 2005 roku, dla pracujących w pełnym wymiarze godzin, dochód brutto wyniósł średnio 28.191 funtów a mediana 22.888 funtów).

Ponadto z danych Regulated Mortgage Survey uzyskujemy jeszcze jedną istotną informację o potencjale nabywców – udział własny w finansowaniu zakupu. W ciągu ostatnich 3 lat średni udział własny wynosił około 63% wartości nieruchomości, podczas gdy w latach 90-tych około 71%.

Ostatnie dane z Survey of Mortgage Leanders za rok 2002 pokazują preferencje kredytobiorców co do długości finansowania. Kredyty o pierwotnej długości trwania poniżej 10 lat stanowiły tylko 2% wszystkich kredytów, natomiast większość – 60% – to kredyty 25 letnie. Statystyka ta jest dość stała w czasie i podobna dla innych lat.

Komfort

Komentując ceny domów zwróciliśmy uwagę na zmieniające się cechy jakościowe domów. W powszechnym odczuciu lepszy komfort mieszkania oznacza lepszą lokalizację i większy metraż. Niestety nie dysponujemy danymi odnoszącymi się do średniej powierzchni, ale mamy dane o ilości pomieszczeń mieszkalnych. W tym kontekście pomieszczenia mieszkalne oznaczają pokoje oraz kuchnię, ale nie obejmują łazienek/toalet.

Uważny obserwator na pewno zwrócił uwagę na dwa skrajne roczniki – 1994 i 2005. Rok 1994 jest rokiem tanich domów, a 2005 jest rokiem historycznych rekordów. W 1994 przeważały nieruchomości z siedmioma i więcej pomieszczeniami. W 2005 roku sytuacja odwróciła się o 360 stopni – przeważały nieruchomości o mniej niż 5 pomieszczeniach mieszkalnych. Jak widać kredytobiorcy w 2005 roku byli relatywnie biedniejsi niż ci z 1994, co głównie wynika z olbrzymiego realnego wzrostu cen nieruchomości.

Podsumowanie

Odrobina wiedzy o rynku nieruchomości w innym kraju, szczególnie kraju o ustabilizowanej gospodarce rynkowej, może pomóc w formułowaniu oczekiwań co do zachowania rodzimego rynku. W Wielkiej Brytanii od kilku lat pojawiają się ostrzeżenia wieszczące rychły zmierzch spekulacji. Jak na złość czarne scenariusze nie sprawdzają się. Jak widać, niezrównoważony rynek, rynek na którym ceny dyktują sprzedający może spektakularnie rosnąć przez wiele lat. Ciekawe na ile Polacy przybywający na wyspy przyłożą się do utrwalenia tego stanu rzeczy – przecież muszą gdzieś mieszkać?

Bez znaczenia o jakim rynku rozmawiamy, spekulacja będzie trwała tak długo, jak długo znajdą się chętni na kupowanie po coraz wyższych cenach. W Polsce mamy obecnie bardzo niskie stopy procentowe, co zachęca do zakupów na kredyt. Dodatkowo nastroje uczestników rynku są podgrzewane przez zapowiedzi zmian w przepisach. Jednakże są jakieś racjonalne granice wzrostu cen. Chociażby banki zaczęły oferować kredyty 100-letnie.

Rok obecny i przyszły będą pełne niepewności. Za oceanem, w Stanach Zjednoczonych, pojawiły się negatywne sygnały sugerujące głębszą korektę. Rynek nieruchomości nie jest tak globalny jak rynek walutowy, ale na tym rynku też są inwestorzy działający globalnie.

Październik 2006, www.homoeconomicus.pl

The Financial Times Limited

Czy w 2007 r. dojdzie do załamania na brytyjskim rynku nieruchomości?

Zastanawiając się nad możliwością załamania koniunktury na brytyjskim rynku nieruchomości, należy rozważyć dwie kwestie. Po pierwsze, czy rynek ten jest już teraz przewartościowany.

Wyrafinowana analiza Davida Milesa z banku inwestycyjnego Morgan Stanley wskazuje na to, że czynniki spekulacyjne odgrywają dużą rolę w obecnym poziomie cen. Tym samym, Miles sugeruje, że ceny mieszkań i domów zaczną w końcu spadać.

Druga kwestia sprowadza się do pytania, czy załamanie koniunktury na rynku nieruchomości będzie miało miejsce w przyszłym roku. Każde załamanie jest zazwyczaj odpowiedzią na jakiegoś rodzaju szok. Tego typu oczywistym szokiem mogłaby być na przykład gwałtowna podwyżka stóp procentowych, prawdopodobnie w odpowiedzi na spory wzrost oczekiwanej stopy inflacji. A to wydaje się być w nadchodzącym roku mało prawdopodobne.

Jeżeli tego typu szok jest mało prawdopodobny, to istnieje szansa że dobra koniunktura na rynku nieruchomości zakończy się raczej po cichu niż z wielkim hukiem – czyli okresem stabilnych cen, nim zaczną one ponownie spadać w długim okresie. Tego typu scenariusza nie powinniśmy się również spodziewać na przestrzeni najbliższego roku, biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku. Martin Wolf

© The Financial Times Limited 2006

Przed użyciem strony "Rynek nieruchomości mieszkalnych w Wielkiej Brytanii" proszę pamiętać o zapoznaniu się z "Warunkami korzystania z portalu"

>>> POWRÓT
do zestawienia informacji na temat inwestycji w nieruchomości

Partner Portalu Skarbiec.biz

Kancelaria Prawna Skarbiec oferuje doradztwo strategiczne dla osób zamożnych. Specjalizujemy się w tworzeniu kompleksowych strategii ochrony majątku prywatnego i firmowego oraz zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi.

Anonimizacja biznesu | Ochrona majątku | Przeniesienie majątku za granicę | Spółki za granicą | Private banking za granicą | Zarządzanie sytuacjami kryzysowymi | Zarządzanie ryzykiem nadużyć | Reprezentacja w toku kontroli celno-skarbowej | Reprezentacja przy zwrocie VAT

Kancelaria Prawna Skarbiec – pewny partner w niepewnych czasach
Oceń ten artykuł: