Życie w okolicach centrum miasta, z szerokim dostępem do usług, handlu, rozrywek, urzędów, ale też z hałasem, korkami i smogiem, czy może jednak miejskie peryferie – oddalone od centrum, z mniejszą liczbą placówek handlowych, usług itp., z mniejszą liczbą połączeń komunikacji miejskiej, za to za mniejsze pieniądze?
Taki dylemat staje najczęściej przed osobami rozważającymi kupno mieszkania w dużym mieście. Wariantem, który nadal umożliwia pracę i korzystanie z dobrodziejstw metropolii jest mieszkanie na obrzeżach. Ma ono jeden niezaprzeczalny plus: jest znacznie tańsze niż mieszkanie w centrum czy dzielnicach sąsiednich.
Mówiąc o obrzeżach, mamy na myśli nie tylko najbardziej oddalone osiedla jeszcze w mieście, ale też pierwsze satelickie miejscowości poza dużymi miastami. Szybki rozwój metropolii, duży popyt na mieszkania i tym samym poszukiwanie gruntów pod zabudowę przez deweloperów – wszystkie te czynniki powodują, że nasze miasta szybko „rozlewają się” na peryferie, nadmiernie się rozciągają. Proces ten nazywa się eksurbanizacją i uważa się go za zjawisko o charakterze negatywnym, przede wszystkim niekontrolowanym – jako skutek wzrostu liczby ludności w metropoliach, a także zażartej rywalizacji firm deweloperskich.
Skutkiem szybkiego rozciągania się miast na obrzeża mogą być osiedla pozbawione ważnych elementów infrastruktury – np. dobrych dróg wyjazdowych i dojazdowych do centrum, wystarczającej liczby połączeń autobusowych, przedszkoli, żłobków, punktów usługowych, parków, terenów rekreacyjnych. Tak niestety się często zdarza – infrastruktura “nie nadąża” za rozbudową kolejnych osiedli, choć trzeba zauważyć, że obecnie deweloperzy znacznie bardziej zwracają uwagę na kompleksową ofertę. Pojawiają się więc choćby osiedla z przygotowanymi lokalami pod przedszkole/żłobek, firmy budują też we własnym zakresie drogi nie tylko osiedlowe, ale i dojazdowe (często gminy uzależniają zgodę na inwestycję od tego) itp. Krótko mówiąc – sytuacja się jednak poprawia, a i klienci dziś są bardziej wyczuleni i zwracają uwagę na to, czy nie kupują przypadkiem mieszkania w szczerym polu.
Taniej i dalej
Mieszkanie na peryferiach raczej wybierają kupujący na własny użytek. Nie celują w nią natomiast kupujący np. kawalerki do wynajęcia w Warszawie – z prostego powodu: oddalone lokalizacje nie cieszą się popularnością najemców – zwłaszcza krótkoterminowych/ noclegowych.
Mieszkania na peryferiach mają zaletę nie do przecenienia: pozwalają zaoszczędzić naprawdę sporo. Poniżej garść przykładów z rynku stołecznego.
Wg ostatnich danych Narodowego Banku Polskiego, który publikuje co kwartał średnie cenowe mieszkań w miastach wojewódzkich – 1 mkw. nowego mieszkania w stolicy kosztuje przeciętnie 10200 zł. Oczywiście średnia jest niedoskonałym narzędziem, bowiem uwzględnia zarówno ceny najdroższych, luksusowych apartamentów, jak i najtańszych mieszkań w segmencie popularnym. Przegląd ofert z centralnych dzielnic miasta pokazuje jednak, że ceny często są wyższe.
Dla przykładu, na Woli, przy ul. Olbrachta (około 4,5 km od ścisłego centrum) ceny mieszkań w jednej z nowych inwestycji zaczynają od 11200 zł. Na bliższej Woli, w wysokościowcu Bliska Wola Tower, można zakupić mieszkanie w cenach od 10 900 do 19 000 zł za metr kwadratowy.
Z przeglądu ofert wynika, że najtańsze mieszkania na Woli zaczynają się przeciętnie od stawek wynoszących 9000 zł. W lokalizacji Odolany deweloper projektu Stacja Wola – Etap II proponuje mieszkania od 8989 zł/mkw. Na Żoliborzu przeciętny poziom cen jest zbliżony. Za mieszkanie w inwestycji w rejonie ulicy Ficowskiego (Sady Żoliborskie) stawki za 1 mkw. wynoszą od 9650 zł.
Na popularnym Mokotowie, średni poziom cen jest nieco wyższy – za nowe mieszkanie w jednej z inwestycji na Siekierkach zapłacimy od 10 tysięcy zł w górę. Za mieszkanie na Starym Mokotowie (Pole Mokotowskie) zaledwie nieco ponad 2 km od centrum trzeba będzie już zapłacić od 11990 zł/mkw. Tańsze lokalizacje na Mokotowie to Sadyba, Stegny, Służewiec – tu można znaleźć oferty nieznacznie poniżej 10 tys. zł/mkw.
Przedstawione powyżej przykłady pokazują ceny w kilku popularnych lokalizacjach stolicy. Sprawdźmy, jak na ich tle kształtują się mieszkania z warszawskich peryferii i miejscowości satelickich.
Tanie peryferie
Przykład na południu Warszawy to obrzeża miasta na dalekim Ursynowie, rejon ulicy Trombity, ponad 12 km do centrum miasta. Ceny za mieszkania o metrażach od 65 do 110 m kształtują się w przedziale od 6 300 do 8 418 zł/mkw.
Niewiele dalej – zaraz za rogatkami Warszawy (rejon wsi Zgorzała, powiat Piaseczno) ceny mieszkań zaczynają się od 5500 zł/mkw. Najniższe stawki co prawda dotyczą dużych metraży, ale i tak jest znacznie taniej niż w samym mieście. Za 3 pokojowe, ponad 72 metrowe mieszkanie, inwestor oczekuje 450 tysięcy złotych, co daje niecałe 6200 zł/mkw. Za takie pieniądze w centralnych dzielnicach można kupić jedynie małe dwa pokoje; od 40 do 50 mkw.
Na wschodnich obrzeżach miasta, ciekawej oferty można poszukać choćby w Rembertowie. Za mieszkanie oddalone o około 9 km od centrum, na rogatkach miasta (rejon ulicy Chełmżyńskiej), tuż przy sąsiednich Ząbkach zapłacimy od 6750 zł brutto. 71 metrowe mieszkanie to wydatek rzędu niecałych 500 tysięcy złotych. W średnich cenach stołecznych za te pieniądze mielibyśmy kupić mieszkanie o 20 mkw. mniejsze, ewentualnie za ten sam metraż, w jednej z popularnych dzielnic wokół Śródmieścia trzeba by było zapłacić nawet o ponad 200 tysięcy złotych więcej. Na Śródmieściu ceny byłby jeszcze wyższe.
Na północy, na granicy Białołęki, tuż przy Łomiankach, jeden z deweloperów w rejonie ulicy Husa, oferuje mieszkania ze stawkami za metr kwadratowy zaczynającymi się od 6500 zł. Za 46 – metrowe dwa pokoje trzeba zapłacić 300 tysięcy zł. W centrum miasta podobne mieszkanie byłoby o 100-160 tysięcy złotych droższe.
Podsumowanie
Podobnych przykładów z obrzeży miasta stołecznego bądź stolic regionów można podać bardzo wiele. Dlatego też osoby, które rozważają kupno mieszkania, mają poważny argument, by mimo peryferyjnej lokalizacji i niedogodności oraz kosztów związanych z dojazdem do centrum, postawić jednak na dalszą, ale wyraźnie tańszą lokalizację. Warto tutaj zaznaczyć, że granica miasta „robi robotę”, bowiem za rogatkami jest zazwyczaj jeszcze taniej niż na obrzeżach metropolii.
Gra jest warta świeczki. Trzeba jednak zaznaczyć, że nie wszystkie oferty z peryferii i tzw. sypialni są tanie. Niektóre nie odbiegają bardzo poziomem cen od centrum. Dzisiejsze peryferie szybko zmieniają swój charakter. Na wycenę lokalizacji wpływ ma wiele czynników, m.in. rozrost sieci transportowej (choćby metra, które ma duże znacznie dla wartości nieruchomości w okolicy), dlatego też, jeśli postawimy na dobrą, perspektywiczną lokalizację, możemy liczyć na wzrost wartości naszego mieszkania w przyszłości.
Źródło: Marcin Moneta , ekspert portalu GetHome.pl
